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2024年11月24日
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地產股震蕩上揚，成為大盤的亮點。多數分析人士認為，市場對明年樓市的判斷以謹慎樂觀為主。隨著部分利好消息的釋放，房地產投資、房企購地面積、國房景氣指數等指標將繼續升溫，明年樓市延續回暖可期。
政策維持穩定
全國住房城鄉建設工作會議25日召開，對明年的房地產市場調控工作做出部署。市場人士表示，此次會議與去年的工作會議表述大致相同。這意味著“新國八條”提出的限購、限貸等樓市調控的基本思路將延續至明年。
多位業內人士表示，政策的延續是房地產業的利好消息。在今年下半年以來政策環境企穩的情況下，全國房地產市場持續升溫，年末“翹尾”勢頭明顯。如果維持現有政策基調，明年樓市可能保持回暖升溫的勢頭。
在現有的政策信號中，不乏利好樓市的信號。中原地產市場研究部總監張大偉分析，明年樓市調控可能“外緊內松”，充足的市場需求和正在上行的市場走勢均將持續至明年，帶動市場回暖。
近期，國土部推出多項手段管控“地王”，但同時指出，商品住宅用地供應總量原則上不能低于過去5年年均商品住宅用地實際供應量，這被認為是供應端的重要政策利好。明年的宏觀經濟和貨幣政策也將相對寬松。住建部政策研究中心主任秦虹表示，今年以來，房地產市場銷售向好，與兩次降息帶來的寬松貨幣環境密不可分。從中央經濟工作會議的定調看，明年經濟增長強調“穩中有進”的基調，貨幣政策將保持穩健趨向，這無疑是房地產業的利好消息。
此外，新型城鎮化思路的提出也成為房地產業的中長期機遇。秦虹表示，城鎮化配套政策能否出臺將成為決定明年樓市走向的重要方面。中國指數研究院預計，未來十年我國住宅新增需求約160億平方米，其中新增城鎮人口首次置業需求和原有居民改善需求均超過50億平方米，市場前景依然良好。
業界謹慎樂觀
“近期地產股連日上揚，與城鎮化帶來的多項利好消息有關，同時，房地產市場交易層面的利好消息也不斷刺激股市。”某評級機構分析師表示，地產股的良好走勢與大環境密不可分。
北京市通州區臺湖鎮的3宗經營性用地25日成交，總價款為23.2億元。其中，萬科[簡介最新動態]、首開[簡介最新動態]聯合體拿下其中兩宗。進入年末，土地和房屋交易雙雙向好，雖有周期性因素作用，但市場觸底反彈已成業界共識。據國家統計局數據，自今年6月以來，全國70個大中城市平均房價連續6個月保持環比回升的勢頭。房地產開發投資、房企購地面積、國房景氣指數等指標也持續向好。
上述分析師表示，從政策層面釋放的信息來看，更為嚴厲的樓市調控政策不太可能出臺，這進一步強化了市場對樓市“走出政策底”的判斷。此外，房產稅試點擴圍等利空消息并未釋放。
中國指數研究院預計，明年商品房銷售面積為12.1億平方米，同比增長5.6%；房地產開發投資為8.5萬億元，同比增長17.1%，增速與今年基本持平；房屋新開工面積為19.7億平方米，同比增長9.6%，與今年相比止跌反彈。
北京某熱銷項目銷售總監向中國證券報記者表示，至少明年上半年市場將延續目前的反彈形勢。在政策穩定和剛需釋放的背景下，他對明年的房地產市場走勢感到謹慎樂觀，而這種態度已成為業界的主流。
目前房企的海外融資和銀行貸款渠道逐步放松，房地產信托收益率下降，加上今年樓市銷售良好，一線房企資金鏈明顯寬松，部分二線房企的資金狀況也有所改善。就房企的角度而言，最困難的階段已經過去。
不過，個別區域存在的隱患仍可能驚擾市場。中國指數研究院認為，近年來，一線城市的市場需求量巨大，但供給持續不足；不少三四線城市供應充足但潛在需求較弱，供應過剩的風險值得關注。房產稅試點仍可能明年擴圍，可能給市場情緒帶來不小的影響。
上述分析師表示，近幾年的房地產政策取向是在調整供需關系的同時抓緊建立長效機制，樓市將維持震蕩上行走勢，市場心態趨于平穩。但在風險累積的情況下，仍需警惕個別區域的“黑天鵝效應”。
