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2024年11月24日
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最近，2012年度中國房企全年銷售額總排名陸續(xù)揭曉，萬科、中海、恒大等一批標(biāo)桿房企位居前列，其中恒大集團去年全年的累計銷售總額達(dá)到了923.2億元。
分析人士指出，萬科、恒大等龍頭房企在調(diào)控持續(xù)的2012年還能取得如此佳績，和它們提前搶占三線城市的戰(zhàn)略布局是分不開的。作為我國最早進入二、三線城市、在三線城市布局最廣的房地產(chǎn)企業(yè)，截至2012年10月，恒大已進入全國120多個城市，其中大部分位于發(fā)展?jié)摿薮蟮娜€城市。
進入2013年，中國的城鎮(zhèn)化建設(shè)迎來了新階段。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一曾經(jīng)表示，2020年之前，中國房地產(chǎn)市場依然處在發(fā)展的機遇期，重要原因之一就是城鎮(zhèn)化。
一些知名房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在推進新型城鎮(zhèn)化過程中，主流三線城市或?qū)缪葜匾巧?/p>
9個一線地產(chǎn)商向下圍獵土地儲備大增8%，招商兇恒大猛。
多數(shù)房企更多是為了拿到二級土地開發(fā)的權(quán)利，進入一級開發(fā)意味著政府會給予相應(yīng)優(yōu)惠政策且擁有成本優(yōu)勢，招拍掛拿地相對勝算大。
以招保萬金為龍頭的全國9大一線地產(chǎn)公司得土地儲備結(jié)構(gòu)在發(fā)生著悄然變化。
根據(jù)統(tǒng)計，這9大公司在2009年到2012年間，在三四線城市的土地儲備平均提升了8%。
這背后，是城鎮(zhèn)化達(dá)到50%以后的后城鎮(zhèn)化時代。
一線房地產(chǎn)公司更是積極將資本的觸角伸到了二三線甚至四線城市，不少公司不僅涉及二級土地開發(fā)，也開始涉入一級土地開發(fā)，所謂“一二級土地開發(fā)聯(lián)動”模式。
正如新時代證券分析師裴明華認(rèn)為，目前能拿到地的企業(yè)多數(shù)是與地方政府關(guān)系比較密切的企業(yè)。
盡管從利潤率方面來看，從事一級開發(fā)的利潤小于二級開發(fā)，但如果能提前下手，儲備土地，在二級開發(fā)時就具有比較大的優(yōu)勢，所以不少二級開發(fā)商會采取一二級聯(lián)動模式。
多數(shù)房企更多是為了拿到二級土地開發(fā)的權(quán)利，因為進入一級開發(fā)意味著政府會給予相應(yīng)優(yōu)惠政策且擁有成本優(yōu)勢，招拍掛拿地相對勝算大。
眼下地方政府目前資金緊張，大量引入民營資本進行土地一級開發(fā)，這也恰恰給了背景資金均雄厚的房企如招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等一次進入土地一級市場的良機。
對于二級土地開發(fā)的房企，值得關(guān)注的是其土地儲備、拿地節(jié)奏和銷售情況。
萬科去年拿地76宗步伐加快
據(jù)有關(guān)方面的統(tǒng)計，未來10年中國城鎮(zhèn)化水平升至60%，中西部城鎮(zhèn)可能將成為未來新型城鎮(zhèn)化的主力。
目前低于城鎮(zhèn)化率50%包括西安、昆明、南通、重慶、福州、合肥等。從另外一個角度說。城鎮(zhèn)化率低代表城市的可發(fā)展空間更大。
憑助雄厚的資金基礎(chǔ)，城鎮(zhèn)化的推進使得一線房企不斷擴張“領(lǐng)土”，把土地儲備從一二線城市紛紛轉(zhuǎn)向二三線城市。
推動城鎮(zhèn)化的政策也在很大程度上助推了房企的圈地行為。
如吉林省住建廳完成了全省47個縣級以上城市新一輪(規(guī)劃期至2030年)城市總體規(guī)劃修編工作，規(guī)劃確定了2020年全省各縣市中心城區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地總量為1995.75平方公里，新增城市建設(shè)用地730.54平方公里，滿足了未來10年城鎮(zhèn)化推進過程中，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的建設(shè)用地供應(yīng)。
再如福建省2013年全面完成設(shè)區(qū)的市城市總體規(guī)劃修編，規(guī)劃支持中心城市將周邊聯(lián)系密切的市、縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)納入規(guī)劃統(tǒng)一實施，有序拓展城市空間，實現(xiàn)城市建成區(qū)面積增長與人口增長相匹配。
