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2024年11月24日
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看到最近地王一個接一個還在產生，對中國的40萬億城鎮化蒙上了一層陰影。
城鎮化是未來中國夢的體現渠道，那么做一個什么樣的夢，就在于政府在推進過程中的主要手段。
城鎮化既然是我們的中國夢，那么是開工沒有回頭箭的，但最近美國曝光的中國“鬼城”現象給城鎮化敲了一個警鐘。美國是通過商業內幕網站的衛星圖片展示了一些他們所認為的中國“鬼城”：整座整座城市街道空空蕩蕩，政府大樓宏偉壯觀，有些城市甚至建在完全不適合人居住的不毛之地，簡直就是當代的金字塔。
造城運動還是空城運動？城鎮化是否又是又一輪的大躍進發展？
為什么美國的城鎮化沒有體現出空城的趨勢，很大程度上體現在：自主遷徙、城鎮定位明確、宜居等很多方面，每一次城鎮改造都需要通過全體居民的聽證會，達到一定比例的反對票數，新的改造方案都無法通過。美國的城鎮發展處處顯示“人性化”。
而反觀國內舊的城鎮模式，背后體現的是多方的博弈，地方政府因為要土地財政，開發商因為要暴利，炒家要囤積居奇，跟風炒作者因為要靠它發家致富，最后真正體現出的個人自發的意愿卻少之又少，這導致了鬼城這種脫離了實際應用價值產物出現的根本原因。
中國的城鎮化沒有形成讓公眾自己去造一個城鎮，而變成了造一個城鎮把農民扔進去的尷尬局面。
這種局面的伊始，與中國的幾輪“圈地運動”有著直接關系，鬼城就是過往城鎮化過程中圈地運動的產物。我們認為建國以來的三輪圈地運動恰恰符合，并且加速了舊的城鎮化模式被曲解的背景。
當年我們的立黨之本是打擊地主豪紳建立土地公有制，這在中國歷史上是不曾有過的。建國之后，土地公有制的具體形式是：農村土地歸集體所有，城市土地歸國家所有，需要城市土地的時候，采取行政劃撥的形式。但行政劃撥在改革開放后發展私營經濟的時候，遇到了很大的問題。
土地顯然是不能免費的行政劃撥給這些私營經濟體的，但如果收費的話，那等于回到了土地私有制。怎么辦呢？我們走了中間的這條路，土地依然還是國有，但可以將土地的70年使用權進行轉讓。這就是中國特色的做法。
在這種想法基礎上，1986年中央出臺《土地管理法》，這是一個標志性事件，自此土地的資產特征得到承認并直接對土地的價值進行了全新的闡述，以此為藍本全國進入了第一輪的圈地大潮。
當時的土地投資模式與當前的形式如出一轍，以住宅為主的房地產進入擴張的狂潮，全年地產投資增幅達到117%，全國范圍內開始涌現出各種規模的開發區。
這種先占地兒后干事兒的作風直接導致的就是一批項目在居民購買力還沒有達到當時高度的背景下，未來注定爛尾的后話。
資料顯示，到了1993年，全國縣級以上的開發區已經達到6000多個，占地1.5萬平方公里，比當時城鎮城區用地面積總量1.3萬平方公里還多出0.2萬平方公里——這意味著在短短的一年間，城市規模被人為的擴大了一倍。
這種增速是很恐怖的，爆炸式的圈地不僅意味著全國范圍內的城鎮化是脫離當時城鄉居民購買力水平和需求的無本之木，更是造成了城市規劃的混亂。比如廣西北海92年設立20多個開發區，兩年后宣布清理時，市政府想建一個圖書館都已經找不著地。
第一次圈地運動在上世紀90年代中期落下帷幕，當時的“慘狀”就為后來的諸多鬼城埋下了伏筆，在這一次圈地結束后，銀行沉淀了數百億的資金，留下了數千萬平方米的爛尾樓，閑置了數千畝土地。
問題是，房地產的投資并沒有結束，地方政府對于土地依賴和工程拉動GDP的需求沒有結束，這就意味著圈地造城運動，還遠遠沒有走到終點。1998年，第二次圈地運動開始。
當時，住房分配已經停止了，商業地產的地位被重新肯定。但是，因為《土地管理法》的修改，占用耕地權力被上收，拿地變得困難。
于是，各地繞過法律規定，巧用各種名義圈地。如法律規定占用土地35公頃以上須報國務院批準，有的地方就分成10次審批。新一輪開發區熱出現。第二次“圈地運動”的圈地數量未見公開統計數字，但在這輪“圈地運動”中設立的開發區，延續到了第三次“圈地運動”，并為后者的瘋狂圈地留下了鋪墊。
第三次“圈地運動”的數字已經在國土資源部公布。各地開發區數量達5500多個，占地面積達到3.5萬平方公里，超過全國城鎮建設用地的總和，是第一次“圈地運動”開發區占地總量的一倍多。單單浙江省就有700多個開發區，規劃面積4000多平方公里，相當于全省現有城鎮面積的3倍還多。
大規模的建設、造城、規劃，這背后究竟有多少人愿意為其買單？答案是極少。城市的擴張沒有跟進開發區爆炸性增長的腳步，農村的農民同樣沒能從開發的過程中得到好處富起來——這就更不可能平白無故地搬進新城。更大的問題是，這樣大規模的建設工程，本身其完成就是相當困難的。
按照已知的數據，我們算一筆賬，3.5萬平方公里的開發，以平均每畝10萬元的最低開發成本計算，則至少需要5.3萬億元的啟動資金。而那時候我國全社會固定資產投資總額也不過區區4.3萬億元。
新區的爛尾化是必然現象，并且在這種全國性的土地狂歡中，中國的地方建設思路和房地產開發思路被明顯地扭曲了。地方政府賣地成性，開發商囤地成癮，炒房團囤房成為風潮。全國范圍內已經落戶的新區尚有難以計數的空置房問題，而這一數字擴大到在建、爛尾、交工等等各個階段的工程中，我們不難想象為什么中國的鬼城會不斷冒出來。
中國過往陸陸續續的幾次城鎮化，雖然沒有像現在這樣那么明確地提出來，但確確實實在進行著。能看出來也走了不少歪路，這反而給 我們現在的城鎮化積累了寶貴經驗：“瘋狂圈地形成鬼城”在城鎮化過程中是一定要阻止的。
說到底，中美城鎮化中，最大的不同點就在于城鎮化究竟是為人服務，還是僅僅為了追求賬目、政績等建設之外的事物？舊的城鎮化思 路所暴露出的“先斬后奏”的開發盲目，成為了那個時代的重要特征。
從過往城鎮化中我們深刻認識到，為什么新型城鎮化將重心落在“人”之上。只有真的讓農民有能力、有意愿的搬入新城，增加他們的收入擴大消費，城鎮化才落在實處。
