以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月28日
星期四
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▲峰會時間：2008年4月21日下午14：30
▲峰會地點：北京國際會議中心三層308層
▲峰會主持人：綜合開發研究院（深圳）主任研究員 李津逵
▲峰會嘉賓：
中國房地產及住宅研究會副會長 顧云昌
全國工商聯地產商會商業不動產專家會秘書長、清華大學經濟學教授 朱凌波
建設部政策研究中心城鄉規劃建設處處長 翟寶輝
建設部科技委智能建筑委員會專家組副組長、教授級高工 毛劍瑛
北京大學房地產研究所所長、博士 陳國強
龍德置地有限公司總經理 王杰
中國國際城市化發展戰略研究委員會秘書長、《城市化》執行主編 蔡義鴻
安家傳媒機構董事長、《安家》雜志總編輯 劉文斌
親愛的朋友們，大家下午好！
今天下午我們有一個論壇，論壇的嘉賓大家都非常熟悉，在業界他們都是思想者，他們是思想和智慧非常活躍的人。
現在我們大家一起用熱烈的掌聲把他們請出來，他們是：
中國房地產及住宅研究會副會長 顧云昌
全國工商聯地產商會商業不動產專家會秘書長、清華大學經濟學教授 朱凌波
建設部政策研究中心城鄉規劃建設處處長 翟寶輝
建設部科技委智能建筑委員會專家組副組長、教授級高工 毛劍瑛
北京大學房地產研究所所長、博士 陳國強
龍德置地有限公司總經理 王杰
中國國際城市化發展戰略研究委員會秘書長、《城市化》執行主編 蔡義鴻
安家傳媒機構董事長、《安家》雜志總編輯 劉文斌
各位，平常這幾位如果講課的話能夠一講半天和兩天，他們給聽課的人講很多，這是花蜜。如果是論壇，他們能夠一論半個小時給各位的是蜂蜜。今天下午因為大家的在座，他們給大家貢獻的是蜂王漿。今天下午第一輪演講每個人五分鐘，大家可以想象五分鐘是多么的精彩。
我們處在北京的北部，世界看中國，中國看北京，北京看奧運，奧運看奧北。今天，安家傳媒機構和《城市化》雜志把大家邀請到一起。在這里，我們關注一下在北京這樣一個大城市--一個工商文明的積淀并不深厚、但中國傳統的農耕文明積淀非常深厚的城市，城外的這么一個地方--30年前它是農村，20年前叫做城鄉接合部，10年前叫臥城，兩年前輕軌通了、快軌通了，一年前出現了很多供我們享受頗多的城市綜合體。在中國、在北京這樣一個巨大的城市中，在城市的發育過程中，我們的政府進行了整體性的規劃，雖然很多專家批判、批評它說“你這么不理性的發育，你在‘攤大餅’”，但是，發展到今天它越來越像一個城市了。
今天我們探討兩個話題：
第一，北京的城市發育是否有可能走出一種獨特的模式？
第二，在這種發育的過程中間，我們有社會責任的企業可以為我們的社會做什么？
就這兩個專題各位專家要給大家做精彩的演講。首先，我們有請今天能夠將我們結一個善緣、聚在一起的兩位負責人向大家致辭。請大家掌聲歡迎我們龍德置地有限公司的總經理王杰先生！
【王杰】
首先感謝各位專家、各位媒體朋友們，能夠在今天聚到這個地方來。今天，由我們企業提供支持，談一下北京的城市化進程的話題。這個話題非常大，作為企業我們是“大海里的一滴水”，我們在大海里起的作用是“保持大海的海平面不下降”，這是企業的責任。
所以，今天我們來這里一個是支持活動；一個是想拿我們的項目做案例交給專家剖析，看看我們奧北區域在“北京的城市化進程”里面起到什么樣的作用。“北京城市化進程”這個話題很有意思，也很有意義。以前說城市化進程就是大量的農民進城，怎么解決農民進城所帶來的問題。現在，北京城市改造過程中的“農民問題”已逐漸演變成“市民問題”。我們龍德所在的地區就是典型的“城鄉結合部”，這個“城鄉結合部”在政府搭臺、企業唱戲的過程中有很多“城市化”的話題值得研討和論證。
我先給大家提供一些資料，讓大家在論證中能獲得一些素材。剛才李老師在開場白時提到，北京在30年前、10年前和5年前、2年前的情況，我把它再縮小一點。大家回顧一下奧北地區10年前是什么樣的？是農田、是村莊。5年前是什么樣呢？如雨后春筍大量房地產開發起來。兩年前是什么樣呢？是我們奧運基礎設施大量投入建設階段。這樣的10年、5年、2年，使得我們奧北地區的城市化建設得到了長足的發展。
我要提供的案例是龍德廣場，它在奧北核心區域。值得一提的是，它不同于其他項目。大家可以看到，龍德廣場在奧北地區起到了填補市場空白的重要作用，它把原來的睡城、臥城變成了一個有血有肉的城市。
通常情況下，在房地產開發過程中，大家比較關注自己開發的居住項目的規劃和建設，而很少關注配套，尤其是教育配套、醫療配套和商業配套建設--但這些反而是有效補充城市的力量，我們看到了這種市場空缺。我們在想，如何給天通苑、立水橋這些“睡城”注入新鮮血液，讓其變成真正的城市，讓當地居民不必到城里消費和購物，真正地節省時間成本，提高大家的生活水平。
于是，我們在立水橋地區開發了龍德廣場。我簡單介紹一下龍德廣場：龍德廣場按照目前的開業面積招商已經超過了50%，現在有家樂福、百安居、翠微百貨、萬達國際影城、國美等主力店入駐。我們實行了國際性的招商，使得我們這個地區能達到國際化的消費水準。龍德廣場現在的開業情況，充分證明了我們在這個項目的區域定位很準確。尤其從家樂福的日銷售額上可以表現出來，家樂福以前給自己預測的大賣場日銷售額是70萬元/天，事實證明，其從開業到現在每天銷售額已經超過100萬元，遠遠超過了它的預期。而且遠遠縮短了它的培育期，原來說培育期是三年，現在培育期沒有，已經超過了它的1.5倍到3倍。提供這些數字說明我們做這個商業是因為有這個市場需求，因為被當地的居民所需要，被城市的發展需求所需要。
我今天把這個案子交給各位專家，通過我們這個案子、通過天通苑和立水橋地區的發展，來剖析咱們北京地區的“城市化”進程。再次感謝大家的到來，謝謝！
【李津逵】
這屬于“蜂王漿”式的致辭。大家有沒有感受到我們這樣一個奧北地區正在發生的變化？對企業來說，進早的話顆粒無收，進晚的話排不上隊，恰逢其時才能成功。我們王總剛說了一句話：“不要讓海平面降低”，多么質樸的一句富有哲理的話啊。
現在有請中國國際城市化發展戰略研究委員會秘書長、《城市化》執行主編蔡義鴻先生發言！
【蔡義鴻】
中國國際城市化發展戰略研究委員會秘書長、《城市化》執行主編 蔡義鴻
謝謝各位專家和媒體朋友們！
我是中國國際城市化發展研究戰略委員會的代表，簡單給大家說一下心里話。今天我們來到這個地方來研討城市化進程，龍德廣場給我們提供了這么好的條件、這么好的氛圍，龍德廣場也給我們提供了非常好的案例。這是一個經典的案例，為什么呢？因為中國的城市化進程，關系到全球的發展。
