以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2024年11月24日
星期日
設(shè)為首頁
|
加入收藏
搜索
田漢，這位當(dāng)年穿著母親手縫的棉衣，懷揣著父親給的50元路費(fèi)進(jìn)京打工的農(nóng)民的兒子，在采訪中對城市化、農(nóng)民工和房價問題的關(guān)注、認(rèn)識與理解，超出了我們的意料。
他身體壯碩，衣著樸素，舉止文雅，沒有富豪的霸氣，渾身透著自信的氣息。在采訪中不時能感受到他當(dāng)初下定決心“不混出模樣，絕不回去”的豪氣。
他坦言：“中國的城市化需要產(chǎn)業(yè)工人，而不應(yīng)該是農(nóng)民工，用工荒是個偽命題。”
他呼吁：“在我們國家不要再叫農(nóng)民工了，把‘農(nóng)民’去掉，是工人，產(chǎn)業(yè)工人，干哪個產(chǎn)業(yè)就是哪個產(chǎn)業(yè)的工人。”
他認(rèn)為：“在中國的城市，離開產(chǎn)業(yè)工人，這個城市將要‘癱瘓’。”
用工荒是個偽命題
對于春節(jié)后珠三角和長三角地區(qū)出現(xiàn)的個別企業(yè)招工困難的現(xiàn)象，以及媒體大肆炒作用工荒的新聞報道，田漢直言：“我國有那么多的待業(yè)人員怎么會缺工人呢？缺不了工人。”他分析說，近期的用工荒是一個偽命題，炒得太厲害了。
用工荒這種現(xiàn)象是不應(yīng)該發(fā)生的，為什么呢？田漢認(rèn)為，市場是會自我調(diào)節(jié)的，他說：“如果在家種地比出來打工掙的錢多，那就回家種地，反之則出來打工，這是再簡單不過的常識了。”那么為什么會出現(xiàn)用工荒呢？田漢認(rèn)為其根本原因是：“因?yàn)槔习逄珦福o的工錢太少。”
有數(shù)據(jù)顯示，目前活躍在城鄉(xiāng)之間的農(nóng)民工數(shù)量約為1.5億。田漢認(rèn)為，這1.5億農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工是我國社會進(jìn)步的一個巨大推動力。他說：“我可以告訴你一個事實(shí)，哪個城市缺了他們，城市就無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)了，就要‘癱瘓’。一個城市沒有人氣、企業(yè)沒有產(chǎn)業(yè)工人，這個社會怎么進(jìn)步？”
田漢認(rèn)為，隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，人們的觀念將不斷轉(zhuǎn)變，農(nóng)民進(jìn)城后通過學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，將與城市人口平等競爭，將會根據(jù)自己的優(yōu)勢選擇職業(yè)，比如是干建筑還是到汽車工廠上班，或是到首鋼當(dāng)工人還是做IT，都是可以選擇的。如果沒有專業(yè)技能，那就只能從事簡單的工作，如當(dāng)保姆、清潔工等。
他十分反對“農(nóng)民工”這個稱謂，他認(rèn)為實(shí)際上我們國家太不應(yīng)該叫農(nóng)民工，應(yīng)該把農(nóng)民去掉，是工人，產(chǎn)業(yè)工人，干哪個產(chǎn)業(yè)的就是哪個產(chǎn)業(yè)的工人，比如做建筑的就是建筑產(chǎn)業(yè)的工人。將來隨著城市化進(jìn)程一步一步的往前推進(jìn)，各行各業(yè)的工人都必須有，否則誰來干活，而且必須是專業(yè)的，是城市的工人。
田漢分析說，現(xiàn)在農(nóng)民逐年進(jìn)城，將來我國的城市化率達(dá)到60%或70%的時候，就只有30%的農(nóng)民。“難道在中國非得要農(nóng)民才能蓋房子嗎？看看美國，看看紐約，大街上搞建筑的工人都是城市的工人，跟其他工廠的工人是一樣的，工人要上班，福利待遇上去了，這些工人不分黑人、白人，都是產(chǎn)業(yè)工人。”
