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2024年11月24日
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靴子終于落地了，這或許能很形象地反應出本輪調控措施出臺之后市場各方的心態。
2月20日，本屆政府最后國務院常務會議之后出臺的房地產調控五點措施，被業界輿論戲稱為“最溫柔調控”，各項具體內容均被認為不會對當前樓市造成太大影響。
資本市場甚至將其引為 “利好”，認為隨著新“國五條”出臺之后，中央政府層面短期內不會對樓市出臺更為嚴厲的措施，靴子落地了，過程非常溫柔。
但或許更接近事實的表述是，這依舊只是政府表明姿態的一次喊話而已，更為嚴厲的調控措施則早已儲備好，一線城市房價加速上漲的趨勢則將直接觸發調控的出臺。
溫柔的背后
反差是如此之大。
當前彌漫在房地產業內的樂觀與之前一周的恐慌氣氛截然不同。在新“國五條”出臺前幾天，地產股股價曾集體大幅下滑。
2月19日，蛇年第二個交易日，A股市場上“萬招金保”四大傳統龍頭股均出現大幅下滑，除萬科外其余三股跌幅均超過6%，而當天約有90%的地產股出現不同程度的下跌，連累滬指跌破2400點關口。
地產股暴跌的原因，則是業內流傳的調控新政。
在傳聞中，新的調控可能會調整二套房首付，甚至可能局部收緊銀根，針對房價過快的城市和區域出臺限制房地產開發貸款的嚴厲政策，旨在逼開發商為保現金流而降價拋售，達到遏制房價的政策目的。
這些傳聞并非空穴來風，相關政府部門確實曾一度做好了相應的政策出臺準備，但最后還是放棄了。
最終政策未能落地的原因外界也能猜得一二，政府換屆在即，不愿大動干戈。抑或是樓市已出現區域分化，一刀切的政策打擊面太大。而在經歷多年調控之后，中央政府也至少已明白，房價上漲過快的根子在于供應增長太慢，無法滿足市場需求。而上述策略本質上依舊走的是抑制需求的思路，短期見效易，徹底根治難。
房價上漲的猜想
無論如何，市場對新“國五條”的評價已烙上“溫柔”的印記。而另一個猜想也隨之而來。房價是否就此無法遏制，將快速上漲？
我們并不這么認為。
在調控數年之后，區域市場已發生分化，目前面臨房價快速上漲壓力的，主要是一線城市及部分重點二線城市。而絕大部分三四線城市，房價早已失去迅速上漲的空間。
有機構的研究數據表明，2013年1月份，一二三線城市新建商品房價格環比上漲幅度分別為1.9%、0.7%、0.3%。一線城市上漲的加速度早已同其他城市拉開距離。
政府未落實更嚴厲調控的一個原因也正是如此。中央政府出臺的政策難免不了“一刀切”，而這將無疑大大傷害恢復過程中的許多三四線城市。
但這并不意味著政府會容忍主要城市的房價上漲。事實在眼下，包括廣州等地已傳來樓市調控收緊，原本一些模棱兩可的政策邊緣地，如今都被從緊執行。
而在關于新“國五條”細則落實的報道中，又有關房產稅試點可能擴容到北京這樣的核心城市的猜測。
政府的意圖已經非常明確，他們不希望看到一線城市房價繼續現在的增長速度。
客觀上來講，至少在短期內，政府也絕對有手段達到這一效果。回顧之前傳聞中的政策措施，整二套房首付，局部收緊銀根，區域性的嚴厲制裁無疑都能在短期內見效。股市因此傳聞而暴跌似乎也在說明，至少人們普遍相信政府有這個能力。
調控風格
能有所為，但卻未出手。政府已就在觀望。
從某種意義上來講，這或許緣于政府對于房地產市場調控思路的調整。從較淺的層面上而言，樓市宜“疏”不宜“堵”，持續抑制需求的“堵”策顯然已無法長期見效，過去幾年屢調屢漲的怪圈也正說明這一點，更為徹底的解決辦法無疑是增加房源供給的“疏”策。從此次新“國五條”內容來看，對于確保土地供應的強調也延續了這一思路。
從更深的層面來談，“疏”策更多需要市場力量的介入。這不僅僅是不再輕易使用行政手段干涉市場那么簡單，現有的許多行政干擾都需逐步退出，方能讓市場正常運轉起來。
而解決問題的關鍵則在于進行更多的頂層設計，相信市場，制定規則，多運用長效機制手段，減少行政干擾，或許才是房地產調控的出路。
端倪已經可以看到。例如新“國五條”中。在例如對于房地產稅試點擴容的計劃實質上都有政策調整的趨勢。甚至在去年年底以來的官方討論中，土地制度改革也常為人提及，這不禁讓人期待，一項全面的土地制度改革，有可能在未來十年中發生。假若真如此，房地產業擺脫漫無邊際的調控才有希望。