據測算，我國目前支撐“城市化率”遞增一個百分點時，大概有14000萬左右的農村人口進城。這個數字給我們中國的老百姓和中國的政府、中國的企業家提供了很多的機會，怎么把握好這個機會？我覺得，龍德廣場這個案例給北京的城市化、中國的城市化提供了很好的借鑒和指導意義。
我以協辦方的身份祝賀今天的“中國城市化進程戰略模式研討峰會”取得圓滿成功。謝謝大家！
【李津逵】
謝謝蔡總。現在開始我們今天的論壇。我們今天是“蜂王漿”式的論壇，每一位專家講五分鐘以后，我們在場的專家可以做一分鐘的點評。今天的論壇是非常有趣的論壇，你們隨時可以打斷主講者，隨時可以提問。他們可以當時回應你，也可以事后回應你。首先有請我們的中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌先生演講！
【顧云昌】
謝謝受邀前來參加這次論壇。國際上講的是“城市化”，我們叫“城鎮化”--這是我們十七大定義的，意思是一樣的，指的都是人們從農村向城市聚居的過程，我是這么理解的。
這個題目我講六個字：
第一，“城”與“市”。
第二，“好”與“差”。
第三，“先”與“后”。
“城市”，一個“城”，一個“市”。從它的發源來講首先是“城”，住在里面不能不吃不喝，有吃喝就需要交易，有交易就需要市場，這就是“市”。這是最古老的對原始“城”“市”起源的理解，我們不能把它忘了。也就是說，現代的城市是住人的地方，必須有商業、教育、醫療、文化，當然還需要有產業和就業的地方，還有內外的交通，大體上這幾個方面構成了我們的城市概念。但是我們發現，在城市化快速進程的過程中，我們往往忘了城市的基本要素，會出現光是開發區的形式--開發區給人的感覺是晚上零零星星，這種情況在我們中國這幾年的發展當中已經存在大量的案例。
在這樣的情況下，我們如何搞好我們的“城市化”呢？什么樣的“城市化”是好的，什么樣的“城市化”是差的呢？一個好的“城市化”有兩個標準：
第一，在快速發展當中應該做到人與人之間的和諧，這與我們講“和諧社會”是一致的。如果，城市化過程當中一部分人富起來了，另一部分人很窮，這不是好的“城市化”，人與人之間和諧的城市才有活力。
第二，人與自然之間的和諧，即在發展當中能夠實現可持續發展。什么叫可持續發展呢？什么叫不可持續發展呢？我們現在的人類不是在繼承父輩的地球，而是在占用、侵占子孫的地球，對資源、環境進行了深度的開發和利用，造成了資源的浪費和環境的破壞，這樣的發展是不可持續發展的，也是不和諧的。
所以在城市化過程當中必須做到人與人之間和諧、人與自然之間的和諧。我們必須是環境保護的、資源友好的城市化。
我們過去搞計劃經濟，現在搞市場經濟。美國、英國等國先搞市場經濟，我們先搞計劃經濟。現在看來，計劃經濟和市場經濟相比，不是社會制度的問題。我們現在搞社會主義市場經濟，也就是說我們正在補市場經濟的課，或者說我們回過頭來走市場經濟的道路。從這點上來講，我們“城市化”過程中走過回頭路和彎路。可能過去我們受蘇聯模式的影響，更多的強調功能分區，不管是城市大小都是功能分區，要么是富裕區要么是住宅區產生了隔離，所以產生了方莊、產生了亦莊、產生了望京、產生了奧北地區的兩個大經濟區，大家看到住在這里的人教育不方便、醫療很落后。
我們從市場經濟的觀點來看待城市，使我們的城市更加符合“兩個和諧”也需要我們來補課。也就是說，好的城市化模式，我們所有的配套是共同做的，先把這些就業的問題、商業的問題、環境的問題考慮完了再考慮人的問題。我們現在是先住了再說，這是沒有辦法的辦法。我們要考慮住房條件，我們大量的蓋房子蓋到哪兒呢？回龍觀和天通苑。反過頭來現在給我們留下很大的發展空間，我們的龍德廣場就好象現在的春天里下了一個及時雨，我們老百姓買東西沒有地方買，龍德廣場來了，給我們房地產找到了很多的商機。從這個意義上講，我們的案例說明了什么呢？我們房地產在發展過程當中、在布局過程當中有許許多多的空白需要我們填補，我們需要一個好的城市化模式，我們需要一個配套齊全的城市模式，需要人與人之間和諧、人與自然和諧的城市模式。所以我許多更多的房地產開發商關注好的城市化、關注及時雨下到各個社區。
謝謝大家！
【李津逵】
我覺得顧老師不愧是一個思想者、演說家，用了整整五分鐘的時間把龍德概括了，而且給我們提出了這么好的愿景。大家可以想一下，先有臥城、然后有城市--城和市。先是不可持續的造成大量的人流，現在變成可持續就地生活、就地辦公的地方。好的城市化和差的城市化，先是不好的，但是沒有關系我們可以補課。不要批評它“攤大餅”，不要批評它臥城，我們可以補課，歷史給我們補課的機會。而且我們企業家都要做“及時雨”，各位專家有什么要點評的呢？
【翟寶輝】
建設部政策研究中心城鄉規劃建設處處長 翟寶輝
說的非常好，因為顧老師是學規劃的。規劃和計劃的區別是動態，動態是從生態的角度叫自主調節能力，當出現一個錯誤的時候可以改正它，當你發現需求的時候可以滿足它，生機就來了，所以龍德應該是這樣一個選擇的結果。
【李津逵】
你剛才說規劃是一個動態的過程，現在都是紙上畫畫、墻上掛掛是靜態的過程，但是在翟總這里變成動態過程了。
【朱凌波】
全國工商聯地產商會商業不動產專家會秘書長、清華大學經濟學教授 朱凌波
一個是在中國的一線城市的發展過程中，最早是深圳、廣州、上海、北京，深圳當年是一個小漁村依托了香港是城市外擴的現代化城市。大盤時代的做法，包括北京出現了天通苑、回龍觀、通州、亦莊等等城市化的模式，實際上我這里有一個二元的問題。就是說農民要進城，市民要出城，追求科技化追求自然一體生活，包括追求物質文明和精神文明，在這種二元化里面我們怎么搞和諧，不僅是社會的結果，也要搞精神層面的結果，這是城市進化進程當中的困境。
【李津逵】
這個模式也是在動態過程中的。
【劉文斌】
安家傳媒機構董事長、《安家》雜志總編輯 劉文斌
我覺得顧老師講的給我很大的啟發，好的城市化和不好的城市化的概念，這個概念我相信在座的人，我們其中的一些優秀記者一定會很興奮和很羨慕的。
【李津逵】
我們有優秀的記者，但是伯樂不常有，再次給我們的伯樂鼓掌。
【王杰】
其實在這個論點里面，我們作為企業應該說是受益者，是市場稀缺的時候我們抓住了機會，我們是城市化的受益者。在受益之前我們是推動者，我們是冒著市場的風險在推動這個事業。但是城市化進程總歸是給城市所有的居民帶來了好處。
【李津逵】
海平面只要不降低就可以帶來好處。
【蔡義鴻】
我感覺今天龍德廣場給我們帶來了快樂，我相信給天通苑、回龍觀包括奧北地區也帶來了快樂。
【毛劍瑛】
建設部科技委智能建筑委員會專家組副組長、教授級高工 毛劍瑛
