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2024年11月23日
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10月19日，央視《焦點訪談》以“監管一撒手，騙子一得手”為題，曝光了西安多個樓盤五證不全違規銷售的亂象。央視記者暗訪的“宏府麒麟山”、“水滴Uhome”、“蘭蒂斯城”、“國賓中央區”等多個屬于不同開發商開發的樓盤，均進行“無證售房”。
10月21日，除了對媒體曝光的上述4個房地產項目的開發企業及銷售代理公司依法進行查處外，西安房管部門決定在全市開展為期三個月的房地產市場專項整治活動。
在近幾天的拉網式檢查中，西安市房管局又發現了7家開發企業存在違規銷售行為，依法進行了查處，并于10月27日在西安當地媒體上公示了第一批尚未取得預售證的房地產開發項目名單。
令人關注的是，所涉“無證售房”者多是一些城改房項目，同時，還有包括中渝置地、中國中鐵等多家上市房企也牽涉其中。
城改房的功與過
“上面一報道，你們才搞拉網式排查，在這之前，為什么不進行拉網式排查？”日前，西安市委書記魏民洲厲聲責問西安市房管局、市規劃局、市建委、市城改辦4個部門的負責人。
央視報道的西安房地產存在“無證售房”的亂象，魏民洲強調，“要通過這個典型事件，剎住管理系統的不負責任之風”。
事后，西安市委、市政府快速反應，針對地產市場不規范問題，專題研究后拿出了10條具體整改措施。
據悉，西安市房管局已針對媒體曝光的4個房地產項目的開發企業及銷售代理公司依法進行了嚴肅查處；對違規銷售的開發企業依法從重進行了行政處罰，責令限期整改，盡快完善項目相關手續；暫停了違規銷售代理公司在西安市行政轄區內進行一切房地產經紀活動。
10月24日，西安市房管局發布《關于開展房地產市場秩序專項整治的公告》，將對城區內所有房地產開發項目進行排查，開展房地產市場秩序專項整治活動。
專項整治內容包括：未取得《商品房預售許可證》，直接或采取發放VIP卡、內部認購、繳納誠意金等形式變相預售商品房；未經備案從事房地產經紀業務、代理銷售不符合銷售條件商品房；未取得預售許可，擅自發布商品房預售廣告；其他違反房地產市場管理法律法規的行為。
據悉，西安市有關領導表示，要對無證售房的企業嚴管重罰，“要罰得它今后再也抬不起頭，還要研究企業法人代表今后不允許再從事這個行業等處罰辦法”。
媒體報道引來對房地產市場的全面整肅。西安市建委、西安市房管局的一些工作人員私下向時代周報記者抱怨，最近一天到晚忙于匯報、應付檢查，“大家都累壞了”；而房地產市場的商業氣氛被一些業內人士評價為“和現在西安的天氣一樣陰冷”。
行業整肅讓西安的城改房再次被推上“風口浪尖”。西安是一個具有3100多年歷史的名城，而它之所以是一個公認的宜居城市，其中原因之一就是西安房價一直較為平穩，或許是最不需要為樓市調控而頭疼的地方。
拉低西安房價的“功臣”是城改房。因城中村改造數量較多，西安是全國的舊城改造房上市較多的城市之一。西安市經紀人協會房地產專業委員會調研數據顯示，2012年西安住宅成交面積達到1236.46萬平方米，其中城改房項目成交達到427.06萬平方米。預計2013年城改房項目成交總量約為460萬平方米。
城改房多以低于市場價出售，最高的與同地段正常商品房價格相差2000元/平方米左右，西安的城改房因此獲得市場的追捧。
而西安市的城改開發商多是本地的企業，據調查，一個正規城改流程中，各種配套資金一般都需要數億到幾十億元的資金支撐。“但現實中，許多城改項目的開發商并不具備相應的資金實力，把手續沒有辦全的城改房推到市場套取資金，攪亂了市場。”陜西房地產研究會會長王圣學分析。
45家未取得預售證項目曝光
除了開展如火如荼的專項整治活動外，西安房管局還通過官網和當地媒體對自2011年以來頒發《商品房預售許可證》的房地產開發項目予以通告，與此同時，第一批45家未取得預售證的地產項目名單亦被曝光。
據當地一位地產業內資深人士分析，西安無證樓盤有300余家，其中絕大部分的樓盤都為城改項目。西安房管局相關人士亦向記者透露，第一批公布的45家未取得預售證的地產項目只是一部分，對房企的排查工作正在做，還沒有全部統計完。
按往年，開發商們都在奮力為年終業績沖刺。可如今，不期而至的樓市整肅，打亂了一些房企的步驟，讓西安的樓市一下子冷清不少。
日子“還不錯”的，是那些五證齊全的樓盤和開發商們。受益于行業整治和打擊無證售房的舉措，作為市場的主流，正在享受市場帶來的利好—不少地產項目連夜趕制巨大的“五證齊全”的廣告牌，有的在報紙上打出“‘證’服天下”的整版廣告突出其優勢。
在那些以“證件齊全”為主要宣傳點的樓盤售樓部里，職業顧問在忙碌地接待客戶，有的售樓部更是雇用了200名的售樓員宣傳待客。可是這些天，在西安市高新區、城北、城東等區域內，許多證件不全的樓盤以“屋內裝修”、“線路維修”為由關門歇業“躲避風頭”，開發商都一副愁眉苦臉的樣子。
