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2024年11月24日
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3年前，這里還是一片荒蕪之地，如今是一座生態新城。任何一座城市建設，都需要資金。江西九江市在“沒錢”的情況下，如何建設劃時代的新城區？九江市在推進城鎮化過程中，給我們哪些啟示？
城鎮化需要魄力膽識
八里湖周邊的農村，離九江市中心城區不到10公里，但由九江市下面的九江縣、廬山區、經濟開發區“分治”，沒有統一規劃建設，一直是個貧困而落后的地區。加上1998年長江決堤，洪水肆虐，這里有很多居民搬遷，成為一片荒蕪之地。
八里湖很大，有19.1平方公里的水面，比黃石市的磁湖還大一倍多。
八里湖周邊的農村，即這片荒蕪之地建不建設？怎么建設？2009年1月，剛剛擔任九江市委書記的鐘利貴，在詳細調研后發現，九江城區的面積只有89.47平方公里，還在千百年來形成的“南湖”和“甘棠湖”周邊老城區“打轉”。
而這個老城區如很多城市的老城區一樣，交通擁擠、空間有限，不能支撐九江市的發展，不能滿足九江市民對美好生活的向往。
“挺進八里湖！”鐘利貴發出九江史上最強音：讓九江的發展，由“兩湖時代”進入“八里湖新時代”。
城鎮化需要創新“經營”
怎么進入“八里湖新時代”？
按很多城市通用的“城市建設、道路先行”的基本法則，九江市迅速規劃建設長虹西大道、八里湖環湖路兩條主干道。然而，修建這兩條大道，九江市政府就要掏9億元“真金白銀”。這個很現實的問題，擺在了九江市委、市政府決策者的面前。他們很清醒地認識到，對于一個城市來說，最大的“本錢”還是“土地”。
在很多城市，政府將閑置土地征收后，直接賣給企業主或開發商。然后，拿著企業主或開發商給的土地出讓金修路、架橋，搞基礎設施建設。這樣，沒過兩三年，企業主或開發商獲得的土地，隨著城市基礎設施不斷完善、大幅升值，他們僅從土地升值中就獲取了“暴利”。
九江市徹底改變這種做法。該市將閑置土地收儲后，不急于賣地，而是做好“地”周邊的基礎設施。等“地”周邊的基礎設施做好了，地價自然大幅上漲。
九江市委、市政府總結道：變賣地籌資為收地融資，人家賣地我收地；變“先賣地后做環境”為“先做環境后賣地”；變“政府走在開發商后面”為“政府走在開發商前面”。
在具體操作中，九江市堅持“先做好環境，合理確定基準地價，打擊圍標，加大宣傳，寧可流拍、不可賤賣，打好環境對地價影響的時間差”等6項措施。
與此同時，九江市充分利用“城投債”這個平臺，向社會發行12億元“城投債”，募得12億元基礎設施建設資金。
城鎮化需要機制推進
新區只有路，肯定不行，還得上“項目”。
在通過新路拉開八里湖新區的大框架后，九江市密集安排市民服務中心、博物館、文化藝術中心、體育場等社會服務項目，以及中航綜合商業城(600306,股吧)、金融廣場、風情特色小鎮等商務項目。
僅2012年，八里湖新區就有60個項目同時開工。
這么多項目，怎么保證工程質量和按時竣工？ 九江市委、市政府建立了一套建設項目推進機制。即一個項目、一名領導、一個責任人、一套工作班子、一個實施方案、一支好的施工隊伍，簡稱“六個一機制”。伴隨著這“六個一機制”的是，項目督查機制、調度機制、通報機制、獎懲機制。
九江市委、市政府在所有干部中反復灌輸一個觀念：不重視項目的領導就是麻木不仁的領導、不親自抓項目的領導就是不稱職的領導、項目抓不好甚至留不住的領導就是無能的領導。
鐘利貴曾在深夜到項目建設工地暗訪，發現八里湖某工地黑燈瞎火，無人加班，立即通知相應項目分管領導和責任人。
同時，九江市紀委、組織部則對項目建設不力的干部作出處理。
城鎮化需要“轉變觀念”
八里湖新區和九江經濟開發區僅一路之隔，它們共同擴大了九江城區的面積，拉開了建設“大九江”的序幕。
2009年1月，九江市委、市政府的決策者，調整了九江市的發展戰略，即“兩區互動、強工興城”。兩區即工業區、城區。工業區和城區按功能劃分，是兩個完全不同的地區。它們怎么互動？
鐘利貴說，在城區，以城市建設項目為抓手，改善環境、盤活土地，再借助有效運作，使盤活的土地迅速升值，變成能夠賺錢的“香餑餑”。接著，將賺來的錢分兩大部分，一大部分繼續投入到城市建設項目中，保障城鎮化進程的可持續發展。同時，將另一大部分直接投入到工業區的建設中，解決工業區房屋拆遷、土地征收和基礎設施建設等所需資金，為引進工業項目、發展工業創造必要條件。這一大部分，從根本上解決了工業化的初期資金來源問題，帶動工業化走上快速發展之路。等工業化進程創造了財政收入，就可以加大城區投入，完善城區服務功能。這樣，“兩區”互動發展，良性循環。
“兩區互動，猶如鳥的兩個翅膀，缺一個都不行。如果缺了一個，鳥兒怎么飛起來？！”九江經濟開發區管委會干部龔曉軍、八里湖新區管委會干部李譽說。
在很多城市，決策者們沒有九江市這樣的認識。他們一直認為，修路要花錢，栽樹也要花錢，城市建設就是一個徹頭徹尾的“賠本買賣”。
鐘利貴說，“兩區互動”，歸根結底是要轉變“舊觀念”。
觀念一變天地新。這3年來，九江城區的面積擴大了一倍，規模以上工業主營業務收入翻了一番，財政總收入也翻了一番。
一個嶄新、充滿生機的九江，呈現在九江市民的面前。