剛才聽顧老師講“城”“市”，這兩個字代表了兩個不同的意思。我也聯想到龍德廣場正好是抓住了市場的機遇，所以我覺得滿足了天通苑地區人民的需求，所以它才能辦的這么火。說是規劃，但是每一個規劃都不可能做的這么完整，在建設過程當中不斷的修正才能取得最后的成功，大家的滿意、住戶的滿意才是我們開發商最后的成功。
【李津逵】
毛老師的意思是城市有造的身份，也有生的身份。造的時候不可能那么完美，我們用企業的行為把城市越做越有味道，就好象一壺陳酒越放越美。接下來陳國強博士肯定對這個話題特別有發言權，我們不給他點評機會，直接把他請上講臺。
【陳國強】：
北京大學房地產研究所所長、博士 陳國強
很高興參加這樣一個會議，并且探討一個非常有意義的話題。剛才王總非常簡短地對龍德項目做了介紹，我自己居住在城市的北部，又在北辰居住。對于北部城市的變化有很多親身的感受。今天我們探討“城市化”這個比較有理論價值的話題，我想我們一說到北京城市發展或者說北京的城市化，很自然地會想到一個詞“攤大餅”。過去北京城市幾十年的發展，“攤大餅”的說法是非常形象的，反映了北京擴張的方式從二環到三環，從四環到五環。這是“城市化”發展的特殊形式，具體到龍德廣場這樣一個項目，我們可以看到在原有的“攤大餅”的模式之外，企業在做一個非常有意義的探索。
我們知道從06年北京市新的城市規劃出臺之后，有一個“兩軸-兩帶-多中心”這樣一個城市總體的發展規劃方向。龍德廣場它處在我們所說的兩軸-兩帶，南北軸，我們知道長安街是東西軸。從城市的中軸線未來城市的大的規劃脈絡或者是城市發展大的框架里面，龍德處在南北軸心往北延伸的關鍵點上。通過龍德項目的成功開發，我想為我們北京城市未來的發展探索非常有意義的方向。在過去攤大餅的模式之外正在進行具體項目的開發運營，在摸索或者是探討一種新的城市發展模式或者是方式。
也就是說，在東西軸線上增加城市聚集資源的一個點，通過這個點的帶動對于整個區域價值的提升。現在我們已經初步的感受到它的真正價值在未來十年、二十年這樣更長的時間里面，會更加充分的體現出來。我想這個是我們觀察龍德項目對于城市發展、城市擴張的模式上面，是一個非常好的觀察點。
剛才前面的嘉賓也談到北京的城市化發展或者說北京的房地產發展里面有一個非常重要的現象，也就是“臥城”現象。特別是北方地區的天通苑和回龍觀，可能是北京地區“臥城”現象非常有特別的地方。龍德廣場恰恰處在天通苑這個社區，我們知道過去天通苑在三五年之前，過去由于“睡城”特殊的規劃導致或者說在過去形成了特殊的現象。大家知道過去的交通擁堵、商業、教育、醫療等等配套的欠缺。我想對于居住在天通苑地區的居民來說，應該說生活品質、生活質量，生活成本是非常高昂的。由于龍德廣場的出現，由于龍德廣場對于未來商業很好的保護，可以說對于北部區域最具生活質量的改善，改變整個北部商業城市的價值。我想這些方面已經非常明顯的體現出來了，對于為過去而出現的“臥城”現象，這樣的一個項目實際上給我們提供了非常好的探討或者說來觀察未來“臥城”現象，有沒有可能通過適當的方式對它進行糾偏或者是補課，顧會長剛才已經提到是一種“補課”的方式。我想從這兩個角度可以為我們提供非常好的探討這些問題的案例，我簡單說這些。
【李津逵】
謝謝陳博士，陳博士節省了時間，陳博士的發言中間講到了糾偏和補課。政府走在片面，大家跟在后面，這個模式有一個潛在的詞叫“PPP”，這是西方近20年來“新公共管理運動”中講的，政府與民營機構的合作。這個合作是政府先出一招，這個招可能稍微有點偏，企業再出一招就把它圓了。我們謝謝陳博士！
既然講城市規劃，咱們這里坐著城鄉規劃處處長，剛才大家的這些想法到底怎么樣呢？等到翟博士講完以后一起點評，我們掌聲歡迎翟博士！
【翟寶輝】
感謝大家給我這個機會，我想有這么幾個關健詞或許要多提一下，因為今天我們的題目是“城市化”。我的PPT做的更多的是“郊區化”，郊區化和城市化之間是什么樣的關系，現在奧北地區的現象和美國當年有沒有關聯呢？到底是實踐出真知，還是剛才我們主持人說的墻上掛掛規劃出真知呢？到底“全心全意為人民服務”過時了沒有呢？是市場更有效率，還是市長更有效率呢？大家可以看到城市的發展軌跡，按照這個講城市的發展軌跡是有動力、有制動力雙方共同產生的結果使這個城市發展。
前面講到了城市的概念、城市化的概念，我想在城市化里面有質量的概念，“質”和“量”是雙向的。現在城市化用十七大最經典的話來講應該叫“公共服務均等化”，大家把這個概念延伸到城市化過程中。也就是說城市基礎設施的均等化，如果這天到來的時候，我們沒有必要把農民移到城里，也沒有必要把我們這些城里人趕到鄉下去。除了其他的需要，比如說旅游的需要，我需要換一個位置需要體驗一下那里的鄉土人情，去種種地。美國公共基礎設施已經遍布城鄉，他打一個電話把水電氣所有的東西都可以接通，沒有必要像現在我們搞13億人的大挪移。所以當時在開發區整治的時候我講，如果要在短時間內把它變成耕地，那么你就把基礎設施種地了。回過頭來你15年再把基礎設施變成耕地，我們兩次的投入是極大的。
我們看看郊區化的動力是什么？制動力是什么呢？我們簡單地說，現在我們看到北京市的情況，在上一期城市規劃的時候希望通過政府的手把人遷出去、把工業遷出去。我們把工廠確實遷出去了，但是我們的GDP沒有遷出去。那個時候大家提出什么概念呢？在北京要建14個衛星城，衛星城就是把工業分出去、把人分出去。因為這種結構沒有出來，這次修編的時候又提出新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)的概念，實際上叫換湯不換藥。但是剛才說了房地產商也好、政府規劃也好、老百姓的需求也好，最后給晉城一個修正的機會。目前看，現在我們走的像奧北地區，雖然那個時候功能有偏執，現在功能已經補上來了。比如說教育，它是那個節點上最有吸引力的地方，所以育新校區吸引了那么多人。現在我們有龍德置業有這么一個廣場出來，它會從臥城變成生活之城的功能。
所以北京還在這個過程中間，因為北京這次修編我是參與者之一，我做空間發展戰略研究。當時我們研究的結果里面，這個城市雖然有這么兩帶、多中心，但是帶是帶不能連起來，也不能像塊那樣串起來，中間要有孔隙。就像霍華德做的花園城一樣，有便捷交通連起來，我們逐漸在取代小轎車的模式。包括現在的輕軌和快軌、地鐵都可以通起來是這樣的情況。我們到底能不能成為一個模式呢？我覺得任何一個探索都可以成為模式，因為這個模式是基于中國、是基于社會文化背景而產生的。比如說我們借美國人的、蘇聯人的、日本人的都可以借過來。但是放在那里大家發現我又做錯了，那個時候我們只好找機會改過。
