以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
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中國人民大學教授 鄭風田
城鎮化成為十八大之后最重要的發展問題之一，中央經濟工作會議提出“積極穩妥推進城鎮化，著力提高城鎮化質量”。
什么是高質量的城鎮化？不亂占耕地建大馬路、大廣場、甚至大空城，徹底解決進城農民市民化的城鎮化，才是真正高質量的城鎮化。高質量城鎮化的核心，是改變過去“要地不要人”的舊城鎮化模式，解決人的城鎮化，實行完全的農民工市民化。而要解決這個問題，必須破除壟斷。讓在城鎮打工者能夠買得起房子，享受同等的城鎮社保、醫療等待遇。繼續讓三四億甚至更多的農民工每年像候鳥一樣遷徙、漂流，是很危險的，是低質的城鎮化。
我國目前名義上的城鎮化率為51%，其實有城鎮戶籍的常住居民不足35%，也就是說有2.6億人在城鎮工作，基本上屬打工者，有房者的比例低于1%。這部分人如果真正地留在城市置業，假定一半需要房子，需要城市提供1.3億套房子。如果我國要達到世界城鎮化的平均發展水平(一般在70%以上)，還需再增加1.3億套房子。這兩個“1.3億套房子”才是解決農民工市民化的難點，因為社保、子女上學等問題相對住房比較容易解決。城鎮化的最大難點是如果讓這些新移民能夠安居樂業，買得起房子。
目前的城鎮化征地壟斷體制只能帶來高房價，要想讓新移民買得起房子，必須破除壟斷征地制度。深圳就是一個極好的例子。當初一個小漁村，被劃定為特區后，如果按現行的城鎮化土地制度政策，搞征地，搞拆遷，估計建成現在的規模最少得百年。而那個小漁村卻用了不到30年的時間建成了擁有1200萬常住人口的大都市。主要房子是誰建的？當然是農民。農民在自己的土地上建起了房子。這些房子雖然差一點，但價格低，進城農民住得起。大量的農民因為建了房子出租出售也富了起來，大量的農村也因此分得了城市化的紅利。最主要的，相應的社會矛盾也因此減少許多。
如何破除目前的困局實行新型城鎮化？其一是打破目前城鎮化的征地土地壟斷，其二是盡快出臺房產稅。
目前的城鎮化征地壟斷帶來太大的社會問題，應該破除，實行同地地權同利，讓農村的集體建設用地也能夠真正入市。除了非征不可的道路、學校等純粹公益性用地外，其他的非農建設農地都可以讓農民成為交易的主體，讓企業通過租地的形式從農民處獲得，讓農民成為地主。商業用地要按市場價由農民與開發商共同解決。“公共利益”應該有具體規定，可以采取列舉的方式。
另外一個工具是房產稅。美國的房價比北京上海低多了，為什么美國人不趁機多買房搞投資？一位美國教授告訴我，因為美國人買第一套房費稅很少，但如果買第二套、第三套房等，每年則要交數量龐大的各種房產稅，讓你養不起。其實我國早該出臺相應的政策，現在我國一部分人囤房獲得暴利，另一部分人買不起房、沒房可住，所以征收房產稅遲早都要推行。征收房產稅的目的不是讓所有人都交稅，而是要讓囤房的人因囤不起房而把房子吐出來，讓沒有房的人有房可買。
一定要用市場機制讓普通百姓用自己3~5年的收入能夠買得起房。而目前農民工的收入估計30~50年想買房也沒戲。如果買不起房，城鎮化就是一句空話。
