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2024年11月23日
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3600萬套保障房和棚改房，如何建設(shè)好，分配好，管理好——
保障房，好事要辦好(民生視線·共享發(fā)展 暢想改革)
10月29日，中共中央政治局就住房保障問題專題學(xué)習(xí)時(shí)提出，“總有一部分群眾由于勞動(dòng)技能不適應(yīng)、就業(yè)不充分、收入水平低等原因而面臨住房困難，政府必須‘補(bǔ)好位’，為困難群眾提供基本住房保障”。
中央的承諾讓住房困難群眾充滿期待。根據(jù)規(guī)劃，“十二五”期間，我國(guó)將建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套(戶)，到2015年使全國(guó)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。保障房“好事辦好”，遠(yuǎn)不是多蓋房子那么簡(jiǎn)單。當(dāng)3600萬套的目標(biāo)過半，保障房分配好、管理好的課題日益凸顯。
住“保障房”不要像中獎(jiǎng)那么難
加大政府投入的同時(shí)，可探索非營(yíng)利機(jī)構(gòu)參與，增加供應(yīng)
11月27日，75歲的賈淑珍正忙著搬進(jìn)棚改房麗源小區(qū)。“這輩子還能住上小樓，老高興了！”到搬家這天，她已經(jīng)在吉林省通化市五道江鎮(zhèn)礦務(wù)局家屬院20多平方米的棚戶房里住了整整49年。這幾年，棚戶房自來水?dāng)嗨Ρ诼┯昕逅?，她盼著棚改，又怕房子少，建設(shè)慢，輪不到自己。“沒想到一年時(shí)間，花了一萬五，就擁有了43平方米的房子?！?/p>
“政府主導(dǎo)、多方籌措”的吉林棚改籌資模式探索，主張國(guó)家給一點(diǎn)、省市補(bǔ)一點(diǎn)、財(cái)政出一點(diǎn)、施工單位墊一點(diǎn)、銀行貸一點(diǎn)、政策免一點(diǎn)、百姓掏一點(diǎn)，使老百姓只要承擔(dān)25%左右的改造成本就可較快入住，是近兩年增加保障房供應(yīng)的一條新思路。
增加供應(yīng)，是住房保障需要破解的首要難題。盡管到2010年底，全國(guó)累計(jì)用實(shí)物保障房方式解決了近2200萬戶城鎮(zhèn)家庭的住房困難，但因?yàn)楸Ｕ戏客顿Y規(guī)模大，建設(shè)周期長(zhǎng)，而申請(qǐng)家庭又不斷增加，仍有不少輪候家庭抱怨“保障房‘中獎(jiǎng)’難，難于上青天”。
到2015年，全國(guó)保障性住房覆蓋面要達(dá)到20%左右。為完成這一目標(biāo)，各地政府積極加大財(cái)政投入的同時(shí)，急需創(chuàng)新籌資與建設(shè)模式。
共有產(chǎn)權(quán)廉租房，是近年來推廣很快的建設(shè)模式。住房困難的低收入居民可先購(gòu)買廉租房部分產(chǎn)權(quán)，其余部分仍繼續(xù)付房租，一定年限后，權(quán)利人可購(gòu)買全部產(chǎn)權(quán)，也可繼續(xù)租住。這種模式下，政府回籠資金快，能解決更多低收入家庭的住房困難問題，但也存在福利陷阱等爭(zhēng)議。
吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長(zhǎng)范強(qiáng)認(rèn)為，建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)廉租房必須滿足三個(gè)條件：一是廉租房供應(yīng)模式不唯一，必須有財(cái)政完全投資的廉租房供應(yīng)；二是申請(qǐng)者條件及房屋規(guī)格必須嚴(yán)格按廉租房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；三是適合中西部地區(qū)、房屋財(cái)富效應(yīng)較低的三、四線城市?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)廉租房模式并不適合全國(guó)推廣，特別不適合一線城市?！?/p>
