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2024年11月24日
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樓市限價政策旨在限制房地產市場的無序漲價，全國多地市實行限價政策以來，對穩定房價起到了一定作用。
位于江蘇北部的鹽城，在2009年物價部門出臺了房價備案制度，一些區域價格原本在6000元以上/平方米的樓盤頓時降到了5000元/平方米。不過，這一政策在執行3年后，卻悄然撤銷。據最新消息顯示，7月1日，鹽城撤銷了樓市限價政策，雖然官方并未公布消息，但當地不少開發商已予以證實。
業內人士對 《每日經濟新聞》記者表示，在鹽城實施限價之后，確實對當地房價起到了穩定作用，但是由于樓市迅速發展，鹽城樓市的供應遠遠大于需求，在此背景之下，不得不取消限價政策。
對此，業內專家李智對記者說，鹽城房價近兩年較為穩定，取消限價政策，當地房價肯定會有一波漲價潮，但漲價幅度不會很大。
房價上漲過快 率先限價
由于房價上漲過快，在江蘇各地市當中，鹽城和南京較早執行限價令。據記者了解，從2008年開始，鹽城樓市整體發展比較好，房價比較平穩，但此后在開發商定價格過程中出現了跳躍式的漲價。
“上一期賣4000元/平方米，新開盤價格就漲到6000元/平方米，甚至達到7000元/平方米，樓盤品質變化不大，但是看到周邊樓盤漲價，都開始跟漲，引起跟漲潮?！丙}城當地一位地產行業人士劉經理對《每日經濟新聞》記者說。
為了抑制這種漲價潮，2009年，鹽城市出臺了房價備案制度。公開信息顯示，房價備案制度具體主要有三點：一是開發商在首次開盤定價時，必須提前15日到物價部門備案，然后才可以向房管部門申請預銷售許可證，備案價格將在房管部門官方網站上向社會公布，這一價格即為該樓盤的最高售價，開發商不得擅自在實際銷售中突破此價；二是如果開發商在實際銷售過程中想提高銷售價格，必須提前15日到物價部門重新備案，并由房管部門重新在網上公布；三是開發商在物價部門備案的價格、房管部門在網上公布的價格以及實際銷售價格，必須“三價統一”。
2009年4月27日，鹽城市物價部門出臺新規，根據新規定，房地產開發企業應以成本核算為基礎，結合市場狀況，在市物價部門采樣、測試的商品住房現行銷售價格水平范圍內，合理確定平均銷售價格。商品房實行價格備案制度以后，推出的新盤價格不得突破現價?！胞}城出臺限價政策之后，確實起到了抑制房價上漲的作用，一些區域價格原本在6000元以上/平方米的樓盤頓時降到5000多元/平方米?！眲⒔浝碚f。
然而，執行了3年的限價政策，卻在7月1日被取消。雖然相關部門并未正式公布，但鹽城的多位開發商已向外界證實了這一消息。
事實上，在鹽城當地，取消限價政策在6月份就有傳出，不少樓盤聽說這一消息之后就伺機漲價。“確實限價令取消了，下一期開盤我們有漲價的打算，但是漲多少，還在考量當中?！丙}城一家樓盤的營銷總監宋堅說。
江蘇房地產協會一位負責人對《每日經濟新聞》記者說，“取消限價，這就意味著行政干預房價逐漸弱化，樓盤的地段、品質、服務等優勢將在市場的自然調節中更為凸顯，品牌開發商才能脫穎而出，行業才有進步。不過，這也確實會使區域房價出現一波漲價潮?！?/p>
庫存高企或是主因
記者注意到，限價令實施之后，一定程度上穩定了樓市，但也出現了負面影響。南京一家本土房企負責人張志龍對 《每日經濟新聞》記者表示，限價令抑制了房價的上漲，但也壓縮了開發商的利潤，一些開發商為了實現利益最大化，開始在項目建設過程中壓縮成本?！伴_發商通過偷工減料、降低品質來實現利潤最大化，還有以毛坯房價格備案，實際銷售中卻抬高精裝修單價，與購房人另簽合同等?！?/p>
在張志龍看來，取消限價，一方面一定程度會減少開發商的暗箱操作現象；另一方面對于鹽城房價洼地而言，也有利于提高開發商的熱情。
對于此次鹽城取消限價政策的原因，在業內人士看來，最主要是當地房地產市場供大于求。統計數據顯示，自2010年以來，每年鹽城市區商品住宅供銷比均在1.3:1，明顯供大于求。截至今年6月底，鹽城市區住宅存量仍維持在2萬套左右，庫存積壓之大在江蘇省也算突出，整體庫存的銷售周期長達1年多。
此外，從房價來看，今年1月，鹽城房價下跌0.55%，2月環比又下跌0.91%，3月受“國五條”細則實施前的需求集中釋放影響，行情有所轉暖，當月環比上漲0.76%，但量價齊升的熱潮僅持續到了5月，6月價格又跌下來。
上述劉經理對此表示，“限價3年來，鹽城只有市中心的幾個樓盤價格持平或微漲，城郊樓盤滯銷很嚴重。在這樣的情況下，市場購買熱情更難被喚起。限價取消后，市場漲價預期強烈，在恐漲心理下，有望激發出上漲行情。”
對于取消限價，鹽城物價部門解釋稱，限價作為帶強制的行政行為，短期執行可以，長期不行?！胺績r過快上漲，遠超市民承受能力，行政之手的干預不可或缺；反之，當市場陷入冷滯后，行政之手的淡出或許也在情理之中。”
在業內專家陳晟看來，地方政府取消限價令，其實還是地方樓市發展不樂觀所致?！罢∠迌r令，歸根結底還是緣于當地房地產市場不樂觀，庫存長期處于高位，房價又持續徘徊在低位。房地產市場不好，也會間接影響地產政府的土地使用權轉讓，從而影響地方政府的土地財政，此時政府不得不取消限價令，以促進地方樓市發展?！?/p>
