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2024年11月24日
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在剛剛過去的5月，土地市場“發(fā)燒”，大中城市土地成交面積大增，土地出讓金暴漲，創(chuàng)下多項(xiàng)紀(jì)錄。
有業(yè)內(nèi)人士將5月土地市場“發(fā)燒”的原因歸咎于地方政府積極推地和房企資金寬松，這樣的診斷有一定道理，但不完全。事實(shí)上，讓土地市場“發(fā)燒”不外乎有兩大原因：一是政策層面，比如說“國五條”沒有改變市場預(yù)期；二是市場層面，5月份多數(shù)大中城市房價(jià)仍呈上漲態(tài)勢(shì)，自然助長了開發(fā)商拿地的熱情。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份全國成交的高價(jià)地超過10塊，這不但給土地市場火上澆油，而且對(duì)房價(jià)具有明顯的推動(dòng)作用，對(duì)市場心理也有明顯影響，因此，有必要下藥降火，具體有三：
其一，宏觀調(diào)控必須改變市場預(yù)期。無論是地方政府積極推地，還是開發(fā)商積極拿地，都是因?yàn)槭袌鲱A(yù)期沒有真正被改變。而宏觀調(diào)控要想改變市場預(yù)期，首先是落實(shí)“國五條”，而且，在“國五條”基礎(chǔ)上還要增加調(diào)控籌碼。
其二，解決宏觀調(diào)控中的矛盾。長期以來，宏觀調(diào)控的目的基本上是遏制房價(jià)上漲，然而另一方面又積極推動(dòng)土地交易，比如“國五條”規(guī)定：2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。這實(shí)際上存在一對(duì)矛盾——遏制房價(jià)上漲的目標(biāo)打擊到開發(fā)商的信心，開發(fā)商自然不愿意拿地，而如果開發(fā)商拿地不積極，土地供應(yīng)任務(wù)又完不成。要解決這個(gè)矛盾，必須讓土地供應(yīng)向中低價(jià)項(xiàng)目傾斜，并讓開發(fā)商對(duì)中低價(jià)項(xiàng)目有興趣，這樣才能讓宏觀調(diào)控的各種政策目標(biāo)保持一致。也就是說，遏制房價(jià)上漲要從源頭入手，即從土地供應(yīng)入手，通過限制土地的用途來影響房價(jià)。
其三，要把土地出讓金收入、土地成交均價(jià)以及高價(jià)地納入控制目標(biāo)。目前，宏觀調(diào)控只是要求各地公布房價(jià)控制目標(biāo)，只是規(guī)定了土地供應(yīng)任務(wù)，并沒有把土地市場的各種敏感問題納入控制目標(biāo)。如果對(duì)各地土地出讓金收入、土地成交均價(jià)、高價(jià)地設(shè)置“紅線”，地方政府就不會(huì)千方百計(jì)去哄抬地價(jià)，地價(jià)和房價(jià)自然也就缺少了上漲動(dòng)力。