“非營(yíng)利機(jī)構(gòu)參與保障性住房建設(shè)，可以成為增加供應(yīng)的新渠道?！敝袊?guó)建筑設(shè)計(jì)研究院城鎮(zhèn)規(guī)劃院總規(guī)所所長(zhǎng)馮新剛介紹，國(guó)外住房協(xié)會(huì)、建房合作社是保障房建設(shè)管理的重要力量，運(yùn)營(yíng)模式也較成熟。但中國(guó)還沒有類似的非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，政府不妨通過商業(yè)開發(fā)用地優(yōu)先、地價(jià)優(yōu)惠、財(cái)政補(bǔ)貼、無息貸款等方式給予扶持?！爱?dāng)然，吸引非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)參與保障房建設(shè)至少要保證其收支平衡、稍有盈余，在探索土地劃撥、稅收優(yōu)惠等方面，仍然需要?jiǎng)?chuàng)新?！?/p>
別讓開豪車的住進(jìn)保障房
健全準(zhǔn)入與退出機(jī)制，對(duì)出售型保障房實(shí)行寬進(jìn)嚴(yán)出
“開寶馬的怎么住進(jìn)了經(jīng)濟(jì)適用房？”“保障房怎么成了部委的定向房？”“那么多人沒房住，怎么這里的限價(jià)房沒人住？”……從保障房誕生之日起，分配問題就時(shí)刻觸動(dòng)百姓敏感的神經(jīng)。
房地產(chǎn)不是簡(jiǎn)單的消費(fèi)品，具有明顯的資產(chǎn)屬性，再加上2007年前保障房的準(zhǔn)入與退出機(jī)制不完善，使得不少出售型保障房成了一些人的“投資品”。
保障房要“好事辦好”，除了進(jìn)一步增加總量，公平分配格外重要。
公平分配，需要完善準(zhǔn)入機(jī)制，防止福利陷阱。專家指出，吸引企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)，不是房子想建多少就建多少，面積想建多大建多大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象也必須符合保障房相關(guān)規(guī)定，堅(jiān)決杜絕“保障房”變成“特權(quán)房”、“福利房”。
公平分配，還要完善保障房的退出機(jī)制。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，保障房是“兜底房”，應(yīng)加快建立收益調(diào)節(jié)機(jī)制，去除保障房的財(cái)富效應(yīng)，增加保障房循環(huán)強(qiáng)度。特別是出售型保障房，也應(yīng)該“嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出”，即自住才可以買，但不能隨意賣。
“出售型保障房現(xiàn)在表面上是‘嚴(yán)進(jìn)寬出’，其實(shí)是‘寬進(jìn)寬出’，很難避免偽造申請(qǐng)的投機(jī)行為，或權(quán)力尋租。”張大偉說，對(duì)于地方政府而言，建設(shè)出售型保障房的投資壓力不大，建設(shè)積極性較高，但應(yīng)通過建立收益調(diào)節(jié)機(jī)制，剔除財(cái)富效應(yīng)。“經(jīng)適房、限價(jià)房的購(gòu)房人，在房屋上市交易前必須補(bǔ)繳房產(chǎn)增值收益，從而擠出投機(jī)人群?！?/p>
目前，不少城市已經(jīng)在完善保障房退出機(jī)制。上海規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的權(quán)利人擁有有限產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)份額為購(gòu)房時(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格占同地段、同品質(zhì)普通商品住房市場(chǎng)價(jià)格的一定比例，上市交易時(shí)，權(quán)利人按照擁有的產(chǎn)權(quán)份額獲得總價(jià)款的相應(yīng)部分，其余上繳財(cái)政部門。不過，多數(shù)一、二線城市出售型保障房的準(zhǔn)入與退出政策仍需進(jìn)一步有針對(duì)性的細(xì)化。
公平分配，也依賴于加快保障房信息公開。誰在申請(qǐng)保障房，有多少保障房可以分配，誰申請(qǐng)到了保障房……這些涉及公平分配且群眾關(guān)心的信息，應(yīng)盡早實(shí)現(xiàn)在線查詢、監(jiān)督、追責(zé)、反饋。今年10月22日，陜西省率先實(shí)現(xiàn)住房保障信息聯(lián)網(wǎng)公開。公眾在網(wǎng)站上不僅能查詢申請(qǐng)進(jìn)度、輪候信息和分配結(jié)果等，還可以“舉報(bào)投訴”，大大增加了保障房分配的監(jiān)督力量。
保障房也要“宜居”
政府不能一租了之，應(yīng)創(chuàng)新社會(huì)管理方式，維護(hù)宜居環(huán)境
