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2024年11月24日
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改造后的人民路。海國攝
廣州舊城更新改造規劃綱要昨起征求意見 風貌協調區新建筑主體限高24米
廣州要用10年的時間基本完成廣州市“三舊”改造。穿越2000多年歷史煙塵的廣州城，其城市的記憶和內核，怎么拆、怎么留？舊城改造要怎么改才能實現社會價值和土地經濟價值的平衡點，怎么改才能保持市民心目中老城區的面貌，才能維持老廣州的風土人情？……昨日開始，市規劃局向社會公布舊城更新改造規劃綱要(含分區控制圖)和歷史文化遺產名錄，向社會各界和市民廣泛征求意見。
三大內容 請市民提意見
據市規劃局介紹，2003年開始組織編制的《廣州市歷史文化名城保護規劃》正在納入新一輪城市總體規劃(2010~2020)進行最后的修改完善。目前廣州市已形成由《歷史文化名城保護規劃》、歷史街區(歷史文化保護區)保護規劃、文物保護單位保護規劃和紫線控制、近現代優秀歷史建筑保護等多層次點、線、面相結合的名城保護規劃體系。本次向社會公示的保護規劃內容具體包括：
一、廣州市舊城更新改造規劃綱要(征求意見稿)：本規劃所指舊城(區)是建成時間超過30年的歷史舊城，范圍包括環市路-恒福路-永福路以南、廣州大道以西、昌崗路-新港路以北、白鵝潭珠江水道(鶴洞大橋)-同德涌以東的地區，面積約54平方公里。包含越秀、荔灣、海珠三區的合圍地段。該綱要提出廣州市舊城更新改造的規劃目標、原則和策略，將指導全市舊城更新改造具體規劃編制工作。
二、廣州市舊城更新改造規劃——保護控制分區圖：該分區圖總面積約54平方公里，主要針對舊城區建成時間超過30年的歷史城區，劃分為4個保護控制分區：(一)文物保護單位保護范圍，總面積約1.08平方公里。(二)歷史文化街區和近現代優秀建筑、工業遺產保護范圍：總面積約3.23平方公里。(三)風貌協調區范圍：總面積約20.39平方公里。(四)一般舊城區范圍：總面積約33.61平方公里。市規劃局依照相關法律和法定規劃對上述地區的更新改造分別提出了規劃保護和控制指標要求。
三、廣州市內文保單位、歷史文化名城及保護區保護規劃、騎樓保護規劃、近現代優秀建筑、工業遺產名錄。對該類信息，市規劃局還將進一步征求市文廣局和相關單位的意見，完善名錄的目錄和相關信息。市規劃局歡迎社會各界提供新的、遺漏的歷史文化資源線索。
改造7問
1、模式
問：各區按一個模式改造？
答：分區分類，一區一策。
各區舊城更新所面臨問題各不相同，《綱要》提出，按照“分區分類、一區一策”的辦法改造。
越秀區：從“聚人”到“聚財”
大力發展成為總部經濟區和品牌零售商業、文化休閑娛樂中心。做大文化休閑娛樂經濟，強化夜廣州特色。
荔灣區：從“走人”到“調人”
從“傳統批發”轉到“商業商貿和文化休閑”，成為商貿休閑中心和嶺南特色文化的先鋒地區。
海珠區：從“引人”到“留人”
從單純房地產開發轉到培育商務商業及文化產業，限制居住功能的擴張，培育、扶持商務辦公、酒店商業以及旅游業發展。增加就業崗位，提升地區經濟活力。
2、規模
問：涉及人口、資金有多大？
答：60萬人口，資金逾千億。
據初步測算，舊城擬拆除建筑1050萬平方米(其中危破舊建筑973萬平方米，基礎設施建設拆遷涉及80萬平方米質量較好建筑)，涉及整體拆除重建地塊(舊城區-拆除重建區、舊工廠-拆除重建區、舊村)的用地約5.53平方公里；局部拆除改造(舊城區-更新改造以及舊工廠-功能置換)的用地約3.73平方公里；歷史文化街區用地約3.23平方公里，涉及建筑480萬平方米；其余整治更新建筑規模約7500萬平方米。
