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2024年11月24日
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國務院再出六措施調控房產；房價上漲過快城市提高二套房首付
國務院辦公廳近日發出通知，要求繼續做好房地產市場調控，通知明確，對出售自有住房應征收個人所得稅，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。
一季度公布新房價控制目標
通知要求，各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區年度新建商品住房（不含保障性住房）價格控制目標，并于一季度向社會公布。
北京市房協秘書長陳志表示，此次國務院要求各地制定公布的房價控制目標，專門指向新建商品住房，這還是首次。
同時，通知繼續嚴格執行商品住房限購措施。限購區域應覆蓋城市全部行政區域；限購住房類型。應包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環節應前移至簽訂購房合同（認購）前；對擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法連續提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。
二套房貸款首付比例可提高
繼續嚴格實施差別化住房信貸政策。對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。
地級市“十二五”末聯網住房信息
通知還要求，市、縣人民政府應于一季度公布年度住房用地供應計劃。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩定就業的外來務工人員納入當地住房保障范圍。大力推進城鎮個人住房信息系統建設，到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實現聯網。加快建立和完善引導房地產市場健康發展的長效機制。
【個案】
150萬房價個稅多繳24萬
來京工作6年的吳先生剛繳納購房定金，但因二手房購房政策的調整，他可能要面臨多繳納20多萬個稅的情況。
在北京，購買二手房所有稅費均由購房者承擔。近日，吳先生在朝陽區購買了一套價值150萬的小戶型二類經濟適用房，該房已滿五年可上市交易，但并非業主的唯一住房。
按現行政策，吳先生需替業主繳納總房價1%的個人所得稅，即150×1%=1.5萬元；但是，如果按照新政策，因該經濟適用房最初價值僅為20萬元，如果按照差額繳稅即（150-20）×20%=26萬。
這多出的24萬多元的稅收，讓吳先生很頭疼。他說，他購買的這套小戶型用于自住，但現在，多出的20萬限制住了他這種非投資者。吳先生希望，政策應該進行細化，對于非投資性的住房，應給予個人所得稅減免或返還。
本次調控時間表
●各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區年度新建商品住房（不含保障性住房）價格控制目標，并于一季度向社會公布。
●市、縣人民政府應于一季度公布年度住房用地供應計劃。
●2013年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩定就業的外來務工人員納入當地住房保障范圍。
●大力推進城鎮個人住房信息系統建設，到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實現聯網。
■ 北京落地
北京將盡快出細化政策
新京報訊 北京何時公布和實施落地政策是人們最關注的問題。記者昨日從相關部門了解到，北京市涉及房地產調控的相關部門將在市委市政府的部署下，抓緊研究北京落實國務院通知的具體政策，并盡快公布和實施。
陳志認為，預計在各地出臺的調控政策中，會著力在加強市場監管這個角度，提出一些具體的細化措施和強有力地政策。
陳志稱，此次調控細則公布后，北京可能會研究制定更為具體的房價調控目標。
■ 解讀
政策1
二手房成交量必然萎縮
對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。
偉業我愛我家副總裁胡景暉介紹說，此前北京二手房個人所得稅，可按照購買價總額的1%繳納，也可以按照差額的20%來繳納。“由于按照總額1%繳納需要繳納的稅款更少，因此大部分交易都是據此來繳納個稅。”
中原地產市場研究部總監張大偉認為，本次政策力度較大，特別是個稅按照差額20%收取，對二手房市場特別是一線城市過熱的二手房市場將有非常大的打擊效果。
胡景暉預計，調控細則公布后近期北京二手房交易將出現短期暴增，各區縣將會出現大批趕在新政正式實施前搶先過戶情況。從長期看，二手房稅費通常都轉嫁給買方，因此二手房的交易量預計出現萎縮，但房價走勢尚無法判斷。不過，按照目前的政策，出售滿5年且是家庭唯一住房的免征個稅。胡景暉認為，但這類房屋今后仍應是免征個稅的。
政策2
二套房可實施差別化信貸
對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
近期，二套房貸首付將調至7成，利率增至1.3倍的傳言甚囂。昨天公布的通知中，并未明確二手房貸的具體政策，但提出可進一步提高。
陳志和胡景暉均認為，各地應該會從實際情況出發，來確定二套房的政策，除了繼續收緊外，國家也明確提出鼓勵改善性購房需求，因此對于二套房也不能一棒子打死。同時，也要看當地銀行自身的情況。
“如果真是調到7成，那和全款購房也沒太多差別了。”胡景暉認為，二套房也應該實施差別化信貸政策，如果二套房購買的是普通住房，則不應該再上調。
政策3
限購政策全覆蓋
限購區域應覆蓋城市全部行政區域。
陳志認為，限購要覆蓋城市的全部行政區域是細則非常嚴厲的條款。此前，一些經濟發達城市限購，但其周邊區域卻不限購，這導致那些投資投機的購房仍然有空間，也導致了這些不限購區域的房價出現快速上漲。而此次新一輪調控中，明確了限購的城市要覆蓋城市的全部行政區域。
“經濟發達城市的周邊，比如北京周邊的香河、涿州等地，以及上海、杭州等城市周邊，按照政策也應該要實行限購。這樣就堵住了所有的漏洞，讓投資投機購房完全沒有市場，住房也徹底回歸自住的屬性。”陳志說。
不同類型房應區別對待
胡景暉說，以前的房改房、經適房，當時的購買價格只有兩三千甚至幾百元每平米，而如今的賣出價已經高達數萬元，這就意味著幾乎是全部交易額的20%來征稅。
胡景暉說，“再加上營業稅、契稅等，買一套300萬的房子，稅費要八九十萬。”他認為，北京出臺的調控落地細則中，應該要根據房屋的不同性質來區別稅收政策。