他認(rèn)為，目前我國的農(nóng)民工與其他工人的區(qū)別可能就在于農(nóng)民工沒有勞動保障與社會保障，是不公平的，其根源在于我國戶籍制度的二元化。在美國，或者日本的產(chǎn)業(yè)工人都有相應(yīng)的勞動保障、社會保障等福利，我國政府在戶籍制度和保障機(jī)制等方面工作應(yīng)盡快完善。
高房價是個假象
“兩會”期間，高房價成為兩會代表與各界人士關(guān)注的焦點(diǎn)。對此，田漢卻冷靜地表達(dá)了他獨(dú)特的看法，他說：“我確實(shí)有不同觀點(diǎn)，我認(rèn)為高房價是個假象。有些地方房價確實(shí)是高，比如北京、上海、深圳、杭州等，但如果說全國的房價高是不恰當(dāng)?shù)摹！?/p>
在我國為何會出現(xiàn)不同地區(qū)房價差異如此之大呢？田漢認(rèn)為：“這要?dú)w結(jié)于我國正在進(jìn)行的史無前例的城市化進(jìn)程。”
他認(rèn)為北京、上海、深圳、杭州等一線城市的房價之所以高歌猛進(jìn)，是因?yàn)椤斑@些城市的城市化水平已經(jīng)達(dá)到相當(dāng)高的程度，而且是城市群的核心城市或中心城市，有的是政治文化中心，有的是經(jīng)濟(jì)中心，有的是世界名城，已經(jīng)不是屬于哪個國家、哪個省或者哪個城市了，比如北京已經(jīng)是世界的、亞洲的、中國的北京了。”當(dāng)全中國、全亞洲、乃至全世界的人都購買北京的房子的時候，北京的房價能不漲嗎？
他分析說，我國地域遼闊，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市建設(shè)水平不一，房價千差萬別，這種“局部感冒，全國吃藥”，以偏概全的觀點(diǎn)是很不負(fù)責(zé)任的。他列舉了一組數(shù)據(jù)說明：2009年到9月底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是全國房地產(chǎn)平均售價是4700元，扣除北京、廣州、上海、深圳、天津這些大城市的高房價因素，全國的均價可能到不了4000元。他認(rèn)為：“不到4000元的房價，對于目前中國的經(jīng)濟(jì)情況而言已經(jīng)是很低了，是非常公道的。”
田漢掰著手指頭分析說：目前，特別是用工成本每年都在增長，建安費(fèi)用，就是建材也在漲價，原來北京房價賣每平方米三五千元的時候，鋼材價格才2000元一噸，現(xiàn)在6000元錢一噸（還要漲），一個建筑蓋起來的話，包括小區(qū)的配套設(shè)施在內(nèi)的總成本沒有每平方米3000元，這個小區(qū)就不像樣子，再加上各種各樣的稅收，因此賣每平方米4000元是比較合理的。
他說：“其實(shí)，二三線城市房地產(chǎn)開發(fā)商利潤率非常低，開發(fā)商的日子是很苦很苦的。”比如我們在內(nèi)蒙古通遼市新城區(qū)開發(fā)的一個項(xiàng)目，每一分錢都要算計(jì)，否則就會賠錢。可是我們國家在制定政策時是全國性的，一調(diào)控房價就是全國性的。“我認(rèn)為中央在制定政策時，應(yīng)該有針對性，要區(qū)別對待，對癥下藥，對高房價的城市進(jìn)行有針對性的調(diào)控，這樣的政策才有效。否則事倍功半，房價越調(diào)越高。”
政府應(yīng)該管管城市化
田漢大膽預(yù)測：“用不了五年，北京二環(huán)內(nèi)的房價將要達(dá)到每平方米10萬元。”主要根據(jù)就是土地稀缺，“二環(huán)內(nèi)幾乎沒有建設(shè)用地。”他認(rèn)為“房價的漲跌不是政府所能管的。政府倒是應(yīng)該管管城市化，這樣，我們的城市會更和諧。”