（PPT）這是美國的城市形態比我們的距離要遠多了，它可能在250公里左右的郊區聚居區，它有提供其他就業的機會。所以在扇面之外的人幾乎不要來城里，他就可以滿足工作和生活，實際上現在我們也可以做到這樣的局面。
（PPT）這是我剛才講的北京在1992年和2001年的GDP，這十年基本上沒有太大的變化。這是北京市的綠色隔離帶當時是兩個，現在用的差不多了。因為我們在調研的時候發現，主持人剛才已經說了規劃帶隊的來了，馬上告訴我你跟北京市規委有沒有什么關系，給我們村里搞點資料，因為村長想把這個地變成房地產。右邊是熱島分布情況，這是用地的控制與非控制，藍色的是合法的，其他的顏色是不合法的。這是我們的交通情況，這是我們在做課題研究的時候，帶給它的生態威脅全部表現出來了。這是現在北京市搞的線點區規劃，要把可以建設的不可以建設的，可以建設里面哪些還不可以建設的分清楚。實在不行了，北京還有招，我們調了五次北京行政區域，下次不行的話把河北和天津也劃進來。
【朱凌波】
李老師主持的像電視上的“大專辯論賽”，搞的我們參加這次會議很緊張（笑）。實際上我就想說一句話，我們追求城市化進程，改革開放30年最后給我們帶來什么樣的生活方式和生活質量呢？我覺得剛才兩位提到無論從模式和理念上，包括從龍德廣場作為城市外擴、郊區化過程中，作為一個新的生活方式它是一站式，我們叫MALL綜合體的作用，就是這個綜合體在激活新城區的過程中可能起到了關鍵作用。
【顧云昌】
總書記在博鰲論壇上有一句話我聽了感受頗多，他說：“世界上沒有放之四海而皆準的發展模式”，中國有自己的發展模式，中國的城市化也有中國城市化的模式，我們最后要探討。剛才說攤大餅不行，我們包餃子可以行嗎？韭菜餡餃子、三鮮餃子、薺菜餃子也可以，這就是我們城市化發展模式的探索。
【劉文斌】
我理解他認為龍德廣場是給曠日持久的臥城現象解決了，尤其是你的材料對外省份非常好。我的結論是，學者的功能只要認真做事一定可以成，我剛才聽你講城市郊區化等于郊區城市化是一樣的，這是我個人的理解。謝謝！
【李津逵】
我也有一個感覺，今天見到翟處長，讓我眼前一亮，我們中國太需要這樣的博士了，他是沒有白白浪費中華人民共和國高校資源的人。
【王杰】
剛才兩位博士在演講過程當中都提到了一個關健詞“市場”和“市長”，作為開發商我們是商人，我們非常尊重市場這個規律。在座的都是專家和業內媒體的朋友，07年北京商業地產的放量是400萬平方米，哪些是有效的呢？大家心中有數。為什么有效？為什么無效呢？提供一個經驗，龍德廣場有這么四句話：“抓住商機、準確定位、科學布局、堅定不移”，在執行的過程中一定要堅定不移，謝謝大家！
【蔡義鴻】
第一，規劃應該是在一張空白的紙張上畫畫，企業怎么在規劃里面找到商機呢？我相信我們中國的企業家在中國的城市化進程中，應該在我們的規劃里面找到更多的商機。
第二，企業家里面怎樣承擔更大的社會責任呢？我覺得龍德給我們提供了一個模式，這個模式就像顧會長講的，它是一個“餃子”的模式它是千變萬化的，我們企業家也有很多社會責任的表現模式。
【毛劍瑛】
我們今天討論的問題以及龍德廣場成功的案例，所有這一切都體現了中國特色。
【陳國強】
剛才我回到顧會長前面談的話題，實際上他提出了一個非常好的概念。我們探討城市化有好的城市化和不好的城市化，我覺得這個問題提出來對我們非常有探討價值，什么樣是好的城市化呢？我的理解應該是可以持續的符合我們中國國情，或者是符合我們北京市市情的，也可以符合人和自然可持續發展這才是好的城市化發展道路或者是城市化發展模式。
【李津逵】
上一節我們講了在中國城市化背景下的奧北模式，大家已經感覺到一種思維的按摩、靈魂的熱身。毛劍瑛老師是我清華的老學長學府五斗，她要講《中國特色下城市規劃的發育》。朱凌波老師他是全國房地產商會商業地產分會秘書長，大家也一定很想聽他的演講，現在我們先茶歇十分鐘。現在請朱凌波老師開講！
【朱凌波】
今天非常高興，李老師我們是老朋友了。今天的場景讓我回到當年合作的情景，當年清華大學與哈佛大學掛了城市運營商的培訓班，李老師作為培訓班的總教練，這個班集合了中國所有開發商老板級別的人。今天這樣一個場合看到老朋友非常高興，城市化這個題目太大了，我回到龍德廣場這個點，我談一個聚焦性的話題。城市綜合體對城市郊區化的帶動作用，城市綜合體三種形態：酒店、公寓、寫字樓、住宅等等，包括中國的三線城市，很多地級市綜合體做到40萬到50萬，一種是舊城市改造中心區的層面，龍德廣場是城市郊區化或者是新城區的綜合體。
大家知道中國的城市化進程面臨兩難的困境：
第一，很多一線城市，一個城市傳統的老的發展，因為他們收入水平被遷到郊區去。而來自城市外面有財富、權利高端的人群變成城市中心人群。
第二，郊區化跟城市化的方向，一種是城市的中心區的人口到郊區化生活。再一個是農民進城，這種二元化帶來中國城市化很多問題，我在回龍觀住了很多年，我一直沒有感覺是住在城市里面，我一直感覺是住在城鄉結合部。到處都是摩托，所有的道路破爛不堪。盡管住宅是高密度比天通苑還好一點，天通苑是高層的。
我記得前面有一個調查，在北京人們生活最主要的是交通，我們每天從回龍觀出來都是最頭疼的事情。都是在一個雞腸子里面集聚了無數的車輛。最后我想一個問題，我們追求城市化我們到底要什么呢？改革開放30年我們在追求財富、追求地位。但是今天留給我們精神的困擾它不僅是一個固化的問題，實際上它有綜合時尚生活品位的問題，我想還有一個很重要的元素就是要傳統、自然、文化的積淀。包括精神和物質找到一個很好的和諧，我們說的物質文明和精神文明實際上是社會學層面。我們今天的人面臨一個很重要的問題，發達國家的城市化進程最后帶來的精神困境，有西皮式的現象。永遠在路上在追求物質的過程中面臨精神的困境和宗教的困境。我們這代人包括下一代人，我們不但透支了生態、透支了能源，透支了對大自然生活美好的愿望，同時也是我們精神面臨的困境。
中國的城市化進程僅僅是初級的，我去年到日本考察，60年代人吸煙的概率很高達到60%。但是到今天吸煙率降低了，但是自殺率大大提高了。人們怎么在追求生命的方向、追求物質、追求都市化找到平衡呢？我們現在可能是一個初級階段，首先解決物質層面和社會學層面。郊區化帶來大盤時代、臥城時代，使人們極大的降低了生活的品位。實際上我們追求都市化有很多元素跟城市綜合元素是配套的，它是工作、生活、商業、教育、娛樂、休閑、自然能夠達到綜合一體。
在城市化外擴的過程中，包括一個新城區的組建、人口的、年齡的、性別的、文化的怎么形成一個新城區的文化呢？這里首先要解決物質文明的問題。在城市化過程當中我想城市問題解決了這樣一個問題，按照我們商業地產它是購物、休閑、教育、娛樂、運動、旅游于一體的，人們在工作之余可以找到夜生活、周末生活、假生活綜合的場所，使你的高度的壓力得到一個很好的緩解。在回歸現代文明、回歸自然、回歸家庭休閑的過程中，你重新變成你自己，變成一個健康的人、變成一個健康的生活方式。
