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2024年11月24日
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德國《時代》周報網站5月7日刊文稱,隨著房價快速上漲,兩三年前沒買房的中國人現在不得不擔心自己再也買不起房。城鎮化是真實的，中國不會出現房地產市場斷崖式下降，但某些鬼城的出現，以及某些城市必然出現一輪房價下滑，以跟上收入的步伐。
城鎮化雄心遭遇高房價
德國《時代》周報網站5月7日刊文稱,隨著房價快速上漲,兩三年前沒買房的中國人現在不得不擔心自己再也買不起房。
文章說,從今年4月初開始,北京對轉讓住房所得的20%征收個人所得稅。這一手段本來是為了抑制房地產市場過熱:中國政府希望降低房屋交易的熱度,但中國民眾擔心這筆稅款很快就會被算到房屋售價里,因此再次恐慌性購房。
雖然目前只有北京實施20%差額征稅政策,但自年初以來,恐慌性購房不斷推高房價。房價上漲幅度最大的是北京和廣州。上海和深圳的房價漲幅也不小。從全國范圍看,去年房價平均上漲9%。北京和上海等城市的房價如今已經高得離譜。在中國首都,每平方米房價約合3000歐元(1歐元約合8.1元人民幣)至4000歐元,而北京的人均月收入不足800歐元。房屋租賃價格也大幅上漲。
不合理的是,很多房屋空置。這些房屋的投資者自己根本不在其中居住。因為中國養房的費用很低,所以他們也無心出租。只要持續存在購房需求,房價上漲,投資者就會感到富有。中國的很多房產只是所有者的投機手段。
文章稱,這顯然是中國政府不愿看到的。在“城鎮化”口號下,中國政府希望在未來20年每年將1000萬到2000萬農村人口帶入城市。目前中國的城鎮人口在總人口中所占比例略高于50%——中國的經濟學家認為,這一比例對經濟發達國家而言過低。未來的城鎮化比例應達到85%,這是農村人口能達到城鎮人口生活水平的必要條件。數十萬新住宅樓將在全國各地拔地而起。
據新華社北京5月9日新媒體專電（來源：新華每日電訊）
城鎮化并不一定意味著房價上漲
葉檀
房地產泡沫論者支持鬼城的說法，把鬼城視作崩盤的先兆；而對中國城鎮化充滿信心的人認為，每年進入城市的千萬以上的農村人口，將填滿中國的每個城市。
城鎮化是真實的，中國不會出現房地產市場斷崖式下降，但某些鬼城的出現，以及某些城市必然出現一輪房價下滑，以跟上收入的步伐。
中國社科院發布《2011中國城市發展報告》指出，未來20年，每年將有1000多萬農村人口轉移到城鎮居住。
一線城市、東部地區絕不會成為鬼城。根據我國第六次人口普查的數據，2000年至2010年，東西部共有9省市出現了人口增長超過10%。北京、上海、天津均爆炸性地增長了29%以上，全國人口增長中的54.9%集中在經濟發達的前五個城市中，外來人口成為人口增長的主要因素。與此同時，重慶、湖北、四川、貴州、安徽和甘肅六個省份的常住人口，卻出現了負增長。全國分成了人口導入地與人口輸出地，這一過程在持續進行中，使全國房地產市場的分化有了現實基礎。
重點發展的西部大城市不會成為鬼城。
以成都為例，2000年底，成都城鎮常住人口為606萬人，十年后成都城鎮常住人口為921萬人，年均新增人口為31.5萬人。以人均需要25平方米住房計算，城市化進程使得年均住房需求近800萬平方米。2012年，華西城市與房產研究院聯合成都透明房產網聯合推出《全川購房力調查報告》，顯示四川二級城市購房者買走成都六成房子，成都作為四川的唯一中心城市，地位無可動搖。