田漢拿出一組數(shù)據(jù)分析說，北京去年年底統(tǒng)計(jì)的平均房價，算上郊區(qū)縣每平方米是19000元左右，而五環(huán)外的房價平均只有10000元左右。這個價格在北京來講是不貴的，二環(huán)、三環(huán)以內(nèi)的房價就應(yīng)該高，這樣就逼著人們往外走，這才是將來城市化發(fā)展正常的途徑，否則都往里擠，城市就爆了。“政府應(yīng)該做好城市的發(fā)展規(guī)劃，做好城市周邊地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與投入，發(fā)揮政策與規(guī)劃的疏導(dǎo)作用。”
政府管管城市化的另一種含義，就是要建設(shè)好保障性住房，要讓居者有其屋，比如公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房等，政府要保障困難老百姓的住房問題，而且要管到位。“什么樣的經(jīng)濟(jì)水平就要有與之相對應(yīng)的住房，適合公租房的就住公租房，適合廉租房的就住廉租房，適合經(jīng)濟(jì)適用房的就住經(jīng)濟(jì)適用房。”
我們國家有個傳統(tǒng)的觀念，人們都有一個置業(yè)的傳統(tǒng)，不論貧富，都想居者有其產(chǎn)。田漢認(rèn)為“這其實(shí)是一個誤區(qū)”。他說美國那么發(fā)達(dá)、富有，住房基本實(shí)現(xiàn)居者有其屋，但是有產(chǎn)權(quán)的比例不到50%，其他的都是租房。每個人都有房產(chǎn)，美國都不敢想，咱們國家的老百姓敢想，可是13億中國人都要有自己的房產(chǎn)，那國家得多富有？所以，“我得有套房的消費(fèi)理念”得改改才行。田漢認(rèn)為，我國的經(jīng)濟(jì)再發(fā)達(dá)，即使趕上美國了，這個觀念也得改，總有一批買不起房的，這是肯定的。“這批買不起房的就交給政府來管。”
新農(nóng)村建設(shè)亟需制度創(chuàng)新
將來房地產(chǎn)市場要健康發(fā)展，解決房價最根本的措施就是“土地管理和供應(yīng)制度要改革，真正的產(chǎn)權(quán)制度要改革”。目前土地要么是全民所有，要么是農(nóng)村集體所有，都受國家管控。而農(nóng)村集體建設(shè)土地、宅基地都是非耕地，不允許買賣，要經(jīng)手政府進(jìn)行征收征用、土地拍賣，誰拍的價高給誰，房價能下來嗎？如果農(nóng)村集體建設(shè)土地、宅基地都能流轉(zhuǎn)，對讓全民共享城市化紅利和抑制房價非常有好處，田漢認(rèn)為“這是從根本上進(jìn)行改革必須走的一條路”。
比如河北省部分地區(qū)在新農(nóng)村建設(shè)方面有一個試點(diǎn)政策，與需要舊村改造的老百姓談好后，先給搬遷的村民蓋好安置房，村民搬到安置房后，騰退出來的富余的宅基地、集體建設(shè)用地就可以轉(zhuǎn)為國有住宅用地進(jìn)行開發(fā)。田漢透露說，目前京漢置業(yè)集團(tuán)正在與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行商談，準(zhǔn)備用這種模式對3個村莊共600余畝集體建設(shè)用地進(jìn)行改造。
田漢坦言，目前這種新農(nóng)村建設(shè)模式還處于試點(diǎn)階段，他十分看好這一做法：“我原本就是農(nóng)民的兒子，對土地有著濃厚的感情，也十分清楚農(nóng)村的耕地、宅基地和建設(shè)用地的使用情況。”
