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2024年11月23日
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一個歐美房屋業(yè)主去世，即使房屋完全損毀，在財(cái)務(wù)上折舊完畢，凈值為零，但由于土地仍有凈現(xiàn)值，所以房產(chǎn)凈值仍然為正，而這正是以房養(yǎng)老的根本性制度基礎(chǔ)。
現(xiàn)在，很多人把“以房養(yǎng)老”解釋為，出租一套，自住一套；或者出租一間或幾間，自住一間；或由大房置換為小房，獲取收入。這種情況本質(zhì)上就是老人有基本住房之外的資產(chǎn)性收入，完全可以自己隨行就市，不用政府操心。所以，“以房養(yǎng)老”應(yīng)該是狹義的指老人只有唯一的一套住房，自己住在里面，然后把房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)按期發(fā)放資金，老人去世之后，通過房屋償還金融機(jī)構(gòu)貸款，這也是大多數(shù)國家“以房養(yǎng)老”的意義所在。
這種逆向按揭模式的“以房養(yǎng)老”對中國來說，具有更迫切的現(xiàn)實(shí)意義，這是因?yàn)橹袊写罅康氖И?dú)老人。
所謂失獨(dú)老人，是指人到中老年不能再生育的時候，獨(dú)生子女卻發(fā)生意外傷殘、死亡的老人家庭。根據(jù)衛(wèi)生部發(fā)布的《2010中國衛(wèi)生統(tǒng)計(jì)年鑒》，中國每年新增7.6萬個失獨(dú)家庭，50歲以上失獨(dú)群體日益龐大，全國失去獨(dú)生子女家庭已經(jīng)超百萬個。有關(guān)專家推算，1975-2010年出生的2.18億獨(dú)生子女中，超過一千萬會在25歲之前死亡。這意味著有2000萬名父親和母親，在中老年時失去唯一的子嗣，成為孤立無助的失獨(dú)老人，養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)模式無法實(shí)現(xiàn)。
根據(jù)我國的計(jì)劃生育政策的推行歷史來看，這部分失獨(dú)老人大多數(shù)都是城鎮(zhèn)居民，在當(dāng)年的住房改革中，都曾以較低的價(jià)格購買過“房改房”。現(xiàn)在，隨著房地產(chǎn)市場的飛速飆升，這些房屋價(jià)值都有了巨大的飛躍，“以房養(yǎng)老”政策對于這部分老人來說，可謂雪中送炭，由于不必考慮留給兒女的遺產(chǎn)問題，他們擁有的房子用來養(yǎng)老綽綽有余，可以讓他們過上比一般老人更好的生活。但是，不明晰的土地制度卻使這一前景成為泡影，政府相關(guān)部門僅僅是拍拍腦袋，口惠而實(shí)不至。
在中國，城市土地歸國家所有，居民對土地并無所有權(quán)。房屋是建在租期最長為70年的土地之上。雖然2007年出臺的《物權(quán)法》規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，但并沒有清楚規(guī)定續(xù)期費(fèi)用是多少。
與中國不同，歐美國家土地制度是土地私有制加物業(yè)稅，這種稅賦每年征收一次。以美國為例，物業(yè)稅是指對土地和地上建筑物包含的所有資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一稅率的稅收。美國是聯(lián)邦制國家，其每個州都是自治的，各個地方的稅率并不一致，一般在1%~3%之間。物業(yè)稅的稅基是根據(jù)地方政府委托的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行市場評估作為依據(jù)來確定的。
根據(jù)這種土地制度，做一個簡單的估計(jì)，不考慮資金的時間價(jià)值，假設(shè)土地的市場價(jià)值沒有變化，稅率為2%，這就意味著每隔50年，擁有物業(yè)的業(yè)主因土地而繳納的稅負(fù)就等同于土地的市場價(jià)值，相當(dāng)于把土地及房屋再買了一遍。這實(shí)際上與中國土地制度下，土地出讓金只有50-70年的期限，到期可能再度續(xù)費(fèi)差不多。
不過，兩種制度雖然看起來沒有差別，但是，對于以房養(yǎng)老來說，具體的市場意義卻相差非常大。在土地私有制下，每年繳納土地稅，因?yàn)槎愗?fù)是每年繳納，所以，任何時候，土地的價(jià)值都是穩(wěn)定的，不存在折舊問題。這就意味著，一個歐美房屋業(yè)主去世，即使房屋完全損毀，在財(cái)務(wù)上折舊完畢，凈值為零，但由于土地仍有凈現(xiàn)值，所以房產(chǎn)凈值仍然為正，而這正是以房養(yǎng)老的根本性制度基礎(chǔ)。
但在中國，這個根本性制度卻并不存在。由于70年，甚至更短的50年的出讓期限存在，一個上世紀(jì)90年代購買房改房的居民，到現(xiàn)在，已經(jīng)過了25年，如果后25年采取“以房養(yǎng)老”的倒按揭，把房屋抵押給銀行，自己仍住在房子里面。那么，25年之后，房子幾乎變?yōu)槲７浚y行到手的“樓面地”如果還得重新繳納足額的土地出讓金。那就等于說，銀行在支付了25年的養(yǎng)老金之后，得到的價(jià)值為零。即使土地出讓金期限為70年，有償續(xù)期費(fèi)用也不是足額，而與市場實(shí)際價(jià)格有一個差價(jià)，但也會大大侵蝕金融機(jī)構(gòu)的利潤。所以，即使拋開房屋價(jià)格的不確定性，這種政策的不確定性也會使金融機(jī)構(gòu)采取回避態(tài)度。