成都市每年新房銷售面積在700萬平方米左右，新增需求和銷售面積基本契合。2012年，成都主城區商品房住宅供應面積858.7萬平方米，同比下降12%；成交面積848.25萬平方米，同比上升35%，供求比為1.01：1，購買面積70到90平方米占比46.6%，剛需占比一半左右，說明成都住宅市場風險不大。
不過，環顧其他人口、資金導出的中小城市，未必有那么幸運。這些地區正在期盼著新一輪的基建以填平缺口，房地產供應量大增、經濟落后、環境糟糕的中西部三四線城市，存在著巨大的房價下行風險。
即使是成都這樣的大城市，不同的區域房地產銷量截然不同，不同的物業種類面臨的風險也截然不同。相比住宅地產，當地商業物業風險要高得多。
今年1月15日，世邦魏理仕(CBRE)發布2012年全年成都房地產市場回顧，當年成都辦公樓市場凈吸納量達到40萬平方米，同比增長8%，但新增供應量98萬平方米，同比增長69%。在巨大的新增供應的壓力下，2012年成都優質寫字樓空置率被推升至34.6%，較2011年增加8.8個百分點。2012年一線城市的辦公樓空置率為7.94%，二線城市辦公樓的空置率高達20.7%，而成都在全國11個二線代表城市中，辦公樓庫存量最高，接近400萬平方米，空置率也最高，達34.6%。隨著實體經濟的下行，供應量的推升，以及電子商業模式的競爭，前兩年商業物業遠超當地所需的城市面臨瓶頸。
房地產調控以來，房貸與面積數據顯示，自住與改善型需求成為房地產市場的主流人群。剛性需求放量，說明大部分投資者認同，低風險高收益的房地產黃金時期已過，這將讓除人口暴增以外的一線城市房價走向平穩，甚至下行。
城鎮化可以消滅多數鬼城，但并不一定意味著房價上漲，當農村中的富裕群體依靠自身資金在城市購房后，進入城市的群體，不再擁有資金紅利，當地銀行的政府企業與個人存款可以作為風向標。此時，房地產將按照剛需的價格制訂，而非投資者的投資預期定價。
以江西省為例，按照“十二五”規劃，到2015年全省城鎮化率預期將達到54%，按年均1.7%的增長比例計算，每年將有近80萬的農民進城，鑒于這部分群體人均收入不高，缺乏其他財富來源，并不能保證當地的中小城市房價將大幅上升。2012年江西全省農民人均純收入為7828元，比上年增加936元，增長13.6%，增幅比全國水平高0.1個百分點，扣除物價因素后實際增長10.9%。最樂觀的估計，十年收入即使能夠達到15萬元，以房價收入比計算，十年后每平方米的房價也應該在1萬元以下。如果上漲過快，可能中途崩盤。
認同房地產市場的樂觀是有前提的，即通脹與房地產泡沫可控，城鎮化進程與就業同步發展，居民收入每年以10%以上的速度上升。（來源：解放日報）
如何使房地產業的發展有利于推進城鎮化
城鎮化的加快推進，必然會擴大對城鎮商品住宅的需求。2005年以來，城鎮商品房價格過高、上漲過快，提高了城鎮化成本，阻礙了城鎮化進程。
健康的房地產市場是實現城鎮化的必要條件，房地產政策選擇應有利于加快城鎮化進程。首先，明確城鎮商品房的基本屬性是保證勞動力再生產所必需的生活資料，把房地產政策的立足點放到優先保證剛性需求和改善性需求上，保證勞動者能以社會必要勞動費用即一定年限的家庭可支配工資收入，購買或租賃符合小康生活水平的商品住宅。其次，著眼于保證國民經濟各行業協調發展，把房地產行業的利潤率調節到全社會資本平均利潤率水平，抑制房地產行業的超額利潤。第三，促使國有企業成為建設公租房、保障房的主體，承擔平抑商品房價格和房租價格的社會責任。第四，適時開征房產稅，并實行差額累進稅率，對商品房交易增值收益累進征收個人所得稅，用稅收杠桿抑制房地產投機。
