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2024年11月24日
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“國五條”末班車效應正在爆發。
最新的統計數字顯示，在中國人口最集中的兩個城市北京和上海，3月份商品住宅成交量均有望創下數年來的新高。不過這種火爆的市場行情可能不會持續太久，分析人士認為，一旦“國五條”新政細則落地，房地產市場成交量可能面臨斷崖式下跌。
上海樓市3月癲狂
3月上海的樓市成交量可能是“一個驚人的數字”。
21世紀不動產上海區域市場研究部的統計數據顯示， 3月前24天上海新建商品住宅成交達110.7萬平方米，同比提升96.3%。業內人士據此判斷，本月最終的成交量有望達到140萬平方米以上的高位水平，創出2010年以來的最高點。
同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，政策“末班車”效應導致樓市短期內爆發沖量，以規避政策對于市場的影響。“近期不少購房者擔心樓市后期供應不足、房價反彈上漲而惶恐入市。”
上海中原地產市場研究部總監宋會雍稱，個稅政策調整的預期已使部分需求從二手房向一手房轉移，近期上海一手房的成交水平堪稱“瘋狂”。
不過，3月18~24日，全市單周新建商品住宅成交30.1萬平方米，環比回落23.8%，這也是自“國五條”公布以來首次出現單周成交環比回落的情況。據悉，3月11~17日，上海新建商品住宅單周成交39.47萬平方米，這一數字創出了調控以來的最高紀錄，并且達到了近30個月來的新高，也遠遠超出了2009年的周均33.8萬平方米的成交量。
21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示，隨著短期內需求的過量消化及細則落地的臨近，樓市成交“熱度”已有降溫的苗頭顯現。未來幾周內是細則預期落實概率較大的時期，其對于樓市交投具有決定性意義。
據機構統計，上周全市新建住宅新增供應面積共計45.2萬平方米，環比大幅提升274.8%，為25周內新高。
德佑地產發布的報告認為，雖然3月是傳統的“樓市小陽春”，但由于新政所帶來的不確定性，開發商推盤相對謹慎，此前幾周商品住宅推盤量均不超過20萬平方米，不過隨著近幾周成交量連創高點，商品住宅新增供應量終于迎來了井噴。
據悉，單周45.2萬平方米的“天量”供應，已是2013年年初至3月17日合計供應總量的一半，并遠高于1、2月份的單月供應體量。2013年3月1日至24日樓市合計供應面積為83.6萬平方米，較2月同期增長近7倍的同時，已超此前年內1、2月份合計供應的總量。
黃河滔表示，此前的觀望及傳統旺季的到來是促使上周“天量”供應集中釋放的主因。
值得一提的是，上周上海市新建商品住宅成交均價約2.34萬元/平方米，環比提升3.9%。據統計，上周樓市單價5萬元/平方米以上的豪宅成交為50套，總價在1000萬元以上的房源成交更是繼續走高，達91套。作為去年同期遇冷的別墅產品，在近期成交活躍，近4周平均成交套數達121套，2013年至今成交總量同比有136%的增幅。
盡管3月樓市出現供需兩旺的情形，但由于“國五條”地方細則落地在即，不少業內人士認為，這或許已是“最后的瘋狂”，樓市成交量特別是二手房成交量即將出現“斷崖式下跌”。
德佑地產研究總監陸騎麟認為，政策的不確定性給未來的市場帶來了諸多變數。此前被認為極有可能出臺的“20%個稅”、“二套房貸首付提高”等政策將顯著沖擊樓市。而近期又盛傳滬版“國五條”細則將提高社保繳納年限要求。考慮到近期的成交高峰對需求的消耗，如果稅收、貸款、限購三方面的政策都得到嚴格執行，短期內對樓市的沖擊將是相當顯著的。
北京二手房成交火爆
據鏈家地產市場研究部統計，2013年3月第三周（3月18日~24日），北京新建商品住宅（含保障房）網簽量為8584套，環比上漲117.2%。而扣除保障房后的純商品住宅成交量為2426套，環比上周下降8.7%。
至此，3月1日~24日，北京純商品住宅成交量為8133套，預計全月成交量與1月接近。
價格方面，統計顯示，3月第三周，新建商品住宅（扣除保障房）成交均價為23570元/平方米，環比上漲25.6%，比1月同期上漲4.6%。
鏈家地產市場研究部張旭表示，上周成交均價的上漲并非市場實際房價大漲所致，而是成交結構拉高了均價。
“數據證明，3月北京樓市成交量和市場實際成交價格與1月份水平相當。”張旭認為，“國五條”之后，雖然政策收緊跡象明顯，但是北京商品住宅市場相對穩定。
而北京市住宅與城鄉建設委員會的統計顯示，截至3月24日，包含期房和現房在內的北京商品住宅庫存量為65863套，再創歷史新低。
張旭認為，庫存量探底，一方面，表示開發商銷售壓力降低，未來主動降價的可能性較低，另一方面，如供應量不會明顯增長，供需矛盾可能較為突出，價格上漲壓力依然存在。
在二手房市場方面，此前較為明顯的搶搭政策末班車的現象已逐漸減弱。
北京中原的統計顯示，3月第三周，北京市二手住宅成交9911套，環比回落24.5%。截至24日，3月二手住宅成交34061套。
中原地產市場研究部總監張大偉預計，3月全月北京二手房成交量或將突破4萬套，有望創下2008年以來最高單月成交量的歷史紀錄。
但從新增客源來看，據鏈家地產統計，3月第三周新增客源量環比下降18.6%，已連續兩周下降，并明顯低于今年以來的平均水平。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，當前二手房市場網簽量急速下滑、新增房源量也出現下降，意味著政策“末班車”效應接近尾聲。具體而言，由于北京執行細則出臺的臨近，一些感覺難以趕上網簽的交易雙方已經開始考慮延緩或取消交易計劃，北京二手房市場開始出現降溫勢頭。
