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2024年11月24日
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⊙記者 朱楠 ○編輯 孫放
據報道，中央高層近日赴江蘇調研，考察小城鎮規劃建設及土地流轉等情況。30日，中國城鎮化高層國際論壇也將在上海舉辦，國家發改委有關負責人及上海等多座一二線城市市長與會。作為推動未來經濟發展的重要引擎，城鎮化再次成為市場關注熱點，而土地資源的流轉，無疑將是城鎮化重要一環。據有關機構保守估算，未來數年，僅我國中東部18個省區市可流轉的集體建設用地就接近一百萬公頃，此外，農村承包土地經營權流轉規模則將更為龐大。在此過程中，通過土地流轉獲取優質土地資源，積極參與城鎮化建設的上市公司無疑將分享發展“紅利”。
決策層提出加速推動城鎮化
日前，國務院常務會議研究確定今年政府重點工作，其中提出：要抓緊制定城鎮化中長期發展規劃，完善配套政策措施。此后，國務院高層領導前往江蘇省江陰市新橋鎮，考察小城鎮規劃建設情況。對于農民將土地流轉出去規模種植，然后到鎮上工廠上班，集中居住，高層領導表示，小城鎮建設好了，甚至比在大城市生活更舒適方便。次日，在江蘇常熟，高層領導再次表示，“土地也能產出黃金(1596.40,-9.80,-0.61%)，但小塊不行，要靠大塊。”種種跡象顯示，城鎮化過程中的土地資源流轉，已受到中央高層的高度重視。
另外值得注意的是，本月30日-31日，2013中國城鎮化高層國際論壇將在上海舉辦。該論壇由國家發改委城市和小城鎮改革發展中心、世界經濟論壇、世界銀行[微博]等機構共同舉辦，發改委、國土部有關負責人以及上海、重慶等一二線城市市長將與會。土地問題也是本次論壇的重要話題之一。
土地是推動城鎮化的核心資源，“土地流轉”主要涉及兩類土地產權的交換：農村承包土地（耕地）經營權的流轉；集體建設用地使用權流轉。其中，后者內涵價值更高，而據有關機構保守估算，我國中東部18個省區市農村建設用地面積約為1900萬公頃，未來數年，預計其中可流轉的集體建設用地就接近一百萬公頃，這無疑是一筆巨大的資產。
發展景觀旅游 城郊土地價值迸發
目前來看，土地成本上升、城市外擴難度加大等問題阻礙了城鎮化進程。對此，部分地區近年來以“農村土地流轉”為突破口，最具有代表性的是重慶“地票”制度、嘉興“兩分兩換”和廣東“三舊”改造模式。而廣東省政府近日出臺的《廣東省城鎮化發展“十二五”規劃》（下稱“《規劃》”）中更進一步明確，轉戶農民今后可自愿將承包地、宅基地等上市流轉并獲得財產收益。這也是省級政府首度明確宅基地流轉方向。
尤其值得關注的是，廣東《規劃》中已為未來流轉土地指明了用途與未來發展要求。《規劃》明確提出，要提高城鄉一體化發展水平，以維護鄉村自然風貌和塑造聚落景觀、農業景觀和旅游景觀為重點，加強鄉村自然環境的保護和人居環境的功能化改造，將鄉村社區規范化建設與營造鄉村特色景觀風貌有機結合，整體提升鄉村環境。
“不僅是廣東，在新城鎮化政策推動下，市場對城郊及城鄉結合部的土地將成會迸發出極大需求。這些區域靠近城市，便于發展景觀旅游資源，也可以發展衛星城，有利于土地價值的挖掘，并做到綠色環保和可持續發展。”有業內人士分析指出，這讓很多城郊的農村都變成了城鎮，而農民的身份也將變成市民。這不但減輕了大城市的人口負擔，同時還形成一種良性互動，將是未來新型城鎮化的理想模式之一。
這背后，將是土地資源的重新規劃和價值再挖掘，令那些在城市郊區擁有豐厚土地儲備的上市公司坐擁收益。廣東《規劃》明確，在符合現行土地政策前提下，探索土地整體出讓和整體開發模式，引導社會資金參與新區整體開發。這無疑給企業參與到城鎮化建設中指明了方向，以較快途徑實現土地升值。而土地的增值，也將足以支撐那些土地儲備雄厚的上市公司未來若干年的利潤增長。
各地城鎮化規劃接連出爐
有消息稱，由發改委牽頭，財政部、國土部、住建部等10多個部委參與編制的《全國促進城鎮化健康發展規劃綱要（2011-2020年）》即將出臺。初稿中，城鎮化對經濟增長的效應，是將在未來十年拉動40萬億投資。
而隨著中央經濟發展思路的明確，城鎮化被確定為今后我國經濟增長的重要動力，各地城鎮化規劃方案也接連出爐，基建投資、城區規劃調整以及農村人口市民化成為地方政府推進新型城鎮化的關鍵詞。
以基建投資為例，福建近日發布推進城鎮化發展十二條措施，提出加快廈門地鐵、廈漳泉1號線以及福莆寧城際軌道交通等項目建設。江西省住建廳提出“建筑業助推新型城鎮化建設”，2015年全省建筑業總產值將突破4000億元。
云南、福建、安徽、湖北等地的城鎮化方案均提出打破行政區劃約束，進行跨地區資源配置，打造符合地方特色的城鎮群建設。云南省日前公示《滇西南城鎮群規劃（2012-2030）》以及《滇東南城鎮群規劃（2012-2030）》，提出建設滇東輕工產業為主的沿邊城鎮群。福建提出推動福州和廈漳泉兩大都市區建設，加快區域金融、醫保、交通等同城化工作。
推進農業轉移人口市民化、突破城鄉“二元制”戶籍制度成為新型城鎮化建設的重要內容。哈爾濱、南寧兩地政府近日發布有關改革戶籍管理制度的政策，取消農業和非農戶籍劃分，建立城鄉統一的戶籍管理制度。統計數據顯示，農村人口市民化有望為上述兩地吸納300萬城市新增人口，進而帶動3000多億元投資需求。
多個地方政府公布的城鎮化建設目標顯示，城鎮化速度將大幅提升。例如，貴州省公布的城鎮化體系規劃顯示，2015年全省城鎮人口將增加至1450萬人左右，到2020年城鎮化率達50%左右，而目前貴州的城鎮化率為35%。
