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2024年11月24日
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從經濟學意義上講，商品房并非消費品，而是投資品。任志強拿一般消費品（胸罩）的價格去對比商品房這個屬性復雜的投資品，事實上并不具備可比性。
“一套房把三輩子的收入都掏進去了。”5月18日，依文企業集團董事長夏華和當當網董事長俞渝在“商界木蘭”年會上向任志強抱怨房價太高。任志強反問夏華：“一個房產項目從開發到最終完成要好幾年，你做一套衣服用多久？再說，胸罩那么大一點，要好幾百塊錢，按平米算，比房子貴多了。”
任志強的此番言論，其實是幾年前馮侖的“原創”。其背后的邏輯在于：做房地產的成本高，所需人力物力或許比做衣服、胸罩要高出許多，當采用同樣一個單位（平米）去計算時，價格偏低，所以，有什么理由說房價高呢？
這樣的道理看似正確，其實是存在一定瑕疵的，因為拿兩個不同行業的產品去比價，本身就難以比出高下。例如拿一只雞蛋與一棵白菜比價格，得出白菜賣出“雞蛋價”，或雞蛋賣出“白菜價”，其實沒有一點意義，因為這樣的比較并不能說明雞蛋和白菜孰貴孰賤。同理，以一平方米的商品房和“一平方米”的胸罩去比較，也難說明商品房是貴還是賤——為什么比較單位是以“平方米”計算，而非以“套數”去計算呢？
二者的不可比還表現在，與服裝這樣的耐用消費品相比，商品房更多體現出的是投資屬性。以某件消費品的價格去探討投資品的價值，本身也是有瑕疵的。
從經濟學意義上講，商品房并非消費品，而是投資品。在衡量GDP時，最常用的一種方法是支出法，共有消費、投資、政府購買以及出口四個方面組成。在該體系中，為什么住宅建筑屬于投資而不屬于消費呢？就在于住宅在本質上是資本品，它在形成過程中需要投入大量資本，而對住宅的使用，也像機械設備等大型資本品一樣，是慢慢地消耗和折舊的。此外，與其他投資品一樣，商品房需求和供給均受資本的充裕度（資本總額）和資本使用成本（主要是銀行利率）兩個主要因素影響。
正是如此，經濟學中歷來都是將商品房列入投資品（或資本品），而非消費品。因此，在本質上，購買商品房是一種投資行為。而縱觀中國經濟發展史，房子也一直是人們規避風險、尋求價值兌現最為有效的商品。
投資品作為商品雖然適用需求定理，但是，商品房作為一項投入巨大的資本品，其需求量與價格的關系有時或經常性地不會在總量上反映出來。另外，由于投資品通常具有稀缺性，價格需求彈性較高，具備推動價格不斷上漲的強烈動機，從而破壞了價格理論中效用達到最大滿足度后需求下降的假設（服裝的折舊速度則很快）。
因此，用消費品市場來分析商品房會帶來解釋上的一些局限。
在分析商品房市場供求時，我們就可以發現，在供給不發生變化的情況下，房價上漲并不能使即期的需求者退出市場，而預期因素卻誘發新的需求者產生，這時的總需求由即期需求者和新增需求者加總而成。這就是為什么今年以來，盡管房價在漲，但是商品房需求總量卻沒有明顯下降的原因，商品房需求結構的變化總是被需求量攀升的景象所掩蓋。
從近幾年的樓市調控來看，呈現出明顯的“去投資化”意圖。不過，由于商品房本身的投資品特性，使得針對供給和需求兩方面著手的調控效果并不明顯。而以限購、限價、限貸領銜的調控措施打擊投機投資需求，雖然在一定程度上遏制了房價的過快上漲，但隨著時間推移，這些行政調控手段的“副作用”也將逐漸浮現。