按照當(dāng)下作為中央政策主軸的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的思路，以昆明、福州、合肥、石家莊等省會城市及以嘉興、紹興、鎮(zhèn)江等為代表的較發(fā)達(dá)主流三線城市展現(xiàn)出了巨大的發(fā)展?jié)摿Α?br />面對主流三線城市這片“藍(lán)海”，不少開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始行動了起來：截至2012年底，恒大地產(chǎn)已經(jīng)進入全國除臺灣省之外的所有省市自治區(qū)的120多個城市，而這其中大部分位于三線城市。
以民生地產(chǎn)定位的恒大地產(chǎn)，從成立之初便瞄準(zhǔn)中小城市，去年銷售額近千億，其中二、三線城市項目貢獻(xiàn)超過九成。
從2011年拿地情況來看，萬科地產(chǎn)大力挺進二三線城市，招商地產(chǎn)跑馬二三線甚至四線城市。
萬科于2012年4月首次在唐山拿地，四個月內(nèi)在全國至少新增項目18個，大部分都集中在二、三線市場。
之后萬科新增的土地項目至少有23個，這些新增的項目也大多位于二、三線城市。
從2012年拿地數(shù)據(jù)來看，公司全年共拿地76宗，其中超過80%為下半年所拿，該比重體現(xiàn)出公司下半年后對土地市場判斷的轉(zhuǎn)向，全年累計新增建面1871萬平米，比2011年略少20萬平米，為最近三年最低值。
從新增項目分布來看，該公司布局二三線城市速度明顯加快，全年一線、二線、三線城市分別新增權(quán)益建面164.5萬平米、935.0萬平米、370.9萬平米，同比分別下降17.7%和增長27.3%及28.4%。
新增進入城市三個南充、徐州、營口，均為三、四線城市，合計拿地建面109.7萬平米，權(quán)益比重76.9%。
而據(jù)國泰君安研報統(tǒng)計，截至2012年11月底，招商地產(chǎn)共計耗資157億元獲得土地儲備427萬平方米(建筑面積)。拿地規(guī)模超過2010年和2011年的總和，創(chuàng)下招商地產(chǎn)有史以來的新高。
2011年和2010年招商地產(chǎn)新增土地建筑面積分別為232萬平方米、87萬平方米。
相對于上述幾家公司的積極外圍擴張，金地集團的領(lǐng)土范圍還是堅守在一二線城市。據(jù)統(tǒng)計，金地集團2012年共獲取土地儲備316萬平(包括星獅地產(chǎn)資產(chǎn))，其中一二線城市占比95%，一線城市占比超過40%。
金地集團2012年上半年在土地市場上最為謹(jǐn)慎，公司上半年并未獲取新的土地儲備。
直到去年8月23日，公司公告稱，通過股權(quán)收購的方式獲取了沈陽市渾南新區(qū)濱河?xùn)|項目，該項目規(guī)劃凈用地面積6.14萬平方米，規(guī)劃容積率為3，土地用途為居住商業(yè)，項目的土地成本為2.5億元。
招商新年雙響炮5億買地
中銀國際證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙強認(rèn)為，萬科、保利銷售規(guī)模已突破千億，處于穩(wěn)步擴張階段，招商地產(chǎn)由于加快了資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，貨以輪動，且由于基數(shù)效應(yīng)，2013年銷售金額依然保持30%以上增速，金地集團由于戶型和產(chǎn)品定位問題，增速較小，但公司目前正逐步改善公司的產(chǎn)品類型，目前股價已充分反映市場悲觀預(yù)期，與其他三大公司對比，估值水平最低。
上述分析師還指出，2012年萬科加快了拿地節(jié)奏，2013年可售貨值為2400億元。
保利可售貨值為1800億元，低于預(yù)期水平。招商地產(chǎn)預(yù)計今年可售貨值為700億元，金地為600億元。
按照60%的去化率而言，預(yù)計今年萬科實現(xiàn)銷售1500億，保利1200億，招商地產(chǎn)400億元，金地集團380億左右。
2013年招商地產(chǎn)延續(xù)了2012年兇猛的拿地勢頭。
1月7日，招商地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司之全資子公司天津招勝房地產(chǎn)有限公司與大連昊宇投資有限公司通過掛牌出讓方式，聯(lián)合競得大連市高新區(qū)兩幅地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)，地塊成交總價為人民幣4.98億元。
