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2024年11月23日
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“一個人沒有夢想很可怕，任何時候人都需要有夢想和希望，需要教育來樹立自己的理想。作為一個企業經理人，我的‘中國夢’是為股東、員工、社會、客戶等群體創造價值，同時做一個負責任的企業公民。”北京國瑞興業地產股份有限公司董事總裁鮑筱斌在接受《城市化》雜志采訪時結合自身的經歷暢談個人與城鎮化、房地產行業與城鎮化的關系。他直言：“在新一輪的城鎮化過程中房地產企業首先要有社會責任感，如果不能承擔起應負的責任就不要參與進來。”
《城市化》：目前，城鎮化已上升為我國的國家戰略，請結合您的切身經歷談談城鎮化對您的工作生活有何影響？在快速的城鎮化進程中，您有哪些感觸？
鮑筱斌：我相信城鎮化對每一個中國人的工作和生活都產生了重大的影響。我上大學之前一直生活在安徽老家，那時親情、友情比現在濃厚得多，鄰里關系也更加親密。雖然當時人們的生活水平并不高，但是從感情方面來講感覺更加親近一些。在天津大學、清華大學學習的那段經歷，培養了我認真敬業和踏實做人的精神。大學畢業后來到機關工作，有幸得到領導的指導和培養，自己也養成了愛好學習的習慣，學會站在全局思考問題，同時對責任、程序、法律、道德的理解也更加深刻。現在我已投身市場，市場的高度靈活與激烈競爭又要求我不斷提升專業水平，擁有激情與活力，能夠積極應對市場變化。
伴隨城鎮化的進程，社會上也出現了不同程度的浮躁和冷漠，但是社會進步的趨勢不可阻擋。食品安全、環境污染等問題在西方國家的發展階段也曾出現過，因此一方面我們要吸取發達國家的經驗和教訓，另一方面我們也要以美國、日本、新加坡等國家的高標準來看待和解決存在的問題，我相信中國政府和社會有糾正社會發展偏差的能力。我國道教推崇天人合一的思想。人們在解決溫飽問題后，最終還會回到精神層面來，東方思想最終將影響整個世界，而工業化、城鎮化只是我們成長中的煩惱。
《城市化》：請您結合所在的行業談談房地產企業將以何種方式參與到新型城鎮化浪潮中？
鮑筱斌：城鎮化是中國未來經濟增長的引擎。目前中國的城鎮化率是50%左右，農業生產水平提高和農業人口轉移的空間巨大。我國有很多地方不適合發展農業，在國際分工格局中，美國、歐洲、新西蘭以及東南亞的一些國家的農業更具競爭力，因此我國也必須進一步促進城鎮化的發展，這是一個政治問題、經濟問題，也是一個社會問題，因此需要全方位綜合考慮。
中國房地產在城鎮化過程中大概經歷了以下幾個階段：
第一個階段是經營機會。上世紀90年代的改革開放時期，深圳、海南、廈門、汕頭等前沿城市主要是向香港學習倒賣土地，還談不上真正地發展房地產。
第二個階段是經營市場。工業化過程加速促進了人口遷移和生活水平提高，為房地產提供了基本經濟條件。我們向香港比較成熟的房地產公司學習市場模式，開始經營產品和品牌。
第三個階段是經營企業。沿海城市建立了招拍掛制度，土地市場進一步規范，經營手段呈現多樣化，房地產開始重視企業經營。
第四個階段經營機制。2006年以后，土地市場進一步開放，房地產企業通過資本嫁接和外資企業的進入，使資本和土地得到很好的結合。未來房地產企業要進一步發展，不僅需要產品、品牌、人才，而且需要建立良好的企業機制，大型品牌企業會進一步強大，一些具有地域、行業優勢的地產企業也能得到進一步發展。
從房地產企業參與城鎮化過程的角度來講，我覺得主要有以下幾個方面：第一方面是已有大城市功能的提升；第二方面是大城市的擠出效應推動周邊城市的城鎮化；第三方面是二三線城市功能提升和城市衛星城的布局；第四方面是農村人口就近轉移；第五方面是發達地區形成城市群。這些都是未來房地產行業發展的方向。
