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2024年11月24日
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“20%差額征稅”的條文發(fā)布后的首個周一，股市中房地產(chǎn)板塊大跌，這表示新的調(diào)控政策對房企來說是一個沉重的利空，在這樣的環(huán)境下，房企能否保證自己的投資和開工熱情值得懷疑。
“20%差額征稅”的條文發(fā)布已經(jīng)一周，相對于二手房市場的風起云涌，一手房市場反應可謂相對平靜，然而市場上的爭論從未停止。條文發(fā)布后，始終有一些業(yè)內(nèi)人士擔心，新政的實施將使剛需者大量涌入一手房地產(chǎn)市場，很有可能最終會抬高房價，然而筆者認為，基于一手房市場的供求關(guān)系考慮，這樣的可能性不大。
首先我們要明白，房價漲跌的基礎(chǔ)是供求關(guān)系，一手市場的供求關(guān)系決定了開發(fā)商不可能像二手市場的業(yè)主一樣“惜售”。回顧去年的市場走勢，得益于“以價換量”的銷售策略，2012年房地產(chǎn)市場全面回暖，大量房企頻繁拿地，全年“地王”頻現(xiàn)，盡管去年的開工率一直走低，但可以預見在資金到位和土地儲備充足的情況下，今年開發(fā)商的開工熱情顯然會有所提高，市場供應較為充足。一手市場和二手市場不同，由于兩年的樓市寒冬造成的一些開發(fā)商存貨高企，一手市場基本以買方為主導，在這樣的供求關(guān)系下，即使有一批新的剛需客加入，對房價的影響也很有限。
其次，在城鎮(zhèn)化的推進過程中，國家無疑將保障住宅用地的供應，維持一手市場的供需平衡?！皣鍡l”中明確指出將增加住房用地的供應，原則上2013年住房用地供應總量應不低于過去5年平均實際供應量。住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的部分熱點城市和區(qū)域中心城市，以及前兩年住房用地供應計劃完成率偏低的城市，要進一步增加年度住房用地供應總量。
此外，從買家的角度考慮，嚴格實行20%的個人所得稅之后，剛需購房者為規(guī)避稅收，可能會在一手房市場中選擇一步到位，以免將來改善住房時又要交一部分所得稅，這樣就進一步減少了剛需產(chǎn)品的成交壓力。而另一方面，投資者則會觀望，等待市場走勢明晰后再作決定，如果貨幣發(fā)行持續(xù)走高，通脹繼續(xù)上升，則仍將冒著高額稅金的風險入市房地產(chǎn)市場，而一旦通脹穩(wěn)定，在房地產(chǎn)投資回報受限的情況下，投資者便有了更多可供選擇的投資渠道。一旦更多的投資者放棄了房地產(chǎn)市場，房價將自然的回歸理性。
最后，從目前的情況看，普通購房者對“國五條”的反應還是比較理智的，在一手房市場中并沒有出現(xiàn)恐慌性的購房，有沒有購房者追漲，也是以往房價飛漲過程中的一個重要因素，而隨著多次調(diào)控政策的發(fā)布，多數(shù)購房者已經(jīng)顯得處變不驚。
值得注意的是，“20%差額征稅”的條文發(fā)布后的首個周一，股市中房地產(chǎn)板塊大跌，這表示新的調(diào)控政策對房企來說是一個沉重的利空，在這樣的環(huán)境下，房企能否保證自己的投資和開工熱情值得懷疑。需要擔心的是，一旦房企減緩了開工速度，在不久的將來，一手房庫存可能將持續(xù)減少，從而供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，到那時，一手房房價走高可能就難以避免了。
