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2024年11月24日
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去年我省房地產投資首破千億元大關，但是欣欣向榮的市場背后仍存在不少問題。
如果單從數字上考量，這個數字無疑令人歡欣鼓舞——據省統計局最新統計數據顯示，2012年我省房地產開發投資首破千億元大關——全省房地產開發投資完成1010.5億元，同比增長27.9%，房屋新開工面積同比增長46.2%，商品房銷售面積和銷售額分別增長16.6%和31.5%。
數字上的大幅增長標志著我省房地產開發已經步入了快車道。自2008年以來，我省開發投資以每年新增100多億元的速度發展，整體發展水平逐年提高。上一年房地產投資破千億元大關的同時，其增速比全國水平快了11.7個百分點，居中部第1位，居全國第8位。
但是，縱觀我省房地產開發，增速的大幅提升一方面說明我省房地產業基礎薄弱，一方面也反映出投資總量不足、占比低、企業實力弱、城市投資不足等問題。與全國乃至周邊省份相比較，我省在市場規模、發展結構、城市規模、省會城市發展等方面差距較大。
無“龍頭”：市場缺乏引領力量
2013年3月1日，大同市的杜海天(化名)坐在自己的辦公室，有點焦慮地等待某國有銀行信貸部門的工作人員前來洽談融資業務，這是他這個星期會見的第3撥投融資“客人”了。曾經是坐擁數億元的煤老板，而今拿出幾百萬元都有點捉襟見肘，因為他的資金全部都投在了自己并不熟悉的房地產項目上。而當國家相關政策出臺對房地產企業進行調控，金融企業對房地產公司卡緊了喉嚨，資金鏈斷裂的風險赫然眼前。
作為一名實力稍遜的房地產開發商，杜海天面臨的是我省眾多房地產企業的共同難題——資金缺乏，實力較弱，市場承受能力差。我省雖然房地產開發企業數量不少，但是缺“龍頭”企業的引領。
據介紹，2012年初，全省房地產開發企業個數為2156家，其中一級資質企業僅為9家，二級資質企業個數為121家，具有二級及以上資質的企業占全省的比重僅為6%，比全國平均比重低5.1個百分點。而其中投資規模在億元以上項目的企業個數僅為203家，開發投資完成681.3億元，占全省開發投資的比重高達86.2%。這意味這一成不到的房地產企業承擔著全省八成以上的房地產投資。
2011年，我省每個企業平均開發投資額僅為3665萬元，比全國平均水平少3324萬元；每個企業平均銷售收入僅為1534萬元，比全國平均水平少3182萬元；每個企業平均資產1.3億元，比全國平均水平少約1.9億元；資產負債率為85.3%，比全國平均水平高9.9個百分點。由此表明，我省房地產開發企業雖然數量多，但負債率較高，抗風險能力差，缺乏有影響力的大型企業或企業集團引導整個行業的發展，在市場競爭中容易處于劣勢，不利于房地產業健康快速發展。
無“重力”：發展滯后不均衡比重下降
通過數據顯示，與全國、周邊及中部省份比較，全省房地產開發業存在著投資總量小、占全社會固定資產投資比重低、對全社會固定資產投資貢獻率不足、發展明顯滯后、城市發展不均衡等問題。
雖然破了千億投資大關，且投資主力在于民營企業，但是從開發投資總量來看，我省始終居周邊及中部六省末位。從占全社會固定資產投資的比重來看，2011年，我省房地產開發投資占固定資產投資的比重為10.7%，比全國平均比重低9.1個百分點。2011年，全省房地產開發投資占全國的比重僅為1.3%，低于周邊及中部其它省份，僅是鄰省河北的1/4。從開發投資對固定資產投資的貢獻率來看，全省房地產開發投資對全社會固定資產投資的貢獻率僅為12.5%，比全國平均水平低10個百分點。
近5年來，全省房地產業增加值占地區生產總值的比重一再下降，不足全國平均水平的一半。由此可以看出，房地產業增加值占地區生產總值的比重與全國的發展形勢恰恰相反，不但沒有成為經濟增長的第N極，還呈逐年下降的趨勢。
據相關部門負責人介紹，我省11個市房地產開發投資極不平衡，太原和大同兩市占據了全省的半壁江山。2012年，太原、大同兩市房地產開發投資合計完成近500億元，占全省房地產開發投資過半。這從各市的整體經濟發展水平考慮，也是不太正常的。
無“大牌”：“晉”字號有待打造
在省城太原，從南至北、自東向西，富力城、恒大、萬達、星河灣、萬科等全國知名房企所開發的項目如熠熠生輝的串珠將省城點綴，這些知名品牌藉其雄厚的 “造城”實力以及大量的廣告投放深入廣大消費者群體。從2008年開始，這些房企陸續登陸我省，拉動了山西房地產業的快速發展。以富力城、恒大、萬達、星河灣、萬科、首開、海爾、茂業、綠地、合生創展等十家企業為例，2012年，十家企業開發投資完成過百億元，占全省房地產開發投資的一成有余。據市場調查顯示，未來幾年，有近八成的全國知名房企會逐漸將投資重點放至二線乃至三線城市。
品牌是企業獨特競爭力的綜合體現，是在市場深度調整中獲勝的關鍵。萬科自稱是“全球最大的住宅開發商”；截至去年上半年，恒大地產總資產近2000億元；綠地集團是中國企業500強和中國房地產龍頭企業之一……知名房地產品牌資金雄厚、融資渠道多樣、開發理念成熟、市場運作嫻熟，同時，其帶來的品牌建設、項目策劃、規劃設計、建設營銷等方面的新理念，也促進了全省房地產開發整體水平的提高。
然而，與會念經的“外來和尚”相比，作為二線城市和中部地區，我省自有品牌的發展相形見絀。
2012年，中國房地產研究會、中國房地產業協會發布的《2012中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，我省僅有辰興房地產發展股份有限公司(372位)、山西鑫大華房地產開發有限公司(452位)、山西恒實房地產開發有限公司(498位)等三家企業上榜。沒有“大牌”，這與我省房企實力弱、盤子小有著直接的關系。
我省房地產企業投資首次突破千億元大關，且增速良好，說明隨著住房體制改革的深化，全省房地產業從無到有、由小到大，正呈現蓬勃發展之勢，開發投資規模快速增長，房地產逐漸拉近與全國發達地區的距離。但是同樣是快跑，我省因為經濟發展水平相對落后、城市規模普遍較小、住宅供應不合理以及房企囤地過多等原因，跑姿略顯疲憊。
日前，省房地產業協會會長于世瑋接受媒體采訪曾表示，經過多年的發展，我省房地產市場發展取得了不小的成績：市場泡沫少，商品住房價格相對平穩；保障性住房建設數量、質量、管理均走在全國前列；商品住房供應結構逐步趨優；同時，房地產業的發展為社會創造了大量就業機會。而在新的一年，我省的房地產市場應該以城鎮化發展為契機，加快轉型跨越發展。這是我省順利實施“四化”同步發展戰略，特別是提高城鎮化質量必須破解的重要命題。