他認(rèn)為，實(shí)際上新農(nóng)村建設(shè)這種方式“只能增加土地，不會減少土地，也就是說耕地與建設(shè)用地都會增加”。他舉例說，一個村子的宅基地原來占有1000畝地，搬遷后可能用100畝地就解決問題了，剩下900畝地跟開發(fā)商簽訂800畝，那100畝用于退耕還林，這樣的政策在利用社會資金改善農(nóng)民居住環(huán)境的同時，還會讓建設(shè)用地與耕地越來越多，土地利用效率也會越來越高。
田漢感嘆，現(xiàn)在的農(nóng)村哪一家的宅基地都是“這兒一處房，那兒一處房，前面一個院，后面一個院，旁邊還得留一塊宅基地給兒子，都是閑地啊。而且這讓城郊結(jié)合部和農(nóng)村的交通、醫(yī)療、教育等配套也不好發(fā)展。”
他舉例說，政策制定的靈活性很大，“比如一個村子很偏遠(yuǎn)，拆了以后，這個村子的地搞開發(fā)肯定不行，可以先在靠近城郊租耕地，這個村子是1000畝地，同樣租1000畝地，拿出其中的200或300畝耕地建好回遷房，讓老百姓住進(jìn)來，改善了農(nóng)民的居住環(huán)境。偏遠(yuǎn)山村那塊地就騰出來還耕，把這1000畝地還耕之后，城郊的700畝地才轉(zhuǎn)讓變成建設(shè)用地，這樣，土地就置換回來了。”其實(shí)很多很簡單的加減法的政策，實(shí)行起來很容易，也很有意義，只因涉及傳統(tǒng)的政策、制度等方面的問題較多，在執(zhí)行方面還不是很成熟，缺乏政策保障。田漢不無遺憾地說。
不過，田漢對中央提出的新農(nóng)村建設(shè)政策十分期待，“我覺得新農(nóng)村建設(shè)在土地改革方面開了一個好頭”。這種模式很好，但中央仍沒有特別明確的政策，他認(rèn)為目前的許多政策仍不明朗，呼吁“亟需制度創(chuàng)新”。
蓋好房子做好人
“蓋好房子做好人”，這是京漢置業(yè)集團(tuán)的品牌主題詞，田漢說：“這句話非常普通，表達(dá)的意思卻很深刻。”他解釋說，“蓋好房子”就是告訴大家這個企業(yè)是干什么的，同時也把企業(yè)遵循的社會責(zé)任、產(chǎn)品的品質(zhì)等等都說明了，“做好人”就是要成為對社會對公眾有責(zé)任心的人和企業(yè)。“雖然很質(zhì)樸，但表達(dá)了我們的追求。”
對于企業(yè)的品牌靠什么？傳統(tǒng)品牌靠什么？田漢認(rèn)為，靠的是產(chǎn)品品質(zhì)和良好的售后服務(wù)。他說，企業(yè)僅僅有了知名度，是好事也是壞事，因?yàn)榉?wù)跟不上，好事就變成了壞事。而忠誠度靠的是品質(zhì)和服務(wù)持續(xù)的提高，這樣才能支撐企業(yè)的名氣和美譽(yù)度。
“產(chǎn)品沒有最好，只有更好。”田漢說，京漢置業(yè)集團(tuán)將一直堅(jiān)持大眾化的開發(fā)路線，定位于建設(shè)區(qū)域市場內(nèi)目標(biāo)客戶買得起的“好房子”。像北京的“京漢旭城“和”金漢綠港“就是這樣的項(xiàng)目，也是市場最容易接受的。
據(jù)此，京漢置業(yè)集團(tuán)正在進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，將堅(jiān)持以客戶為導(dǎo)向的市場細(xì)分和產(chǎn)品細(xì)分的原則，推行以 “婚房產(chǎn)品”為主的特色化產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略。今后京漢將大力推行標(biāo)準(zhǔn)化管理體系，一方面推行管理標(biāo)準(zhǔn)化、信息化，另一方面推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。
目前，京漢以“新婚前后的青年白領(lǐng)”及其升級后的“中產(chǎn)階層成熟婚姻家庭”為主要目標(biāo)客群，傾力打造兩種品牌“婚房產(chǎn)品”：50/70/90平方米精裝青年時尚住宅社區(qū) ——“京漢鉑寓”系列，以及70/90/110平方米具有較高溢價價值的高尚住宅社區(qū)——“京漢君庭”系列。
