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2024年11月24日
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“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”，被市場普遍稱作“以房養(yǎng)老”模式，也叫作“住房反向按揭”，相當于住房抵押消費貸款，即老人將付清貸款的房子抵押給保險公司等金融機構(gòu),金融機構(gòu)綜合考慮房主年齡、健康狀況、預期壽命、房產(chǎn)若干年后價值等因素,定期發(fā)放給房主一定數(shù)額的養(yǎng)老金用于養(yǎng)老,或者由房主自主決定將養(yǎng)老金直接購買保險公司的養(yǎng)老保險產(chǎn)品（包括養(yǎng)老社區(qū)的入住資格等），待房主去世后,房產(chǎn)要么歸金融機構(gòu)所有，要么由房主家人按照金融機構(gòu)約定的住房抵押消費貸款利率向金融機構(gòu)贖回。
每個人都將老去，但時至今日，中國巨大的老齡化壓力和社會養(yǎng)老保障缺口，推動著一度在局部城市試點的“以房養(yǎng)老”模式進入了“倒計時”階段。
國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（以下簡稱《意見》）于上周五正式對外發(fā)布,《意見》明確提出為解決當前養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展面臨的“融資難”、“運營難”等難題，“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，這是國務(wù)院首次明確“以房養(yǎng)老”模式。據(jù)了解，該模式的具體操作辦法和實施計劃有望明年一季度出臺。
盤活存量不動產(chǎn)
“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”，被市場普遍稱作“以房養(yǎng)老”模式。某專業(yè)養(yǎng)老保險公司負責人告訴記者，簡單而言，該模式也叫作“住房反向按揭”，相當于住房抵押消費貸款，即老人將付清貸款的房子抵押給保險公司等金融機構(gòu),金融機構(gòu)綜合考慮房主年齡、健康狀況、預期壽命、房產(chǎn)若干年后價值等因素,定期發(fā)放給房主一定數(shù)額的養(yǎng)老金用于養(yǎng)老,或者由房主自主決定將養(yǎng)老金直接購買保險公司的養(yǎng)老保險產(chǎn)品（包括養(yǎng)老社區(qū)的入住資格等），待房主去世后,房產(chǎn)要么歸金融機構(gòu)所有，要么由房主家人按照金融機構(gòu)約定的住房抵押消費貸款利率向金融機構(gòu)贖回。
現(xiàn)今，我國已經(jīng)進入人口老齡化的快速發(fā)展階段，2012年底我國60周歲以上老年人口已達1.94億，預計到2020年將達到2.43億，2025年將突破3億，社會養(yǎng)老保障體系存在的巨大壓力已經(jīng)不言而喻。按照改革路線圖，到2020年我國將全面建成“以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)”的養(yǎng)老服務(wù)體系。在業(yè)界看來，發(fā)源于美國上世紀八十年代的“以房養(yǎng)老”模式，能夠滿足一部分觀念開明的消費人群的需求。
“如果‘以房養(yǎng)老’模式能夠在我國如期順利推進，首要意義是盤活了老年人群存量的不動產(chǎn)資產(chǎn)，改變老年人群‘有資產(chǎn)沒現(xiàn)金’的局面，直接滿足其現(xiàn)實的養(yǎng)老保障需求，同時帶動商業(yè)養(yǎng)老保險市場發(fā)展?！鼻笆鲳B(yǎng)老保險公司負責人稱，這一模式有助于將老年人未來的資產(chǎn)價值提前變現(xiàn)，盤活這一人群沉睡的不動產(chǎn)，提高老年人群的收入水平和消費能力，最終成長為一種商業(yè)化的補充養(yǎng)老工具。
但該負責人表示，改革能否順利推進仍然取決于諸多因素，比如老年人群是否接受房屋抵押的模式，保險公司的養(yǎng)老保險產(chǎn)品設(shè)計是否契合這部分老年人群需求，未來的商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)能否吸引老年人群以抵押房屋的方式換取入住資格等。
不同于“以房換養(yǎng)”
