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2024年11月24日
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- 樓市調控加碼傳言重挫地產股
- 專家表示春節后至5月為政策敏感期
- 銀行稱即便調整也不會影響已經遞交的房貸申請
- 差別化信貸
2011年1月起，國務院要求各金融機構對房屋貸款實行差別化信貸：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。
一則“風聲”微博再掀敏感樓市波瀾。昨日有微博傳言稱，近期相關房地產調控政策將出臺，目前待選方案有2種，“二套房七成首付+貸款利率為1.3倍”，實施時間未確定。
針對這一傳聞，多家銀行相關業務負責人昨日均表示，“聽到風聲已經有一段時間”、“目前只能說是傳言”，到目前為止尚未接到調整二套房貸政策的通知。上海某區房管局負責人也表示“沒聽說”。
受上述傳聞影響，昨日地產股集體暴跌，招保萬金四只地產龍頭股齊齊下挫。截至收盤，金地集團跌幅超過7%，保利地產、招商地產和萬科A跌幅均超過4%。
房地產調控傳言再起
財聯社微博昨日發布消息稱：近期相關房地產調控政策將出臺，“二套房貸需七成首付(原為六成)，而貸款利率為基準利率的1.3倍(原為1.1倍)?！倍撐⒉┵~號曾于前日發布過“夜間重磅：周四樓市或有政策出臺”的微博。
據早報記者測算，若二套房貸款利率由目前的1.1倍提高至1.3倍，以一套房貸款20年、100萬元的總利息差距在13萬元左右。
“(近期)不會出新政策，否則市場會亂掉的?！鄙虾Ｄ硡^房管局市場科負責人表示，現在地方政府剛剛完成換屆，即便是全國“兩會”后中央政府完成換屆，由于人事變動剛剛完成，也不會立即出臺有重大影響的調控措施。
上海某區房管局負責人在接受早報記者采訪時也證實了上述說法?！皼]聽說(要出臺新的二套房貸調控措施)，而且提高二套房首付比例、調整稅率等，也不是房管局的事，限購政策也沒聽說有新的變化。”該負責人說。
“我本人沒有聽說，都是你們在說，我今天都接了好幾個記者的電話了?！比珖ど搪摲康禺a商會前會長聶梅生昨日稱。她同時表示，雖然尚未聽說會出臺新的調控政策，但就近期的房地產市場而言，不排除出臺這類政策的可能。
“這類信息不可能讓我知道，知道我也不會說?！弊〗ú空哐芯恐行那爸魅侮惢幢硎?，二套房貸首付比例原本就是規定的“六成起”，傳言的七成也不能算是新政策。
銀行稱尚未接到通知
針對二套房貸收緊的傳言，多家銀行相關業務負責人昨日表示，到目前為止還未接到相關通知。截至昨日，工農中建交五大國有銀行在上海地區實行的二套房房貸政策均與之前保持一致——首付不低于六成，基準利率至少上浮1.1倍。
“我們也是在年前才聽說，監管部門可能會考慮提高二套房貸的首付比例和利率，畢竟相比首套房貸而言，辦理二套房貸的客戶，非自住或投機性的人可能會多一點?！币皇茉L的銀行人士說。
“二套房的房貸利率可能會提高?！币淮笮腥耸糠Q。 “即便調整也不會影響到已經遞交上來的房貸申請?！绷硪粐写笮蟹抠J業務人士稱，按照該行以往房貸政策調整的慣例，新的房貸政策一般僅會對新政出臺以后遞交的房貸申請產生效力。
“從目前的情況看，受理首套房貸和二套房貸的筆數一般是八二開或七三開。”一大行分支機構的負責人表示，銀行受理的大部分按揭業務都是辦理首套房貸，換句話說都是購買首套房的剛性需求，據此可以判斷，二套房貸新政對銀行按揭業務的影響可能較為有限。
談及對首套房貸的影響，受訪的銀行人士認為，監管部門強調的是差別性的住房政策，可能出臺的二套房貸新政不會影響到各家銀行的首套房貸定價?！笆滋追孔畹蛢灮堇适歉餍凶约赫莆盏?，目前不變?！币淮笮腥耸勘硎尽?/p>
關于傳聞中的新政出臺的時間節點，受訪銀行人士的說法不一。多數受訪的銀行房貸業務人士稱，新政應會在全國“兩會”之后出臺，亦有大行的業務負責人稱，“據說會在‘兩會’之前”。
央媒暗示調控或加碼
值得注意的是，新華社本月15日發文指出，自2012年下半年以來，我國各地樓市加速回暖。面對不斷走高的樓市預期，業內人士認為，如果未來房價上漲過快，現有的調控政策不僅不會放松，而且有進一步加強的可能性，“調控還有很多牌”。
文章援引上海易居房地產研究院副院長楊紅旭的表述稱，“房貸也有進一步收緊的可能，三套繼續停貸，首套貸款利率優惠可能減少或取消，最大調整領域可能是二套房貸，很可能提高首付和利率。”
楊紅旭昨日則表示，春節過后至5月，是新政窗口期。而對于網傳二套房貸提至七成首付，貸款利率為基準利率的1.3倍，“寧可信其有！”
《人民日報》海外版1月9日亦發表文章稱，樓市調控與穩增長不存在政策“撞車”，管理層繼續堅持房地產調控政策不動搖，表明抑制樓市過熱不僅是當前調整經濟結構、轉變經濟增長方式的需要，也是我國經濟安全平穩運行、促進經濟可持續增長的重要保障。
文章指出，穩增長和房地產調控是不矛盾的。過去依靠房地產投資來拉動經濟增長，這種增長模式消耗大量資源、占用大量的土地，同時造成了大量的產能過剩。
文章認為，如果不調控，一方面實體經濟越來越受冷落，另一方面，房地產市場會累積越來越大的風險?，F在進行房地產調控，是主動順應未來結構調整需要，讓房地產市場平穩著陸。
圓桌觀點
中原地產市場研究總監張大偉：
二套房貸新政實施的可能性不高，而且即使實施影響也有限。從2012年中開始的市場反彈，主要出現在一線城市，并非全國性反彈，在三四線城市大部分房價依然平穩，不存在全面出臺調控政策的空間。
相比首套房，二套房購房者的支付能力更強，同樣增加一成首付，對于首套房購房者來說，可能會抑制30%的需求，而對于二套房來說，增加一成首付的影響非常小。再從貸款利率增加角度看，貸款20年，100萬元的總利息差距在13萬左右，而且大部分二套房購房者的還款能力都比較強。
上海同策資深分析師宋紅衛：
這個只是市場的傳聞，但是后期出臺房地產調控加嚴的可能性較大。不僅僅是二套房，現在國有四大行中，除了工商銀行以外，其他銀行在蘇州的首套房優惠利率都從9折上升到9.5折。如果二套房貸首付比例從六成提高到七成，對于樓市會有一定影響，但影響不會太大，畢竟仍保留著購房資格，隨著居民收入的增長，以及其他行業投資風險的加大，資金回流到房地產的可能性也會加大，尤其是當前房價上漲預期較大。
