以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
過去幾年曾在中國樓市熱中賺足金的溫州投資客們，如今正在吞食釀下的苦酒。調查統計顯示，截至7月末，溫州各類“棄房”共發生595例。溫州泡沫中的樓市給中國許多地方—特別是二、三線城市—發出警訊。
最新價格監測顯示，今年8月溫州商品住房平均銷售價格為1.7萬元／平方米，同比下降3.41%。與2011年初的頂峰相比，當前溫州商品房價格平均縮水幅度為26%。
中國指數研究院研究員曹旭東表示，溫州房價“跳水”具有一定普遍意義，許多三四線城市的房地產擴展過快，樓市存在過度投資情況，房價可能會和溫州一樣，出現下跌行情。
溫州位于中國東部沿海，這里的商人們素以商業嗅覺敏銳著稱，曾經專注于生產商品并將其銷往全世界的實業者們很早就察覺房地產投資帶來的豐厚回報。據統計，早在2010年，全市100強制造業企業中就有72家涉足房地產業。
大批溫州炒房客以投資為目的“全民參戰”，當時相當寬松的貨幣政策極大地刺激了樓市，各個銀行又匹配十分寬松、優惠的信貸政策鼓勵企業、個人過度融資，造成大批民資“熱錢”和實業資金涌入房地產市場，導致樓市狂飆發展。
溫州這樣的三線城市缺乏有效需求支撐，除了能夠炒房的本地人外，聚集在溫州的外來人群主要是購房能力不足的務工者。兩極分化嚴重、缺少中間階層，這種消費結構決定了溫州樓市不存在長期上漲的基礎。
熱衷于房地產業的二、三、四線城市在中國還有許多，盡管大多數仍未出現溫州這樣樓市下行壓力增大的現狀，但其潛在的風險仍不容小覷。
統計顯示，8月份中國70個大中城市中，新建商品住宅價格同比上漲的有69個，最高漲幅為19.3%。其中，房價同比價格唯一下降的城市就是溫州，降幅達2.3%。事實上，自2011年8月以來，溫州房價已連續24個月同比下降。
日前，溫州已將2011年初開始執行的本地戶籍家庭只能新購買一套住房的限制放寬為兩套。中國其他存在樓市下跌壓力的城市也在萌發著調整“限購”政策的沖動。從政策上限制購房是中國政府在房地產過熱后采取的主動調控措施，包括限制購房者資格、限制開發商高價拿地等。
近來，中國一些城市又出現了“地王”，即高價取得政府拍賣的土地。銀河證券首席經濟學家左小蕾說，政府敢賣高價地，就意味著房價還要漲，所以開發商就敢賣高價房。
中國國土資源部副部長胡存智日前說，一些地方政府默許甚至助推出現高價地，影響市場預期，抬升房價地價；一些地方在債務壓力下，集中推出優質地塊，忽視了有關均衡供地的要求。
此番表態引出了中國樓市熱背后的推手—土地出讓金。
來自中原地產研究部的統計數據顯示，今年1－7月，國有土地使用權出讓金收入達20151億元，同比增長49.4%。
中國人民銀行合肥中心支行經濟師徐繼英通過對安徽省房地產業與地方政府收入之間關系研究發現，房地產稅收收入增加1%，將引起地方一般預算收入增加0.67%；而土地出讓金收入增加1%，將引起政府基金收入增加0.82%。
與此同時，審計署6月發布的《36個地方政府本級政府性債務審計結果》顯示，2012年底，4個省本級、17個省會城市本級承諾以土地出讓收入為償債來源的債務余額占政府負有償還責任債務余額的54.64%。
據悉，上半年，中國房地產開發投資直接拉動GDP增長2.7個百分點。
“關鍵的問題還是地方政府不調控?！弊笮±俦硎荆瑹o論是樓市對GDP的貢獻，還是對財政收入的助益，都使得地方政府既沒有從實質上限購，也沒有從實質上限貸，房價市值一旦下跌，跌過了貸款規模，就會產生危機。
所幸，當前，溫州個人住房按揭貸款不良率為0.61%；商業用房按揭貸款不良率為0.76%，均遠低于同期全部貸款3.68%的不良率，總體風險可控。
中國當前正在打造提質增效的經濟發展“第二季”，主線是轉變經濟發展方式。地方政府依靠加大房地產市場投入來帶動GDP發展和增加財政收入的方式將難以為繼。中國需要主動刺破虛高房地產市場的“泡沫”，提早適應改革帶來的陣痛。