我想在中國的城市化進程中城市綜合體在帶動郊區化起著重要的作用，它為什么解決這個問題呢？實際上我們在追求城市化的過程，在外擴城市的過程中。尤其是城市進程的城市化里面，希望城市綜合體不僅是作為一個商業形態，還要作為一種生活方式、文化精神方式，能夠對中國人民追求現代化、物質化、城市化的過程中能找到更平衡、更和諧、更現代的生活方式。
謝謝大家！
【李津逵】
最好的演講就像看京劇一樣要叫好，現在我們掌聲歡迎毛老師給我們演講！
【毛劍瑛】
很高興今天有機會來參加城市進程戰略模式研討會，應該說以上專家都是搞城市化進程研究的。我是做智能化的，但是這里面有沒有結合點呢？我覺得也有結合點。因為智能化技術可以跟房地產的價值結合起來，所以我覺得還是有結合點的。他們是上層建筑，我一輩子搞技術，我可以從不同的角度提出觀點，從自身的經驗來談談自己的看法。
第一，龍德廣場公司的人太智慧了，他們抓住了非常好的機遇。為什么這么說呢？因為王總談到商場的運營情況，家樂福進去以后連培育期都沒有一下子可以躍升，原來計劃每天銷售額是70萬，這樣的商場在很多地區是很少的。我在萬柳地區，那里的Shopping Mall也培育了很長時間。
第二，規劃太重要了，天通苑的人“受罪”時間太長了。這么多年他們路不通，這么多年睡城。我的朋友買了房子最后還得到城里面睡覺，路堵得孩子沒有辦法上學，買了房子也得空著。最后借著北京奧運的東風，應該說奧北地區的人民享福了，道路也改善了，五號線開通了。我覺得龍德廣場他們及時抓住了這個機遇，機遇和挑戰是并存的，他們在這個挑戰中抓住了機遇得到了很好的經濟利益，也可以造福于天通苑這個地方的住戶，這是一個非常好的事情。
第三，智能化和建筑房地產以及城市進程的關系，智能化本身是高科技技術，集中了計算機控制、網絡等等，為住戶提供一個方便、快捷、安全、高效的生活基礎環境，這也是城市規劃中不可缺少的一部分。
我們在會前交流的時候，龍德廣場也提到節能減排是國家提出來建立友好型社會、資源節約型社會的大政方針。節能減排有利于我們這代人，也更有利與我們子孫后代，因為人類只有這一個地球，這是非常大的事情。他們在土建的過程中采取了清水混凝土的方式，這樣又節約了資料、又節約了時間、又增加了空間，這本身是一個節能很好的表現。
但是按國外的統計或者是從我們國內的統計看，建筑本身是耐用的商品，它不是用幾年就沒有了。所以在它整個生命周期的成本里面，應該說建設的成本和規劃的成本只占了25%。其他的75%都是在運營的成本里面，龍德廣場在設備的選擇上精心挑選節能設備，比如說大家也可以看到電梯有的人時候快，沒有人的時候慢，沒有人的時候就停掉，這樣節省了能源。能源跟社會有什么關系呢？減少能源就少增加排放，減少排放對我們的生態有很大的好處。
現在我們國家提出來要建立和諧社會，和諧社會是人與自然的和諧、人與人之間的和諧，這里講到節能減排是非常統一的一體。在它們今后運營的過程中，我希望龍德廣場應該加強經濟管理、做到多人、少人空調可以少開或者不開。這樣對商業界來講節省一分錢成本他們可以多增加一分錢的收入，這是非常重要的事情跟其他的建筑也完全一樣。
規劃究竟重要不重要呢？我覺得作為一個城市化的過程里面，當然這都是中國特色，一百萬人的居住區在國外都是中等城市。人家兩萬人、幾萬人都是一個TOWN，我們中國包括了這么多人，這里實際上是一個住宅區，也是一個小城鎮。我覺得小城鎮的規劃是非常好的，如果規劃好了這些人第一批進去的時候不至于這么受罪。但是規劃是省錢還是費錢呢？我認為規劃總體是省錢的，我到美國參觀西部地區的時候101國道，導游問我們是什么時候修的？我們看起來很新，他們在修建的過程當中把水、電、氣、管都接過去了。總體來說規劃開頭我們可能多花一點錢，第一次投資稍微大一點。但是時間長下來它是省錢的，我舉這個例子想說明城市進程的戰略過程中，我覺得把規劃放在最重要的地位，這樣的話才能使居住的人從開頭到最后都能夠得益。
今天講龍德廣場他們抓住了非常好的機遇，中國特色不可能挑三挑四，這樣的話總埋怨什么事也做不成。我們再建新城的時候，我覺得應該把規劃放在最前面，這樣的話從人力、物力和環境方面都將給國家帶來最大的好處。
謝謝大家！
【李津逵】
謝謝毛老師！毛老師講到了規劃是重要的，但是我們要允許我們的政府規劃失誤，我們要允許我們的政府規劃繼續失誤。因為我們有這樣好的企業家，他可以在失誤中抓住機遇，我們嚴重的支持他們抓住機遇。
【翟寶輝】
前面兩位老師說的特別好，我想剛才說到精神困境的問題。中國經濟發展到今天這個時候，應該說已經到了一個階段。過去我們可以看到叫雙期，一個是經濟快速發展期，還有一個是危機凸顯期。這是從國際、國內實踐的大背景中總結出來的，放到這里也是一樣的，所以這才是真正的放之四海而皆準的東西。
毛老師剛才說您一直是搞智能化的，智能化對人的關懷已經到了無微不至的方面。所以從這個意義上講，無論是開發商、規劃者、政府這是關注民生的體現。最大的方面是對殘疾人、對行動不便這些人的關注。再大的方面是落實節能減排，關注環境、關注人與人之間、人與自然之間的和諧。
我還是想回到機會上，剛才說王總抓住了機會跟主持人所說的也許有點關系，但是和規劃的關系也很大，為什么關系很大呢？咱們兩百萬人左右的社區原來叫舊村改造。后來因為奧運這個因素來了，一下子就變成了現在普遍發展的大社區。你還要調整，它不是北京社會規劃局管的，更不是建設部管的。所以如果這變的話，它的設施配套就不一樣了。原來的舊村改造，我想可能給大家修修上水、修條馬路、村的兩頭搞兩個公共廁所差不多夠了。但是一個三十萬的社區就不一樣了，那就是一個中等城市了。兩百萬人的大社區是一個大城市，現在中國人的標準也是大城市，我們一百萬人以上就是大城市了。
所以，正是因為規劃的管理動態的過程、調試的過程才創造了機會。前面我提到全心全意為人民服務是王總那邊搞了一批人，他們在研究人們需要什么服務，我去追求這個服務，抓住這個服務服務人民。所以全心全意為人民服務，不管是毛澤東宣傳的我們這代人為共產黨奮斗，也包括為人民幣奮斗一下。
【顧云昌】
毛老師剛才講的題目是關于節約的問題，一個好的城市化必須是節約的城市化。無論是從規劃，還是從布局，以及從今后的生活方式都應該是這樣的。現在中國資源節約環境友好型城市是我們的國策，對于我們城市規劃在房地產開發過程當中如何貫徹執行呢？我覺得應該引起我們足夠的重視，我們過去在這方面的重視是很不夠的。
【劉文斌】
