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2024年11月24日
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就在過去的一周，京城出現了一天內四塊經營性用地成交，成交總金額高達６７億元的火熱場景：其中，最受矚目的豐臺區夏家胡同地塊被懋源１７．７億元加３．８萬平方米公租房競得。此外，昌平沙河鎮高教園地塊被首次進京的恒大地產３５．６億元加２６萬平方米公租房斬獲；萬科與北京城建分別以９億元、４．６億元的價格將房山鎮長陽地塊、大興魏善莊地塊收入囊中。
以上種種，不過是半年來京城土地市場高歌猛進的又一個注腳，更是全國土地市場近幾個月來不斷升溫的冰山一角。
根據北京市國土資源局的統計數據，截至６月３０日，北京市推出的經營性用地面積相當于去年同期的３７８％。其中住宅用地同比去年增加２９７％。土地出讓成交額則同比大增３９０％，約６４９億元。
而就在不久前的５月份，京、滬、廣等一線城市，不斷爆出所謂“地王”新聞，高溢價成交的經營性用地頻頻出現，與之相應的，全國土地出讓金收入整體呈爆發式增長態勢。據Ｋ８土地網數據顯示，今年１－６月，全國百城土地出讓金為７６２９億元，同比增加４７％，土地溢價率為１６％。今年前五月，土地出讓金各月同比增幅均在三成以上；溢價率也高位運行，５月創新高，達２１％。
盡管為了抑制房價的過快上漲，中央出臺的各項房地產調控措施已經達到了空前嚴厲的地步。但是，不斷涌現的高價地塊，不斷上漲的土地價格卻讓人們對未來的房地產市場打下一個大大的問號：調控和地價，究竟誰會成為主宰未來樓市走向的變量？
事實上，加大土地的供應量，尤其是加大用于建設商品住房和保障性住房的土地供應，原本應該是控房價、調樓市的一項主要手段。只有更多的土地用于建設住宅，才能從根本上改變樓市的供需關系，進而對房價起到抑制性作用。
基于此，國土資源部在今年４月份發布公告，２０１３年全國住房用地計劃供應１５．０８萬公頃，是過去５年年均實際供應量（９．７７萬公頃）的１．５倍，其中保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品房“三類”住房用地占供地計劃總量的７９．４％。
然而，在現實操作中，土地供應帶來的房屋供給增加并沒有直接作用于房地產市場，相反，部分熱點地塊的高溢價成交倒是讓原本因調控而轉向的房地產市場預期出現了微妙的變化。根據國家統計局和各個市場機構發布的房地產市場成交和價格數據，隨著二季度以來土地市場的不斷升溫，原本已經雙雙回落的房地產市場成交量和成交價格漲幅在近兩個月開始出現反彈的征兆。
在房地產調控重拳頻出的背景下，究竟是什么點燃了人們的購地熱情？——“土地財政”無疑是個繞不過的話題。
由于上半年宏觀經濟增速放緩，全國財政收入增速開始面臨近些年來少有的嚴峻態勢。在這樣的背景之下，推出優質地塊、并促其高價成交無疑是地方政府“來錢”最快的財政收入。而以土地出讓金作為償還地方債的主要來源，目前也已經是不少地方政府公開的秘密。根據近日審計署公布的數據，截至２０１２年底，在抽樣審計的３６個地方政府本級中，４個省、１７個省會城市土地出讓收入占償還債務的５４．６４％，比２０１０年增長１１８３．９７億元。
由此可見，不斷升溫的土地市場背后，固然有房地產開發企業對于布局未來市場的現實需要，除此之外，對“土地財政”的路徑依賴，更是讓許多地方政府對高價賣地的做法采取“樂觀其成”甚至“推波助瀾”的態度。
一面是房產調控不見絲毫放松，一面是賣地增收成為潛在“默契”。中國的房地產市場似乎要再次回到“土地財政”推高地價，地價傳導影響房價，房價走高誘發調控的怪圈當中。
沒有賣不完的土地，無論是對于地方財政增收還是房地產調控，“土地財政”都是一種飲鴆止渴的短視行為。如果地方政府始終不去尋找和開拓賣地之外的財政來源，不去改變靠房地產投資拉動經濟的發展模式，那么大張旗鼓的房產調控就無法從根本上發揮其政策意圖。
事實上，破解地方政府對“土地財政”的依賴，也始終是中央提出的“建立房地產調控長效機制”所考慮的問題，在此基礎上進行的房產稅試點等改革已經開始并在逐漸推進。據了解，繼上海與重慶后，目前杭州的房產稅改革試點方案也已經上報，并有望在年內推出。
然而，房產稅改革畢竟有一個逐步推動的過程，與之相比，地方政府能否改變慣有的發展思路和財政理念，將更多的精力和投入轉向實體經濟的復蘇與啟動當中，更加值得人們期待。
