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2024年11月24日
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年末歲尾，調控再次面臨緊要關口，12月初召開的中央政治局會議要求“加強房地產市場調控和住房保障工作”，無疑傳遞出清晰信號：未來調控決心不變，力度不減。
市場：總體態勢平穩 反彈壓力猶存
如果要用一個字，來描述2012年房地產市場，“穩”可謂首選。
從房價環比上漲的城市數量來看，根據國家統計局的數據，1到10月份，僅有兩個月份，70個大中城市新建商品房環比價格上漲的城市數量過半。其余8個月份，一半以上城市房價環比沒有上漲，特別是前5個月，房價環比上漲的城市個數均未超過10個。
從房價環比上漲幅度來看，1月份，70個大中城市新建商品房全線停漲，其余月份最高漲幅均未超過0.7%。
從土地市場來看，全國土地市場整體處于偏冷區間。國土資源部公布的數據顯示，前三季度全國房地產用地供應、土地出讓總面積和價款，分別同比減少12.5%、9.7%和26.3%。
從調控成效來看，一個突出表現即投機投資性需求得到抑制。權威部門官員表示，自住性購房需求是市場主流。以北京為例，居民首次購房比例穩定在90%左右。根據對前11個月90個重點城市的監測，144平方米以下新建普通商品住房成交套數占比達90%以上。
中國房地產業協會副會長朱中一認為，今年的房地產市場是朝著宏觀調控的方向發展。從價格、投資、銷售面積等主要指標來看，市場總體是理性的。
值得注意的是，近期部分城市量價齊升勢頭明顯，特別是土地市場高單價、高總價的地塊次第出現，影響了整體市場購房者的預期。
調控：成果仍不穩固 問題不容忽視
盡管房地產市場運行總體平穩，但是調控成果仍不穩固，市場仍處于敏感時期，市場運行中出現的一些問題不容忽視。
部分城市房價上漲壓力依然較大。國家統計局公布的數據顯示，10月份70個大中城市新建商品住房環比價格有35個城市呈現上漲態勢。
住房用地、新開工面積等先行指標持續下降，結構性矛盾突出。數據顯示，今年前10個月全國房地產開發企業土地購置面積、商品住房新開工面積同比分別下降了18%和12.7%。朱中一說：“這些指標下降可能影響明后年供求關系，加大房價上漲壓力。”
一些地方政府放松調控的意愿較強。受經濟發展和財政增收壓力，部分地方政府希望進一步活躍市場，增加了調控政策執行的難度。
房價上漲預期有所增強。住房限購、限貸等調控政策已經持續近兩年，開始進入政策疲勞期。再加上受宏觀經濟已經筑底等因素影響，社會對房價上漲的預期逐步增強。
大學畢業已經4年的王濤，最近在北京回龍觀附近買了一套80平方米的兩居室。他說：“跌的時候不敢買，漲的時候又怕買不起，忐忑快一年，也沒見出臺什么新政策，房價總體變化也不大，所以還是決定買。”
當前中國經濟回升的基礎不穩固、通脹壓力依然較大。特別是社會資金流動性寬裕，投資渠道不暢，社會資金投資房地產市場的沖動仍較強烈。
值得注意的是，隨著美聯儲推出第三輪量化寬松政策(QE3)后，人民幣重拾升值預期，熱錢流入對房地產市場調控同樣帶來挑戰。
調控：決心不變 力度不減
“加強房地產市場調控和住房保障工作”，中央政治局發出的這一信號，無疑是對社會關注的及時回應。既打消了部分利益群體試圖放松調控的幻想，又呼應了人民群眾住有所居的期待。
鏈家地產市場研究部發布報告說：“中央政治局會議用‘加強’兩字，預示著明年房地產調控基本沒有放松可能。”
調控決心已然明了，調控路徑如何選擇？
房產稅試點擴容成為業內人士相對集中的政策猜想。財政部部長謝旭人近期撰文表示，“認真總結個人住房房產稅改革試點經驗，研究逐步在全國推開，同時積極推進單位房產的房產稅改革”。
中原地產研究部總監張大偉說：“限購政策短期內取消的可能性不大，但畢竟是行政手段，從長遠來看，房產稅征收范圍逐漸擴大。房產稅可能是全國樓市調控的新方向。”
“加強房地產市場調控”，一方面意味著要更嚴格落實已有的調控政策。有專家指出，未來有望進一步嚴格規范住房限購的審核標準、操作流程和實施范圍。同時對落實調控不力的地方啟動問責機制。
另一方面，意味著制度建設步伐的加快。房地產市場出現的問題，不能孤立來看，要想徹底解決，就必須對房地產相關制度進行新的系統的頂層設計，改變以投資帶動經濟增長模式，消除“土地財政”魔咒，拓寬民間投資渠道，從制度入手推動樓市調控走出“調調漲漲”的怪圈，努力實現群眾住有所居的目標。
據新華社電中國社會科學院13日在京發布了《住房綠皮書：中國住房發展報告(2012—2013)》。綠皮書表示，2012年住房市場調控初步實現抑制房價快速上漲目標，但沒有實現最優目標。
綠皮書指出，2012年為鞏固樓市調控政策，中央堅定不移的繼續加大政策實施力度，多次重申抑制不合理需求，堅持限購等房地產調控政策不放松，初步實現了次優的目標。
沒有實現最優目標的原因是，在房價總體回落的趨勢下，應對宏觀經濟的下降過速的微調政策波及到房地產，加上地方政府執行政策變相放松，導致市場出現恐慌情緒，由于7月份前后出現突然回漲的反復，打亂房地產理性回歸的進程，盡管隨后中央再度從嚴調控政策，各方預期再度發生改變，但市場改變了明顯回落的軌跡，再次進入震蕩微漲階段。
