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2024年11月24日
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“一線、接著二線城市房價上漲的態勢同80年代末日本泡沫經濟的高地價、高房價何其相似！但日本的泡沫破裂了。警惕前車之鑒！”日前，萬科董事長王石在其實名微博上頻頻提示樓市風險，引發業內廣泛關注。
“史上最嚴厲調控”并未放松，國內樓市的新一輪火爆行情卻如火如荼，在這樣的背景下，大佬王石的警告顯得格外刺眼。
日本的土地價格從1985年開始進入快速上升時期，從1986到1989年持續保持20%以上的漲幅。相較于1985年，1991年日本六大城市的土地價格指數上漲超過2倍。爬得越高，摔得越慘，到2002年，與1990年的最高點相比，日本六大城市的土地價格下跌了約80%。
歷史是否正在重演？
國家統計局最近公布的數據顯示，8月份，全國70個大中城市中新建商品住宅價格同比上漲的城市有69個，其中，北上廣深四個一線城市新建商品住宅價格同比上漲幅度高達18%~20%之間。從全國范圍上看，有相當一部分城市的年度房價控制目標較難實現。
“面包”暢銷，“面粉”亦成為搶手貨。北京、上海、廣州等主要城市今年前8個月的土地出讓收入已輕松超過去年全年，“地王潮”從一線城市逐漸向二線城市蔓延，被業內視為危險信號的“面粉貴過面包”現象再次出現。
北京中原地產研究總監張大偉測算，按照目前市場上頻繁出現的“地王”，如果未來售價要達到正常的利潤，房價需要在一年內再漲50%，否則“地王”入市的風險將非常大。因為，大部分“地王”地塊的樓面價已經超過區域內在售的房價。
有人說，紀錄就是用來打破的。但競技體育的規則卻不一定適用于樓市。不過，當曾經的“地王”在本輪樓市熱潮中輕松解套后，樂觀者已經喊出，“北京等一線城市什么項目都能做，什么項目都能做好”的口號。
王石表示，沒有價格永遠增長的房地產市場。“萬科能做到的是，絕不拿‘地王’、堅持主流住宅、提升質量、擁有現金流。”
面對再次瘋狂的樓市，和王石一樣持謹慎態度的開發商無疑正在增多。9月18日，在觀摩了上海寶山一幅地塊出讓全程后，一位開發商不禁感慨：“土地市場已到了最瘋狂的時間點了，預感調控在即。”
今年以來在一線城市土地市場上“揮金如土”的泰禾集團(12.35,-0.17,-1.36%)以24.75億元競得上述寶山地塊，溢價118.2%，折合樓板價24003元/平方米，這一價格和周邊房價基本持平。
“對于樓市政策，目前新一屆政府還沒有明確的表態，所以很難判斷是否新一輪的調控將到來，但‘面粉貴過面包’現象的出現，無疑是一個危險的信號。”一家中型房企負責人說。
克而瑞研究中心分析師楊晨青認為，不同于以往一味打壓需求的調控思路，本屆政府正在推進供應端的充分釋放。對于抑制投資投機需求，通過用一種等量級的政策去代替當前的限購已經基本在業界達成共識，房產稅被寄予厚望。以促供應為主，以抑需求為輔，本屆政府的調控思路已經逐漸清晰。“新一屆政府在吸取了此前的經驗和教訓的基礎上，又一次重拾了對房地產頂層設計的系統性構建。”
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]認為，目前一二線樓市熱，三四線比較溫和，未來的政策還是應該因地制宜。三四線城市應該允許調整一些政策，北上廣深等城市應該說進一步加強調控，通過收緊政策來抑制高房價。
“開發商也不愿意看到暴漲暴跌的市場，在城鎮化快速推進的背景下，樓市最理想的狀態應該是保持平穩。”一家香港上市房企相關負責人告訴筆者。
其實，不論未來樓市政策是否會收緊，當地產界的“老大”萬科開始準備過冬時，其他樂觀的企業至少應該把王石的警告“當回事”。