而1月9日，招商地產(chǎn)再次公告，控股子公司云南招商城投房地產(chǎn)有限公司通過掛牌出讓方式，競得昆明市官渡區(qū)兩幅地塊，地塊成交總價為人民幣4.98億元。
招商地產(chǎn)在2012年三季度加快拿地節(jié)奏，報告期內(nèi)在哈爾濱、深圳、上海、蘇州、常州等地通過招拍掛及股權(quán)收購方式共獲得土地項目資源64萬平米，新增權(quán)益建面約159萬平米，是二季度整體拿地的1.6倍。合計拿地款達(dá)57.13億。
項目選擇上看，公司仍然以一二線城市為主，三四線城市核心地段為輔的戰(zhàn)略。
2012年萬科加快了拿地節(jié)奏，截至目前，新購得建面1029萬方，土地購置費用接近300億元。
2012年，保利實現(xiàn)新開工計劃1500萬方，實際可能低于這個數(shù)字，2012年預(yù)計保利銷售會超過1000億元，年末貨值300億元，2013年新推1200億-1600億貨值，累計可售貨值為1500億-1900億之間，低于萬科的2400億元。中銀國際證券表示，預(yù)計保利2013年實現(xiàn)銷售1200億元左右，目前負(fù)債率接近70%，凈負(fù)債率在90%左右，高于萬科的負(fù)債水平，但保利地產(chǎn)身為央企，相比萬科，具有明顯的拿地優(yōu)勢。
國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師也認(rèn)為，保利地產(chǎn)軍隊企業(yè)文化和地產(chǎn)央企背景，是保利核心競爭力來源。
良好的政府關(guān)系能提升其獲取優(yōu)質(zhì)土地資源的能力，而雷厲風(fēng)行的軍事管理作風(fēng)能夠保證對市場反應(yīng)快速高效。
在四大一線房企中，保利ROE數(shù)值在近幾年一直領(lǐng)先于其他三強，資金回轉(zhuǎn)速度和效率較快也說明企業(yè)的運營模式和管理理念較為合理。其毛利率在這幾年也一直維持在35%以上，和萬科差距不大。
據(jù)中投證券研報統(tǒng)計，2012年保利也跟上拿地潮流，截至目前，新購得建面1133萬方，比萬科增加10%，土地購置費用接近37億元。
2012年12月保利地產(chǎn)新增權(quán)益土地款74億元，規(guī)模僅次于10月份，平均樓面地價3160元/平米。該公司去年10月加大拿地力度，共獲得9幅地塊，增加土地儲備136.6萬方，計容面積415.4萬方，總地價152.5億元。
恒大三成城市布局最廣
事實上，早在“城鎮(zhèn)化”定調(diào)之前，大房企已得風(fēng)氣之先而在全國二三線城市布局落子。
恒大地產(chǎn)去年拿地動靜不大，但早在2004年，其已謀劃全面進軍二線城市，之后開始大規(guī)模進入三線城市，目前是國內(nèi)三線城市布局最廣的房企。
去年銷售額923億元，超98%得益于非一線城市，其中絕大部分得益于三線城市項目，是城鎮(zhèn)化政策的最大受益者。
2012年1-11月份，全國商品房累計銷售面積91705萬平方米，同比增長2.40%，1-11月份全國商品房銷售額53526億元，同比增長9.1%。
各大城市整體來看，11月份的成交量，同比全部增長，漲幅最低的無錫同比增長28.79%。從環(huán)比來看，除廈門環(huán)比下降2.53%之外，其余城市全部增長。
整體來看，三線城市成交套數(shù)合計環(huán)比增長34.38%，二線城市環(huán)比增長13.17%，一線城市環(huán)比增長37.24%。同比漲幅分別為125.31%、73.74%和84.01%。出現(xiàn)了明顯的翹尾行情。
申銀萬國分析師認(rèn)為，從房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律來看，二、三線城市樓市無泡沫;同時，盡管不知道未來產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的具體路線，但是產(chǎn)業(yè)向二、三線城市轉(zhuǎn)移的方向是明確的，二、三線城市人口必將增加。
某研究院日前發(fā)布的最新報告顯示，截至2013年1月4日，在監(jiān)測的重點企業(yè)中，有萬科、保利、綠地、中國海外發(fā)展等53家企業(yè)2012年銷售額突破百億，百億房企陣營再度擴容。
另外，千億企業(yè)則由2011年的1家增加至3家，分別由萬科、保利、綠地奪得。
1月7日，萬科發(fā)布公告稱，2012年12月份該公司實現(xiàn)銷售面積116.8萬平方米，銷售金額140.7億元。2012年1~12月份，該公司累計實現(xiàn)銷售面積1295.6萬平方米，銷售金額1412.3億元，再度蟬聯(lián)銷售榜頭名位置。
保利地產(chǎn)在堅持以中小戶型普通住宅為主的產(chǎn)品定位前提下，準(zhǔn)確把握市場節(jié)奏，進一步加大推盤力度，全年銷售額達(dá)到1020億元。