11月3日，時代周報記者再次走入那些證件不全的樓盤，發現前幾天關門休假的售樓部，許多也重新開門營業，置業顧問放棄了原有的問價就要求登記的模式，而是避而不談所有的價格和優惠，只是告訴購房者目前正在前期咨詢。
值得注意的是，在西安市房管局公布的未取得預售證的地產項目名單中，多家上市房企的身影位列其中，包括中渝置地和中國中鐵等。
其中，中渝置地系香港聯交所的上市公司，于今年介入西安的房地產市場，在西安的首個樓盤項目名為“中渝國際城”，項目剛動工，位于西安經濟開發區尚稷路與尚宏路交匯處，占地面積為309畝，總建筑面積64萬平方米。其中住宅建筑面積40萬平方米。
而中國中鐵的“西安中心項目”，位于西安市高新區CBD核心區，為一座53層、高230米的超高層國際5A級寫字樓，項目的地下室主體結構9月29日封頂。
據了解，上述兩個項目在西安市房管局公示“黑榜”之前，均已通過不同形式對外進行銷售。
公開資料顯示，中渝國際城在此前已對外認籌，認籌1000元抵1.5萬元；中鐵西安國際中心亦是以內部認籌的方式，300平方米起售，均價在19000-20000元/平方米。
“您是自己買房住嗎？我們現在只有4個證，差一個商品房預售證，還沒有定價，現在只是前期咨詢。”一位中渝國際城營銷中心的銷售人員告訴時代周報記者，該銷售人員私下稱，西安目前正在查五證，證件不全也不敢對外銷售。
中鐵“西安國際中心”接待中心的一位置業顧問介紹了項目情況后表示，目前沒有具體的價格批示，估計11月底就可以定價，可以留一個電話，便于及時發信息。
對于涉及到無證樓盤的房企，房管部門是否會進行處罰？西安市房管局一位人士則表示，對社會公布的首批45家未取得預售證的地產項目名單，并不表示涉及的房企或代理公司存在違規銷售行為，只是給消費者提醒，引導市民購買手續合法的房產。
房企或將迎來一次大洗牌
缺少建設及銷售手續的售房在買賣雙方之間潛伏了大量的風險和隱患。“比如業主有可能拿不到房產證，或者需要補交許多費用，房屋建設質量也無法保證，很多糾紛不受法律保護。”當地一位地產業內資深人士分析道。
對于西安開展的為期三個月的樓市專項整治活動，業界都表示堅決支持，認為從長遠看可以穩定西安房地產市場，切實保護購房者的利益和市場的長遠發展。“對無證售房現象的放任不管，就是對守法有證房地產企業的不公。”上述地產業內資深人士說。
為期3個月的樓市整治風暴一經開展，也引起多位房地產圈內人士的質疑，不少業內人士直指3個月根本無法規范市場，應該有長效機制約束。
獨立地產評論人李連源表示，不可能也不應該寄希望于其一次性凈化市場。良性市場氛圍的形成，不僅僅是相關部門要有常態的監管、應對機制，業界自身也要約束自己的行為，消費者也應該遵循市場規則。“用法律來約束，整個市場都以法律為準繩，同時遵循市場規則，就不會出現太偏激的問題。”
不僅嚴禁無證售樓，讓業內有些驚訝的是，針對前期央視曝光的無證售樓項目所涉的代理公司，西安市已“暫停了違規銷售代理公司在西安市行政轄區內的一切房地產經紀活動”。
當地一家銷售代理公司的負責人稱，這是一個“很嚴厲的處罰”。
據了解，除了較小的代理公司外，還有一些大型的房地產代理公司，比如占西安市場份額最大的世聯地產，如果這樣大的代理公司暫停西安所有業務，會使西安房地產市場停擺，那么這樣嚴厲的處罰是否真的能執行下去？
陜西省城市經濟文化研究會會長張寶通教授認為，在央媒曝光后，西安市房管局只是一味嚴懲相關房企和代理商，這是不公平的。如果在辦證期間，少些“潛規則”，少讓開發商跑幾趟，堅持走群眾化路線，也不至于出現現在的樓市混亂局面。
張寶通強調，西安市房產管理部門效率過低，辦證速度過慢，這也是西安這么多樓盤證件不齊的重要原因。
“出了事不能只將板子打到開發商和代理商身上，政府也應該穩妥處理，不能走極端路線，只有這樣才能維護西安房地產市場的健康發展。”張寶通說。
在陜西房地產研究會會長王圣學看來，監管西安的樓市一點不困難。“西安市正在開發的房地產項目一共不超過500個，建委和房管局下面都設有監察大隊，讓一個專管員分塊分管30個項目，經常巡查，不到20個專管員就能管好西安市場。”
據業內人士介紹，目前西安絕大多數的樓盤都是處于邊蓋樓、邊銷售、邊拿證的開發模式，這種模式對于開發商快速回籠資金有積極的作用。但是，針對房地產市場秩序的專項整治行動，對西安市場絕大多數五證不全的中小房企，將會是致命的打擊，如果在建的項目純粹依靠自有資金開發，很難支撐到拿到五證齊全的那一刻，這無疑會使西安房地產市場進行一次大規模的洗牌。
“對于許多資金本身不充裕的小房企來說，可能會立刻停工。大量的停售和停工的影響下，五證齊全的房子可能會迎來漲價潮。”美城機構首席市場分析師董生表示，這些變化最終還是傷害購房者的利益。
