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2024年11月24日
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據報道，國土部正在醞釀推出一系列征地制度改革新政，今年年內有望推出的相關政策除了修訂后的《土地管理法》，還有《農村集體土地征收補償條例》、《集體經營性建設用地流轉指導意見》等。這些文件的一個亮點是，現行政策規定不能買賣的農村宅基地將有望進入市場交易流轉，逐步形成城鄉統一的建設用地市場。這項新政將為目前陷入僵局的小產權房打開一條活路，使其獲得國家認可的產權，并進而對理順我國的房地產市場產生重要作用。
目前，我國的城鄉土地實行的是二元化制度。在城市里，土地所有權歸于國家，居民購置的商品房，盡管房價中含有向政府支付土地資金的成本，但土地并沒有隨著房屋產權一起轉移給業主。在農村地區，農民享有國家法律承認的宅基地的權利，但政策面上又規定農民的宅基地不能轉讓，因此他們對宅基地擁有的權利實際上是不完整的。一個突出的矛盾是，農民在自己的宅基地上建起的房屋，特別是由農村組建的建筑企業將農民土地集中起來，按城市商品房模式建造的住房在出售以后，由于缺少這部分土地交易的合法性，導致入住的業主不能得到國家認可的產權證書。
這種利用農村土地建造而得不到國家產權證書的“小產權房”，由于不存在國家推地形成的高昂的土地交易價格，房價大都比較低，對中低收入者有很大的吸引力，在一些大城市周邊地區已經形成了一定的規模。前幾年，它被一些地方政府視為違章建筑，甚至強行拆除。近兩年政策面上對此采取了回避的態度?，F在如果通過修法，有望使這一問題的解決獲得突破。如果賦予農村宅基地可以入市交易的自由，這部分小產權房就有了正名的機會。考慮到大多數小產權房的業主是城市居民和異地“漂”在城市之中的中低收入者，這對保護底層民眾的利益是有一定的積極意義的。
現行的政策將農地入市的權力一門關死，從表面上看是國家為了保護農民利益，不讓他們因為賣地而失去居住場所。但是，深入想一想，這其實是計劃經濟時期城鄉嚴格分治之下產生的思維，當市場經濟體系確定之后，農民要不要賣地，他們完全可以自行決定，事實上他們只會比政府想得更周到。而當政府向農民征地的時候，政府運用的是剛性的行政權力來定價，農民能夠得到的只是低廉的征地補償，但政府卻可以轉手將征得的土地通過“招拍掛”的途徑出售給開發商。在這個過程中，農民承載于土地的權利受到了不小的損害。
由于土地的供應完全由政府控制，缺少了農民自主的農地入市，造成的結果便是土地供應緊張，地價畸高，即使是在目前房地產市場調控的背景下，各地仍然頻頻出現各種“地王”。始于上屆政府的房地產市場調控延續至今已有數年，但調控效果并不理想，其中一個重要原因是，在土地完全由政府控制的環境之下，政府通過對土地的壟斷成為市場利益的最大獲取者，而政府又難以通過自己的手來打破這種格局，特別是在“土地財政”制度形成以后，政府更是缺少調控房地產市場、降低房價的動力。如果農地入市成為現實，完全由政府控制的鐵板一塊的土地供應就被撕開了一條縫隙，在“鯰魚效應”的作用下，無疑可以對目前瘋狂上漲的土地價格起到一定的抑制作用。如果由農民或農村組織和開發商直接談判，農民可以得到更多的收獲，而開發商也完全可能以低于現行高價的成本獲得土地。因此，農地入市是理順我國房地產市場，促進房價合理回歸的關鍵一步。
當然，我們需要意識到的是，農地入市所帶來的結果，不僅是給部分“小產權房”正名，而且會引起現存房地產市場利益格局的很大變化，市場中的另一部分群體很可能會利益受損。如果部分“小產權房”獲得合法地位，當其達到一定規模，其較低的購房成本勢必對現有的商品房交易價格形成沖擊，從而可能引起商品房業主的抵制。因此，推進農地入市不可能一帆風順，還需要政策面上進行細致的考慮，通過博弈達成能夠讓各種市場群體縮小利益分歧的政策。