朱凌波先生的講是慷慨激昂，都有一個共同點，我歸納是一句話，建筑不只是冰冷的鋼筋水泥的機器，同時讓它閃耀著明星光環的光輝。
【王杰】
剛才朱秘書長提到“城市綜合體”，我們龍德廣場離朱秘書長提的三個業態是以上商業、公寓、寫字樓、酒店，我們這里面是商業和公寓。但是在奧北地區確實是起著城市綜合體的作用，因為我們這個商業在宣傳的時候提到“奧北首席商業中心”。這個商業里面不光包括人們需求上購物，更有朱秘書長所說的商業方式、文化方式和精神方式。
從朱秘書高度概括和總結上，我體會到我們做了什么呢？其實我們還沒有上升到這么高的高度，現在反過來看我們做了一件偉大的事業，上升到文化方式，我們有紙老虎圖書城、有KTV、有電影院，還有很多休閑的溜冰場和健身房文化方式。起碼解決了天通苑人們回家不只是睡覺，有很好的精神滿足。
剛才毛老師提到在節能減排的過程中，我覺得龍德廣場在這個區域的定位和實施，為天通苑的居民、為周邊的居民、為立水橋的居民做到了很好的節能。起碼你不用開車到市里面，到王府井、到東單都才能解決的業態在家門口解決了，真正做到了一站式消費方式，不是購物方式。你可能什么東西都沒有拿回來，看了電影了、溜了冰了，卡拉OK，你什么都沒有拿回來但是獲得了精神上的滿足。
剛才毛老師說從節能減排的角度出發，我是這樣理解的，我們用了很多技術來解決我們以后運營成本，這也是為社會做貢獻，我們盡量考慮用少的成本投入來解決能源的消耗。謝謝大家！
【蔡義鴻】
我是這么理解朱老師和毛老師的發言，進程的過程我感覺目前的概念是給政府的權利和責任。一個商業的形成或者是一個綜合體的形成需要幾個要素：
第一，人口。天通苑剛好這個地方的人口已經形成基礎。
第二，交通、文化、娛樂、醫療基礎設施。我們下一步做的哪一個醫療機構、哪一個商業運作比較好的話，我當過醫生也曾經跟王總說過這個事，應該在奧北地區開一個醫院，它的生意一定非常好。
第三，商業地產需要人和地域，大家都希望商業來它得到人和。把人和通了、地理位置也很好，我覺得這兩個決定了龍德置地的眼光，它的眼光使商家獲利是毫無疑問的。
第四，我認為政府的社會責任應該放在第一位，政府不能把社會責任丟了，這是政府和企業之間的社會責任。
第五，企業還需要有一個膽識，龍德廣場在做這個事情的時候有一個膽識。他們在決策的時候，他們看到這個地方有這樣一個機會，他們的利益已經最大化了，我覺得它的獲利眼光和決策膽識達到了第一個目的，我覺得這個獲益是合情合理的，而且他解決了當地老百姓的生活問題、文化休閑問題，我覺得這是里面有的成份。
結合毛老師講的關于社會責任問題，節能減排是國家反復倡導的。包括我們在規劃的時候，怎么樣把土地的價值利用到最大化，我覺得毛老師講的規劃很重要。政府的第一個責任應該是在這個地方，第二個責任是節能減排。剛才王總講了一句話，他用減輕商家的經營成本來做節能減排，我覺得把商家的利益結合這里面，這是非常有前瞻性的。
【毛劍瑛】
回龍觀地區在策劃一個北大國際醫院，那是真正的三甲，整個面積大概是22萬平方米，正在規劃之中。回龍觀和天通苑一條路就通過去，這是很方便的。
【李津逵】
如果是30萬人的大社區要建一個醫院恐怕也得是20萬平方米的醫院。
【陳國強】
奧北醫療設施方面的商機，現在在北西郊附近有一家三甲醫院，今年上半年已經投入運營了。我想這個也印證剛才主持人聽到的，我們在城市發展過程當中看到太多的階段性失誤或者是局部失誤的狀態。恰恰是這種階段性的失誤或者是局部失誤，給我們很多有眼光、有智慧、有運營能力的企業提供發展的商機。
我想我們從王總龍德廣場的項目上，我們看到這么一種案例。也就是說企業在過去政府區域發展、區域規劃方面的失誤給企業創造了機會，我們希望將來有更多有責任感、有眼光、有資源整合能力、有項目運營能力的企業提供更多這方面的案例。
【顧云昌】
剛才講到了攤大餅和包餃子，我從“餃子”再說一點。剛才劉總說了生活方式的問題，我們是造城、造勢。作為一個個體人來說他的生活空間是有限的，我們在比較有限的生活里面創造一種更新的生活，這是現在所談的問題。
一個是在“大餅”的環境里面，一個是在“餃子”的環境里面，我認為這個餃子什么都要有，要有蔬菜、有肉、要醬油、要鹽、要味精什么都要有，我們恰恰缺少這個，但是龍德廣場恰恰加了這樣一個調料。當然人的生活除了方便、舒適、和諧外，是豐富多彩的，是多種多樣的，也是五彩繽紛的。既要有生活，也需要第二產業、第三產業，也需要生活、生產、生態。
在這個過程當中我們如何把握好呢？我覺得這給我們提出了一個問題，朱凌波是搞商業地產的？你剛才講是一場春雨，但是我覺得有不該下雪的地方下雪了，規模不該那么大的大了，不該泛濫的地方也泛濫了，我們真正大的節約是這樣的節約，現在最大的問題是項目決策的失誤。所以我們在房地產開發當中、在城市布局當中更要注意這樣的問題，使我們真正做到資源節約、環境友好。
謝謝大家！
【李津逵】
謝謝顧老師！他講到最大的浪費是項目決策的浪費。
【媒體提問一】
大家好，我是京華時報的記者。我想問顧會長一個問題，在中國城市化進程的過程當中，一個非常突出的表現是出現了多個中心，包括我們的規劃也是這樣的，在未來的發展當中，你認為形成諸多區域中心和城市中心，兩個中心的關系是什么樣的呢？
【顧云昌】
看來多中心或者是城市群，都是我們在全世界城市化、模式化當中的一種方式，攤大餅的模式肯定是不行的，北京也是這樣的，北京已經提出了幾個中心。比如說亦莊、順義等等幾個中心，上海提出了三城九鎮或者是一城九鎮都是這樣的做法，并不是說這種中心定了以后以后就不變了，它是動態的。北京對城市的思考是不斷的變化的，沒有一成不變的變化，世界上沒有放之四海而皆準的發展模式，也沒有一成不變的發展模式。
【李津逵】
上海的一城九鎮，有的鎮是三萬人，大家想想一千多萬的人口大城市在旁邊加一個三萬人的社區，那是中心嗎？不是。
【媒體提問二】
大家好，我來自安家傳媒。我想問翟處長一個問題，你如何看待在城市化進程中政府和企業的關系呢？
【李津逵】
如果沒有企業家進入，沒有農民的參與，我們會走一條像當年國家工業化一樣悲慘的國家城市化道路。
【翟寶輝】
其實剛才大家在發言中已經提到了市長和市場的關系，因為我們的企業要提供產品和服務，滿足追求利潤的需求。而市長本來應該是提到一個市場沒有辦法做到公正那一部分或者是效率不夠高的那一部分來彌補。過去我們走的一條路是什么呢？我們市長替代了市場而做決定，這樣的話很容易出問題。
我們可以根據龍德的例子看出來，它做的時候在想我如何節約一分錢，我如何掙到更多的錢。所以他把所有的需求、所有的人、所有項目的相關者都研究一邊，而市長在決策的時候未必。我們知道市長決策的時候往往找幾個人過來，可能有形勢上有決策科學化的程序，最后也是拍腦袋。
