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2024年11月24日
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２月１５日電 春節(jié)期間，中國各地樓市的成交并沒露出春意。大年初三，記者來到山東省省會濟(jì)南市東北部一處央企樓盤看到，前來咨詢的看房者寥寥無幾。
一線及省會城市成交的冷清，并沒有影響中國地產(chǎn)商們進(jìn)軍三四線城市的熱情，在城鎮(zhèn)化背景下，這一策略漸成“流行風(fēng)”，蛇年不少“龍頭”房企開始在中小城市“跑馬圈地”爭做“地頭蛇”。
２月１日，上市企業(yè)東湖高新發(fā)布公告稱，其全資公司鄂州東湖高新投資有限公司近日以２．１２億元的價格成功競得湖北鄂州３宗商服用地，總面積近３０萬平方米。１月９日，保利地產(chǎn)公布近期通過拍賣和招標(biāo)等方式獲得的２０余宗土地，其中包括以１．３億元和近２．５億元獲得的嘉善縣和從化市各３宗住宅用地……
記者梳理中國滬深兩市近１４０家涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的上市公司公告發(fā)現(xiàn)，１月份以來，不少上市房企均加大在三四線城市的布局力度，一些上市房企甚至在縣一級土地競拍上有所斬獲。
山東省一家長期從事三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，與一二線城市競爭激烈的房地產(chǎn)市場相比，三四線城市競爭較為緩和，可以以較為有利的價格獲得位置較佳、升值空間很大的土地。
對于房企進(jìn)駐中小城市，一些市民表示期待。山東聊城市民王曉爽十分期待聊城恒大名都的開盤：“期待大地產(chǎn)商進(jìn)來后，能給買房者帶來優(yōu)質(zhì)的項目，帶來驚喜。”
但更多的市民擔(dān)心“龍頭”企業(yè)的到來會推高這些城市的房價。“我們小城市居民收入本來就少，大地產(chǎn)商不能以一線城市的思維來開發(fā)項目，我們期待更現(xiàn)代、更實用、更美觀的房子，但不是因此就直接推高房價。”還未買房的山東臨沂市市民趙偉略是一名銷售人員，每月三千多的工資不足以購買當(dāng)?shù)匾黄椒矫椎淖》俊?/p>
專家指出，在政府持續(xù)進(jìn)行樓市調(diào)控的情況下，中國房地產(chǎn)暴利的時代早已終結(jié)，坐等房價上漲或依賴城鎮(zhèn)化推動市場并不現(xiàn)實，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步細(xì)分市場，合理設(shè)計利潤空間。
張衛(wèi)國表示，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大對普通商品房產(chǎn)品的設(shè)計開發(fā)，適應(yīng)主流剛需人群的需求，同時加快土地開發(fā)建設(shè)，轉(zhuǎn)變“捂盤待售”的思路。
推高當(dāng)?shù)胤績r不現(xiàn)實
雖然不少上市房地產(chǎn)公司在城鎮(zhèn)化背景下，已開始大規(guī)模向靠近一線城市或省會城市的縣域“跑馬圈地”，但專家認(rèn)為，不能單純或過早地寄望于以城鎮(zhèn)化激活當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，這也不能成為三四線城市房價上漲的基礎(chǔ)。
“我們小城市居民收入本來就少，大地產(chǎn)商不能以一線城市的思維來開發(fā)項目，我們期待更現(xiàn)代、更實用、更美觀的房子，但不是高房價。”山東臨沂市市民趙偉準(zhǔn)備買一套新房，他對大地產(chǎn)商的到來會否推高房價還有所擔(dān)心。
一些專家認(rèn)為，城鎮(zhèn)化可以激活三四線房地產(chǎn)市場是一種誤讀，大房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍中小城市，推出高價房也并不現(xiàn)實。山東中原物業(yè)顧問有限公司投資顧問部副總監(jiān)薄夫利說：“房地產(chǎn)行業(yè)主要受地區(qū)人口數(shù)量、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響，城鎮(zhèn)化并不會對三四線城市產(chǎn)生很大拉動作用。”
張衛(wèi)國認(rèn)為，從去年底至今，部分城市房價出現(xiàn)了持續(xù)上漲跡象，這主要是剛性需求的逐漸釋放帶動了當(dāng)?shù)貥鞘械幕钴S。“三四線城市不會因此出現(xiàn)連鎖反應(yīng)。”
山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗也認(rèn)為，三四線城市房價不會僅憑供給方單方面意愿，更要考慮購買方能力。
房地產(chǎn)企業(yè)需精耕細(xì)作
據(jù)記者初步統(tǒng)計，截至目前，已有約５０家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布了２０１２年公司業(yè)績公告或預(yù)告。２２家房地產(chǎn)上市公司預(yù)告去年業(yè)績將同比增長，多數(shù)原因為開發(fā)項目銷售加快。２１家房地產(chǎn)上市公司２０１２年度經(jīng)營業(yè)績將出現(xiàn)大幅下滑，部分公司將原因歸結(jié)為宏觀調(diào)控政策對行業(yè)的持續(xù)影響。
專家認(rèn)為，在持續(xù)進(jìn)行樓市調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)暴利的時代早已終結(jié)，坐等房價上漲并不現(xiàn)實，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步細(xì)分市場，合理設(shè)計利潤空間。張衛(wèi)國認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)擺脫經(jīng)營業(yè)績下滑的影響，應(yīng)加大對普通商品房產(chǎn)品的設(shè)計開發(fā)，適應(yīng)主流剛需人群的需求，同時加快土地開發(fā)建設(shè)，轉(zhuǎn)變“捂盤待售”的思路。
李鐵崗還建議，各地應(yīng)盡早公布當(dāng)年土地供應(yīng)計劃，尤其是繼續(xù)加大對普通商品房的土地供應(yīng)，并敦促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開竣工，以保障當(dāng)?shù)氐钠胀ㄉ唐贩康墓?yīng)，防止出現(xiàn)供需矛盾拉大造成房價硬性上漲。