去年，孫秀梅一家三口搬進(jìn)了吉林省吉林市惠民佳苑8號(hào)樓4單元401。這套近50平方米的共有產(chǎn)權(quán)廉租房，一年要交238元的物業(yè)費(fèi)，讓家里唯一的勞動(dòng)力孫秀梅犯了難。此時(shí)，小區(qū)物業(yè)主動(dòng)找到了她，允許她“以工代費(fèi)”：打掃衛(wèi)生，為物業(yè)公司做飯，月工資960元。
“現(xiàn)在不用為物業(yè)費(fèi)發(fā)愁，生計(jì)問題也解決了?！?7歲的孫秀梅說，小區(qū)像她這樣“以工代費(fèi)”的居民一共有9個(gè)，把小區(qū)的保潔維修全包了。
小區(qū)管理自治是破解保障房管理的探索之一。在住房總量增加與保障房覆蓋面不斷擴(kuò)大的情況下，保障房后期管理運(yùn)營(yíng)也增加了“成長(zhǎng)的煩惱”。由于物業(yè)費(fèi)征收困難，繳費(fèi)較低，專業(yè)物業(yè)管理公司往往不愿涉足，導(dǎo)致一些保障房項(xiàng)目已陷入環(huán)境差、維修難的尷尬。
在此情況下，吉林市在共有產(chǎn)權(quán)廉租房范圍內(nèi)，試行了以工代費(fèi)的激勵(lì)機(jī)制，與產(chǎn)權(quán)抵押代繳物業(yè)費(fèi)的懲罰機(jī)制，以及財(cái)政按一定比例報(bào)銷返還物業(yè)費(fèi)的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，使物業(yè)繳費(fèi)比例超過95%，保證了保障房小區(qū)的持續(xù)宜居。
“保障房，特別是廉租房的后期管理，問題多，責(zé)任大。因此政府不宜一租了之，應(yīng)創(chuàng)新社會(huì)管理方式，維護(hù)保障房小區(qū)的宜居環(huán)境。否則保障房小區(qū)，特別是獨(dú)立建設(shè)的廉租房小區(qū)，就可能淪為貧民窟。”吉林市住房保障和房地產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)徐巖說。
除了保障房?jī)?nèi)部管理，住房保障政策還應(yīng)考慮“外援”，盤活商品房市場(chǎng)存量。目前，我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口家庭戶均住房已超過1套，特別是一些三、四線城市的住房供需已趨向初步平衡，引導(dǎo)和激勵(lì)閑置商品房納入公租房房源也是有益嘗試。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)研究所所長(zhǎng)任興洲表示，“當(dāng)三、四線城市實(shí)物住房存量到了一定規(guī)模的時(shí)候，是新建實(shí)物配租，還是租金補(bǔ)貼，或是采用房屋銀行等形式，都可不斷研究?？傊?，未來的住房保障方式應(yīng)是多層次、多元化的。”
延伸閱讀
國(guó)外非營(yíng)利機(jī)構(gòu)如何參與保障房建設(shè)
英國(guó)的住房協(xié)會(huì)是住房保障的重要力量。住房協(xié)會(huì)建設(shè)和收購(gòu)各類住房，出租或出售給各類保障對(duì)象，并對(duì)出租房屋進(jìn)行管理，主要通過收取房屋租金、領(lǐng)取政府補(bǔ)貼，以及出售部分配建商品房保持收支平衡。其經(jīng)營(yíng)中獲得的利潤(rùn)，只能用于新保障項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。目前，英國(guó)的住房協(xié)會(huì)大約有2000多家，其中擁有超過1萬棟住房?jī)?chǔ)備的協(xié)會(huì)有近100家，管理著英國(guó)75%的公共住房。目前，英國(guó)政府已經(jīng)將大量的政府房屋以低價(jià)轉(zhuǎn)讓給住房協(xié)會(huì)，由住房協(xié)會(huì)按規(guī)定租售給住房保障對(duì)象。
在瑞士，為滿足自住需求，居民可在政府和專業(yè)建筑協(xié)會(huì)的指導(dǎo)下進(jìn)行“集資合作建房”。由于不以商業(yè)投機(jī)和盈利為目的，“建房合作社”在項(xiàng)目審批、土地出讓、建設(shè)貸款等方面均能享受優(yōu)惠，建成的房屋產(chǎn)權(quán)歸集體所有，出租給合作社成員，租金只覆蓋實(shí)際建房費(fèi)用，比市場(chǎng)租金低20%左右。其中瑞士洛桑市，政府通過提供90年土地使用權(quán)，每年按照土地價(jià)值1%—3%收取土地租金以及低息貸款，累計(jì)支持企業(yè)建設(shè)了7700套社會(huì)保障房，占當(dāng)?shù)刈》靠偭康?1%。