現在真正決策的那個人未必是這個項目的專家，但是房地產專家肯定是要做房地產。不能說他昨天是賣白菜的今天做房地產了，比如說一個市長常年管農業，今天他管城市做一個決定。青島過幾天要開一個世界規劃大會，這個會議是國際區域與城市規劃區主辦的世界規劃大會，上一屆世界規劃大會最后感言的時候我說，如果你要想改變現在這種決策頻頻失誤的局面，唯一的辦法就是規劃師、建筑師做市長，然后把市長的力量、把知識界的力量結合到一起去改變那個世界，世界上有這樣成功的例子。彼得堡是這樣的例子，普利壩也是這樣的例子，他們把一個污染的城市、把一個沒有辦法生存的例子改變成了生態的城市。
【李津逵】
我們很難說一個規劃師最后當市長，因為在中國特色下我們產生雷納這樣的市長可能性不大。如果我們的政府代替市場做決策而產生了顧老師所說的巨大的浪費會怎么辦呢？那是誰的責任呢？你們掌握的話語權，如果你們不批評的話，我們的政府就活該做出那樣的決策讓我們大家用我們納稅人的錢承擔他決策的后果。對不對？所以我們不要說這是政府的事，這不是我們的事，錯了，這就是我們的事。
【媒體提問三】
大家好、各位老師好！我想問王總一個問題，龍德在全球化進程中戰略有哪些，在這個區域它大概的發展展望是什么樣的呢？
【王杰】
作為一個企業，我覺得在“城市化”進程中要做自己負責任的事情。應該說，在龍德廣場的開發過程中，我們作為開發商確實是受益匪淺。如果我們選擇商品房開發，在2007年房價最高的時候應該正好是熱賣的時候，但我們沒有選擇，為什么？因為我們覺得這個區域不缺乏住宅，缺乏的是商業。但是在做商業的開發過程中并不是誰都可以做的。大家可以看看2007年北京400多萬平米的商業地產放量中有多少是有效的呢？為什么呢？因為它沒有遵循商業市場的規律，這是可怕和可悲的。
所以，我們在做項目的過程中，可以說是“如履薄冰”。我們企業是大連一方集團和北京糧食集團的合資企業。我們這個企業是善于學習的企業，因為前面有萬達曾經開發過30多個城市商業地產。因為前面有金源就在四環邊上，有很多現成的例子擺在那里。平常很難把業內專家聚到一起的，去年8月18號地產互動、建設部主辦的一個論壇，提了很多與龍德廣場建設有關的觀點，我們都記錄下來了。我們作為一個虛心的學生來聽取、改正我們在發展過程當中的不足，只有這樣才能獲得市場的認可。所以和城市化進程大題目怎么聯合在一起呢？我們只能說是兢兢業業、如履薄冰，注意每一個細節。我們邁出每一步之前，我們對邁出每一步的決策和代價考慮的很周詳了。
龍德廣場一期招商85%，開業55%。我們的招商還在努力進行當中，但我們為了做好這個品牌，把好進入我們商場的關，選取了一個合理的中心--我們不是讓所有的商家都進來。如果按我們目前對接的商家情況看，我們現在提供的商業面積還欠兩萬平米。現在我們只完成了85%的招商，為什么有這樣的差異呢？我們要做品牌，我們堅定不移把這個品牌滲透到這個區域，我們要給周邊地區、給這個城市一個很好的答卷。我們寧可空戶，也要把持住。
剛才朱秘書長說到綜合體，我們二期公寓是小戶型公寓。我們為什么把三十多萬平米的項目分成兩個項目推出呢？比如說按照立水橋地區現在1600多萬平方米的建筑面積，我們作個30萬的建筑商場完全可以支撐。但是我們和商家對接了，我們這里面應該有什么業態，每個業態應該有多大的面積，是按照商家的需求來打造的。剩下的面積我們不勉強市場，不給市長帶來麻煩，我們改做其他的產品。小戶型、精品公寓，把王府井、東單、西單、燕莎商圈的小戶型公寓拿到郊區來住。因為郊區有很好的交通條件，有兩條輕軌半個小時可以到達城市的任何商點。我們的“會所”做的很大，與我們十萬平米的精品戶型相比，我們的“會所”有24萬平米，這個會所給整個立水橋地區帶來完善配套。“近水樓臺先得月”，我們的小戶型公寓先得。把這樣成功的商品搬到這里來，還需要一個上風、上水、好的環境。我們940套公寓現在有6千人登記，我下面的難題是給誰。
我認為，作為開發商一定要抓住市場的機遇去找它突破口，找“非同質化競爭”的產品獻給社會，這樣才會給市長少添麻煩。謝謝大家！
【媒體提問四】
我是中國房地產報的記者，我想問朱老師一個問題者。可以說龍德這個項目是借奧北區域的東風找到了一個機會，而且是在政府前期規劃有些失誤后期發展起來的。“后奧運時代”開發商怎么樣再尋找這樣的機會呢？
【朱凌波】
天通苑有龍德這樣一個項目確實是市場觸發的結果。如果放到兩年前，曾經是北京所有大型住宅區域問題最多的問題。我去天通苑看了幾次朋友，每次在小區里面半個小時能出來就不錯了。我們在清華講TOD（城市的公共交通系統），會影響一個區域，包括一個項目能不能成功。這也是我們所有北京市民“最關注生活指數”里排在第一位的指標。前一段我們開一個會議，有一個調查，所有消費者最關心的排序里公共交通排在第一位。
龍德廣場抓住這個項目有一個很重要的基礎，它先是一個臥城，一個完全居住的生活區。由于政府事先沒有做城市規劃、商業網點規劃、公共交通系統，在前瞻性上包括政府和老百姓都沒有看到。開發商抓住這個機會，實際上它不是有前瞻性是迎合了市場。我們看到城市化進程都談到了市場或者是政府和市場，實際上還有一個是消費者，沒有人氣、沒有人的需求就沒有生機，也沒有市場，也就沒有開發商。
開發商當年做城市運營商，實際上更多的是從商業方面并不是帶有社會責任出發點。他只是為了更好的把郊區化的房子賣出去，不得不修道路，不得不建會所，不得不建幼兒園引進名校，它是為了銷售滿足市場的需求。但是走到今天我認為開發商對脈絡的把握，包括對后奧運，無論是社會、政府、網民、逼著你有這樣的責任。尤其這代人天然有草根性，有一種純樸情懷。大家掙五十塊錢，家里穿著補丁褲，由于這幾年高度追求功利化，包括我們這一代的懷舊。
我前一段時間看了電視《圓明園》，對所有美好生活的記憶，這是這一代開發商所誕生的心理的淵源，并不是社會讓他有這樣的理性和高度。
【現場提問五】
大家好！我向王總提個問題，因為我們今天探討的話題是中國城市化進程戰略模式的問題，龍德項目在推進奧北地區城市化進程過程中你的模式是什么呢？你是攤大餅的模式還是下餃子的模式，你是怎么添彩的呢？這個項目有沒有什么節點呢？
【王杰】
龍德廣場這個項目，我在剛開始致辭時簡單介紹了一下。如果和奧北地區1600多萬平方米的建筑面積、和五六十個開發商的項目面積，以及四五千棟的別墅相比，我們的規模不是很大。我們的不同，關鍵在于它的性質。在這個地區沒有這種產品的時，我們做出這樣一個性質的產品來：這個地區，它之前“需要購物就在門口，需要消費就在門口，需要娛樂就在門口”時，我們把他們送到了家門口，是這么一個性質。