近幾年來，南京、上海、北京、長沙等城市曾經(jīng)自發(fā)興起所謂的“以房養(yǎng)老”試點。如南京“溫泉留園”老年公寓早在2005年在全國率先創(chuàng)立“以房養(yǎng)老南京模式”，擁有該市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年齡60歲以上的孤殘老人可自愿將房產(chǎn)抵押給留園，經(jīng)公證后入住留園，終身免交一切費用，待老人去世后，房屋產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老院所有；2012年4月，南京出臺《南京市老齡事業(yè)發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》，首次以官方態(tài)度鼓勵“以房養(yǎng)老”，試點措施基本是以替老人出租房屋或賣房的方式來支付老人的養(yǎng)老院費用，所謂的“以房養(yǎng)老”其實是“以房換養(yǎng)”。結(jié)果，由于老人不認可、租賃市場尚不成熟等多重因素，上述試點因業(yè)務(wù)成交量極少而最終陷于停滯萎縮的局面。
相比之下，“以房養(yǎng)老”模式在國外已經(jīng)成熟運行了多年，但市場人士提醒消費者，西方人與中國人在家庭觀念、養(yǎng)老觀念、消費觀念上存在巨大的差異性，萬萬不可忽視，并且國外高額遺產(chǎn)稅的征收也是重要因素，結(jié)果導致國外老人更加樂意將房產(chǎn)抵押后用于養(yǎng)老，子女中反對的也在少數(shù)。也有觀點認為，隨著中國開征遺產(chǎn)稅的呼聲漸高和時間表的迫近，國內(nèi)消費者的養(yǎng)老觀念和消費觀念也在漸變過程中。
的確，隨著中國目前“421”家庭結(jié)構(gòu)的日趨明顯，養(yǎng)老全靠子女變得越來越不切實際，國人的家庭消費觀和養(yǎng)老觀念正在變化中。一方面，越來越多的人員需要在年老后獲得基本保障體系以外的補充養(yǎng)老方式；另一方面，越來越多的老年人群不愿意給子女造成過多的經(jīng)濟負擔和生活壓力，子女也在考慮老人入住養(yǎng)老院是否比在家里更加安全可靠。由此，“留下房子抵押,金融機構(gòu)為你養(yǎng)老”逐漸成為一種新型的養(yǎng)老方式并在局部地區(qū)生根發(fā)芽。輿論普遍認為，和幾年前相比，此次“以房養(yǎng)老”試點將帶來不一樣的消費環(huán)境。
“好的養(yǎng)老產(chǎn)品”是關(guān)鍵
在采訪過程中，記者也遇到這樣的觀點?！俺鞘チ诵袆幽芰?，需要長期護理，我才會考慮要不要去養(yǎng)老院，只要是老人，都不愿意去養(yǎng)老院，要我把房子抵押出去，得是什么樣的養(yǎng)老院才值得我這么干呢？”一位年近70歲依然健朗、每月退休金近3000元、擁有市值近400萬元房產(chǎn)的老人對記者這樣說。
顯然，“以房養(yǎng)老”的主體是擁有房產(chǎn)的老年人，房產(chǎn)成為老年人進入商業(yè)養(yǎng)老院的“通行證”。在擁有一定房產(chǎn)和退休金收入的老年人看來，養(yǎng)老院里均是垂垂老者，少了許多生氣，能不能遇到說得上話的人還是未知數(shù)，因此對于他們而言，商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的品質(zhì)如何將是自己決定是否選擇“以房養(yǎng)老”、入住商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的重要因素。
“對養(yǎng)老市場供應商來說，好的養(yǎng)老產(chǎn)品包括養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)至關(guān)重要，這離不開政策的扶持。”前述養(yǎng)老保險公司負責人稱，根據(jù)此次《意見》，各地要促進醫(yī)療衛(wèi)生資源進入養(yǎng)老機構(gòu)、社區(qū)和居民家庭，并且衛(wèi)生管理部門要支持“有條件的養(yǎng)老機構(gòu)”設(shè)置醫(yī)療機構(gòu)，二級以上綜合醫(yī)院應當開設(shè)老年病科，增加老年病床數(shù)量，做好老年慢性病防治和康復護理。而據(jù)記者此前調(diào)查，具有一定品質(zhì)的醫(yī)療機構(gòu)“入駐”商業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)，是老年人群選擇商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的首要考慮因素。按照國務(wù)院部署，我國正在探索醫(yī)療機構(gòu)與養(yǎng)老機構(gòu)合作的新模式，加快推進面向養(yǎng)老機構(gòu)的遠程醫(yī)療服務(wù)試點。
此外，《意見》在完善稅費優(yōu)惠政策上有了明確規(guī)定，對于非營利性養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)將免征有關(guān)行政事業(yè)性收費，對于營利性的養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)則“減半征收”有關(guān)行政事業(yè)性收費，并且養(yǎng)老機構(gòu)的用電、用水、用氣、用熱將按居民生活類價格執(zhí)行。