《城市化》：新型城鎮化對房地產企業提出了哪些要求和挑戰？
鮑筱斌：房地產企業能做什么呢，歸納起來，主要有以下幾方面：第一要看能否帶來快樂，提高人們的幸福指數；第二要帶來生機，解決人們的就業和生存；第三能夠帶來安全，如公共安全、食品安全等；第四能夠形成產業一體化。如果能夠實現幸福、安全、就業、核心價值觀等目標，這個城市基本可以實現可持續發展。因此，如果在大城市進一步開發，要在技術、文化、交通、生活理念上進行革新；如果是發展郊區和小鎮，就要具備整合產業的能力，或者能夠創造一種生活方式，改善生態環境，改善交通的條件；如果是促進城市群之間的城市化，那就要明確在城市群里的定位，按照城市分工有進有退；如果是在農村進行開發，地緣政治、風土人情很重要。大的開發商應該朝舊城升級、城市群提升方向發展，小的地方企業因熟悉地方產業規劃、風土人情、人際關系等，更加適合地域城鎮化。
在新一輪的城鎮化過程中房地產企業首先要有責任，如果不能承擔起應負的責任就不要參與進來。同時，還需具有創造價值的能力，包括社會價值、政治價值、文化價值、經濟價值。開發商如果要考慮長遠發展，就必須重視責任和價值。另一方面還需具備深入整合能力和前瞻性思維，能夠創造持續百年、千年的生活方式，建筑只作為生活方式的載體，是遠遠不夠的。
《城市化》：正如您所言，新型城鎮化給房地產企業帶來了發展機遇，也提出了更高的要求。作為房地產行業的業內人士，請您談談目前房價久經調控、居高不下的主要原因是什么？您對今后的住房政策有何建議？
鮑筱斌：對于房價居高不下的原因，人們有不同的觀點。我是這樣認為的，第一個原因是中國人對住房的特殊情結，產生購買房產的巨大需求。在中國這樣一個大國，完全依靠市場調節不科學也不現實。現階段政府參與調節還很重要，并且非常必要。
第二個原因是目前住房供需不平衡。隨著城鎮化的發展，北京、上海、深圳等一線城市的土地供應緊張狀況有可能向二三線城市擴散，我們可能需要調整現有土地供應模式，現在中央提出來的18億畝耕地是否必保需要進行探討。日本是一個耕地非常緊張的國家，但是他們的建設用地比我們國家寬松的多，美國就更不用說了。有些城市周邊除了保護正常的生態和滿足人們生存空間以外，保護耕地的意義就不是那么大了。我們需要重新研究在世界經濟格局中的位置，改善土地供應制度。同時還需解決集體土地流通的問題。目前集體土地和城市土地長期割裂，尤其是有的農民進城了，宅基地依然還在，不能進行流轉。
第三個原因是現有建設用地利用率不高。一方面要提高政府、交通、工業用地的效率，減少鋪張浪費，在居住用地方面向日本和新加坡等國家學習，居民不一定都要住一個大房子，居住面積合適、配套設施完善、平等享受公共服務更加重要。
此外，稅收調節政策有待進一步合理完善。需要重點考慮在住房的保有環節征稅，慎重對待流通環節征稅，充分發揮金融手段對住房價格的調節作用。
房地產政策的變動對經濟波動有巨大影響，這是一個金融問題；另一方面，高房價將導致財富從年輕人向中老年人轉移，為中老年人今后將要面對的養老問題提供保障，因此又是一個財富分配問題。在政策的覆蓋層面上來看，我覺得首先應檢討以前的政策，保持政策的一致性，需要制定涵蓋住房供給、保有、流動、土地配置、金融等方面的綜合性政策；在政策的實施步驟上來講，我建議 “下猛藥、分劑量”，所謂“下猛藥”就是政策的預期一定要簡明清晰，有比 較確定的未來，所謂“分劑量”就是要按地域差別，產品結構有針對性地實施，只有這樣才能取得切實效果，對住房市場帶來的震蕩效應也將降到最低。