所以說，這個過程中，作為開發商我們抓住了市場需求的商機，從而使得原來不像城市的“臥城”扭轉得像城市了。當然它還需要其他的彌補，剛才蔡義鴻老師講的，它還需要醫院、幼兒園、學校，這可能都需要政府和開發商一起合建，需要有醫療、學校等配套設施來共同彌補這個地區的市場空白。這樣，這個區域它更像一個城市。
前面大家提到過，包括朱秘書長也說了，從小區走出來需要半個小時。現在，因為有了5號線和13號線，以前開車上班族放棄了開車，采取了綠色交通，既保證了時間又不堵車。我們的立湯路、北苑路、安立路有三十多條公交車，這使得本地區的交通大大方便了。交通的便利，使得這個城市有了重組的血液流進流出。龍德廣場在這里面起到了什么作用呢？一點點作用，使得它有點像城市了。
【媒體提問六】
大家好！接下來與其說是一個提問倒不如說是一個請求。因為茶歇時，我和很多媒體朋友溝通過，這也是他們的想法--我們想請李老師對今天這個話題簡單講一下您的看法。
【李津逵】
大家告訴我什么是“城市”呢？是不是有住的地方、有吃飯的地方、有就業的地方、有購物的地方、有眾多交通的地方就是城市呢？如果把一個區域的精神創造力比作一種高度的話，那么這個地球上大量的地方是平原。隆起的一些高原最后呈現了頂峰，這個頂峰向尖刺一樣在我們的地球表面出現，這些刺在哪兒呢？倫敦、紐約、巴黎、東京，可能將來有上海、北京這樣一些地方，這些地方是城市創造人類文明最前沿、最新的價值和價值觀。
那么在這個過程中間，王總說的非常謙虛。我覺得也是我們大家要抱著這樣一種態度，我們僅僅是讓它更像城市做的一點點事，這個地方現在是一個城市嗎？是我們心中理想的一個城市嗎？社會建設靠誰呢？不再是政府和企業了，是公民社會。誰是公民社會的主體？這個時候政府的官員、大學的教授、企業家、新聞傳媒界的媒體，我們這樣的人，大家在一起作為城市的市民聚在一起的。王總不是為了來賣房子的，毛老師不是來講課的，各位也不僅僅是為了明天發稿的。而是大家關心我們共同處在這樣的城市，這個時候我們大家叫什么呢？叫“COI”，這個時候我們就變成了一個社群、變成了一個社區、變成了一個社團。我希望奧北、我希望龍德未來在中國、在北京，在這兒打造這樣的東西。這時候我們社會建設上去了，而不僅僅是經濟翻幾番，假如你不快樂的話經濟翻幾番你快樂呢？楊白勞還是那樣水深火熱，黃世仁又翻了一番，這是我們的奮斗目標呢？我們的奮斗目標是這是我們大家的城市，我們關心它，我們改造它，是這樣的嗎？在這樣的情況下作為一個企業家他的心態是什么呢？懷著是一種感恩之心，他說我們是學生，他說我們僅僅做了一點事。
假如說我們把它定位為一個節日的話，我們會定位為什么節，我們會起一個什么名字呢？比如說我們可以叫它改革節、創新節等等，我給大家講的故事就是你剛才說的故事，當一百多個英國的新教徒那天冬天餓死、凍死剩下2/3，剩下的幾個人，他們艱苦奮斗獲得了大豐收，他們說我們有一個節日，他們完全可以說是奮斗節、努力節、開荒節、拓土節，他們不是這樣的。假如說這個世界上所有的成就都是我干的，“我們”了不起，“我們”偉大的時代，“我們”在誰的領導下，都是“我們”，“我們”心中沒有要感恩的對象，“我們”會有城市嗎？！（掌聲）
現在我們用熱烈的掌聲歡迎劉文斌先生對今天精彩的論壇做一個總結性的發言！
【劉文斌】
謝謝！這幾年“論”了很多次也“壇”了很多次，我的激情都沒有了。在我參加過的所有論壇里，今天的這個論壇，是我最高度集中思路、而且記錄和整理也最多的一次。這次論壇給我很多“耳目一新”的感覺，這種“耳目一新”也讓看到了北京房地產專業論壇還有潛力可挖，還有東西可以出來。只不過這種難度更大、要求更高。因為這種要求需要龍德這樣優秀的開發商參與，關注細節、追求完美。
還需要有像李津逵老師這樣瀟灑倜儻、才華橫溢的主持人來主持這樣的論壇。雖然很難，但是我們還得努力。我覺得今天有這樣一個機會，今天有這么多的專家超越了以前，以及我們在座的媒體同仁蓬蓽生輝式的光臨，所以我覺得今天的論壇是一次非常成功的也是具有創新意義的論壇。在此，作為主辦方我首先感謝龍德廣場，感謝王杰總經理，以及感謝張總，感謝各位嘉賓，也感謝在座的各位媒體同仁，謝謝大家！
今天碰撞出了很多精彩的觀點，我一直在記。結合我自己的理解，盡可能把專家們的精彩觀點歸納出來。我歸納出了四個結論：
第一，城市化進程它是時代與經濟發展的潮流與趨勢。城市郊區化與郊區城市化實際上有異曲同工之妙，我們不能只是制造冰冷的鋼筋水泥的產品。而應當具有人文關懷的精神，我想正是在這樣的代表下才有這樣的東西。
第二，城市化有好的城市化和不好的城市化，好的規劃是好的城市化的重要基礎。但是規劃是前瞻性的，我們無法要求政府永遠有好的規劃，有不好規劃的時候我們的優秀開發商會用他們負責任的行動、用他們優秀的產品來讓不好的規劃變成好的規劃，來成為好的城市化。有好的城市化的模式嗎？如果沒有，龍德是在探索。如果有龍德已經做了一種，是哪一種？其實我很奇怪你剛才提的問題，因為我們一直在討論這個問題。
在一個有優秀的產品、負責任的態度，在令人困惑的臥城中解決了臥城所需要的東西，成為畫龍點睛之筆。我想在這樣的模式下面，它解決了臥城可能是一種可供借鑒的方式，因為除了北京全國還有很多這樣的臥城，還有一些地方正在形成新的臥城。龍德廣場為北京、為中國的城市化進程中承擔了責任，也進行了貢獻。
第三，優秀的基礎并不是冰冷的鋼筋水泥，而應當閃耀著人性的光輝，應當體現著對區域的把握、對區域的深刻理解、對人性的體貼。也應當在建設過程當中反映時代精神和科技的元素，只有這種優秀的載體才能夠承載促進城市化進程中的責任。龍德廣場表面上是一個種株綜合體，實際上它是一個有理想、有事業心的精神，在建設本體上對細節的追求以便達到人與自然的和諧、人與城市的和諧。我們就事論事，想做一個項目出來，其實每一個項目都是一樣的，都是鋼筋水泥筑城的。我覺得企業在精神追求方面是不一樣的，在這次論壇上我們從龍德案例上總結出來了這樣的東西。
第四，龍德廣場它的火爆招商程度以及取得成功，我們認為預期也一定會獲得巨大的成功。這個現象證明了龍德順應城市化大勢，為社會、為人群提供優秀產品，提供人性關懷的做法是正確的，也是值得我們尊敬的。
謝謝大家！
【李津逵】
精彩的總結發言，又創造了房地產論壇的一個之最，就是在五分鐘的總結之間獲得幾次掌聲。如果大家還希望我們繼續有這樣的活動的話，就感謝本次論壇的主辦方劉文斌先生和活動支持方蔡義鴻先生。感謝為我們的中國城市化進程不斷地創新、不斷地抓住機遇、不斷地創新的王杰先生。感謝今天百忙之中光臨本次論壇的顧云昌先生、朱凌波老師、翟寶輝博士、毛劍瑛老師和陳國強博士。感謝所有在座的朋友們，我們期待下一次的再會！