田漢表示，京漢將從目標(biāo)客戶的實(shí)際需求出發(fā)，通過持續(xù)的專業(yè)化研發(fā)和精細(xì)化創(chuàng)新，不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)水平、競爭能力和品牌形象，快速形成具備京漢特色的產(chǎn)品風(fēng)格、成熟的品牌產(chǎn)品線，以及標(biāo)準(zhǔn)化、可復(fù)制的管控體系和開發(fā)模式，從而在“婚房”市場這一細(xì)分市場取得絕對競爭優(yōu)勢，最終將 “京漢鉑寓”系列產(chǎn)品和“京漢君庭”系列產(chǎn)品打造成為“婚房”產(chǎn)品領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)品牌，將京漢置業(yè)集團(tuán)打造成為個性化住宅產(chǎn)品開發(fā)領(lǐng)域的綜合實(shí)力十強(qiáng)企業(yè)。
田漢說，我們試圖通過一個很長的歷史階段，抓住客戶的成長，比如說“京漢鉑寓”的業(yè)主，隨著時間的推移，需要更舒適的大房子，需要配套更完善的居住社區(qū)，如果我們把產(chǎn)品和售后服務(wù)做好，這個業(yè)主還會買我們的升級版，我們想把客戶人群在家庭生命周期升級過程中所需的產(chǎn)品鏈條做好、做扎實(shí)，將來我們可能在這兩個產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，還會開發(fā)老年公寓，這樣就把人的一生給串起來了。
據(jù)了解，目前京漢新產(chǎn)品線的品牌項(xiàng)目，包括京漢鉑寓（順義）、京漢鉑寓（石景山）、京漢君庭（香河）等項(xiàng)目，都已推向市場，取得了相當(dāng)不錯的市場反響。
田漢表示，京漢不會走粗放式的發(fā)展模式，“我們將關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的細(xì)分市場”，在房地產(chǎn)這個產(chǎn)品鏈里找到適合自己的做強(qiáng)、做精是我們的目標(biāo)，將來中國房地產(chǎn)行業(yè)一定會走這個模式。京漢的目標(biāo)就是在婚房產(chǎn)品里，在未來五年里做到綜合實(shí)力十強(qiáng)，“我們可能綜合實(shí)力不敢和萬科比，但是我的這個產(chǎn)品可以成為最好的”。
“要達(dá)到目標(biāo)，就必須上市。”田漢深知，不上市融資，企業(yè)發(fā)展速度就不可能達(dá)到質(zhì)的飛躍。他說，如果京漢旗下的地產(chǎn)和科技兩個業(yè)務(wù)都實(shí)現(xiàn)了上市，那么京漢就能擁有兩家上市公司，這是“我非常想得到的結(jié)果”。
因?yàn)榫h置業(yè)集團(tuán)有這樣一位敢想、敢言、敢做的優(yōu)秀企業(yè)家，一位真正為普通老百姓謀劃生活、愛“學(xué)”才會贏的漢子掌舵，讓我們看到了京漢置業(yè)集團(tuán)未來發(fā)展的前景與希望所在，相信京漢集團(tuán)前進(jìn)之路必然越走越寬敞。
附：人物簡介
田漢，北大碩士研究生。1986年來京工作，1996年開始創(chuàng)業(yè)，先后創(chuàng)辦北京京漢建筑裝飾工程有限公司、北京京漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、京漢物業(yè)管理有限公司、時代引擎科技公司等多家企業(yè)，現(xiàn)任京漢置業(yè)集團(tuán)股份有限公司董事局主席，北京市人大代表，同時兼任北京市市工商聯(lián)執(zhí)委、北京市光彩事業(yè)促進(jìn)會理事、中國青年企業(yè)家協(xié)會第十屆常務(wù)理事等20余個社會職務(wù)。
