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2024年11月24日
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隨著人口瀕臨老齡化，加上人口紅利開始逐漸消退，中國經(jīng)濟(jì)增速在缺乏新的增長動力的前提下，可能會大幅放緩。中國政府把城鎮(zhèn)化看做未來的經(jīng)濟(jì)增長動力進(jìn)行大力推廣，在城鎮(zhèn)化的背景下，中國地產(chǎn)商們進(jìn)軍三四線城市熱情十足，在中小城市“跑馬圈地”的策略漸成“流行風(fēng)”。
中國的城鎮(zhèn)化意味著大量投資，包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和住房，更重要的是，城鎮(zhèn)化需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，城鎮(zhèn)化不等于純粹的“造城”。但是，在中國大部分的房地產(chǎn)商眼中，城鎮(zhèn)化已然成為了房地產(chǎn)炒作的一個借口，或者說是優(yōu)勢。
從某種意義上講，中國過去的城鎮(zhèn)化本身只是房地產(chǎn)化的結(jié)果，卻未必是房地產(chǎn)增長的源泉。而且，不管未來中國經(jīng)濟(jì)增長模式如何轉(zhuǎn)型，越來越依賴負(fù)債來獲得增長似乎已成定局，這將給未來中國的城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)帶來深刻變局。
房地產(chǎn)市場的瘋狂擴(kuò)張造就了傳統(tǒng)的中國城鎮(zhèn)化局面，但是中國未來的新型城鎮(zhèn)化本質(zhì)上不再是土地城鎮(zhèn)化，因此意味著它并不必然支持房地產(chǎn)業(yè)的繼續(xù)高速粗放增長。同時，隨著人口老齡化和人口紅利的消失，以及經(jīng)濟(jì)增速的下滑，政府的大規(guī)模舉債經(jīng)營，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度必將受到影響，依托房地產(chǎn)業(yè)推動城鎮(zhèn)化率高速增長的黃金時代(小區(qū)網(wǎng) 論壇)已然成為過去。
政府支持、房地產(chǎn)商的自我炒作幾乎讓中國的的樓市進(jìn)入到了一個理智全失的年代，這也不難解釋為什么諸多房地產(chǎn)商會將城鎮(zhèn)化看做是一個做大做強(qiáng)的契機(jī)，對于城鎮(zhèn)化概念的理解影響著其未來的發(fā)展方向。中國下一輪的城鎮(zhèn)化應(yīng)側(cè)重把那些已經(jīng)住在城鎮(zhèn)地區(qū)的人們變?yōu)檎嬲摹俺抢锶恕保亲冝r(nóng)村為城市。
實際上，經(jīng)過多次房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)之后，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)是否是支柱產(chǎn)業(yè)的爭論已經(jīng)毫無意義，而城鎮(zhèn)化又吊起了部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的胃口。如何全面理解城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，成為了每一個決策者以及地產(chǎn)人需要迫切考慮的問題。有專家指出，在政府持續(xù)進(jìn)行樓市調(diào)控的情況下，中國房地產(chǎn)暴利的時代早已經(jīng)終結(jié)，坐等房價上漲或依賴城鎮(zhèn)化推動市場并不現(xiàn)實，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步細(xì)分市場，合理設(shè)計利潤空間。