“拆遷涉及60萬人口，資金超過1000億元。”主持《綱要》設計的廣州市規劃勘測設計院副總規劃師賴壽華說，市三舊辦正在制定拆遷安置政策，分貨幣補償、就近安置和外遷安置三種，具體會有多少居民遷出舊城，要視居民意愿而定。對于巨額改造資金從何而來，《綱要》提出積極探索舊城更新改造資金籌措新方式，利用市場機制多元化籌措資金，在政府引導下吸引市場資本的參與，提高舊城更新改造的效率，減輕政府的財政負擔。
加大對舊城更新改造工作的財政支持，由市級財政安排專項資金，為舊城更新改造項目運營創造條件。
3、密度
問：改造后容積率提高？
答：會“長高”不會變密。
規劃確定舊城更新改造后的人口規模與現有總量持平，常住人口規模控制在200萬人左右。目前，廣州舊城總建筑面積約為9013萬平方米左右，平均毛容積率為1.67。規劃更新改造后舊城區整體平均毛容積率控制在2.0以內。
為什么舊城改造后容積率反而提高了呢？對此，廣州市規劃局副局長李萍萍解釋，這是“低層高密度”的建設模式向“高層、低密度”的轉變，大量危破房拆掉后，騰出來的土地可以建更多的綠地和配套設施。“而且我們對區域建筑限高，要求新建建筑主體身高不超過24米(住宅6~8層)、裙樓不超過36米(12層)，若地塊開發指標超標，須經過市政府常務會研究決定。”
4、交通
問：舊城交通如何改善？
答：設保護區限制私家車。
對于改善舊城交通，《綱要》提出，應避免對舊城街道進行大規模拓寬，而是通過構建和加強微循環系統建設，完善路網體系。在老城區，應倡導公交主導的出行模式。
《綱要》還提出，在舊城區劃定部分區域作為交通保護區，通過停車收費、通行收費調節交通需求，創建安寧交通區以保護舊城區歷史風貌。“慕尼黑、倫敦、上海都有交通保護區”，李萍萍表示，廣州也有此設想，交通保護區內限制私人小汽車進入，不過，具體劃定哪些區域還要后續再詳細研究。
5、環境
問：舊城環境如何提升？
答：增綠地和社區公園。
改造后，確保每個社區居民在500米范圍內能便捷享有街頭綠地、社區公園。在環市東商務區、農林下商業區、中華廣場-流行前線商業區、火車站地區、北京路步行街、海珠廣場商業區、上下九步行街以及江南西商業區等地區，構建商業區步行系統，使之成為舊城最具活力的面狀開敞空間。
規劃舊城區公共綠地496公頃，人均公共綠地約2.5平方米，比現狀人均1.8平方米公共綠地提高0.7平方米。
6、學校
問：學校是否變少了？
答：撤并麻雀學校。
《綱要》提出，新增小學6所，減少麻雀小學和不合理規劃小學22所。規劃新增中學2所，減少不合理規劃中學8所。
從數字上看，新增學校數目不及減少數目，難道老城區學校要變少？“老城區不是學校、學位不夠，而是麻雀學校多”，廣州市規劃勘測設計院副總規劃師賴壽華表示，廣州將撤并麻雀學校，建大規模的學校，荔灣區教育專項規劃已經啟動。
7、歷史
問：如何傳承歷史文脈？
答：改造時有保有放。
《綱要》提出，根據地區發展歷史及文化保護價值劃定舊城風貌協調區范圍，進行重點保護。20.39平方公里的舊城風貌協調區內地塊不以經濟平衡為改造目標，更新改造遵循“修舊如舊、建新如故”的原則，逐步恢復騎樓、西關大屋、海山仙館等歷史風貌，加強對文物保護單位的修繕和利用。歷史文化街區的容積率和密度都不能超過原標準，一般舊城地區的非保護地塊可適當提高開發強度。
名詞解釋
舊城風貌協調區
舊城風貌協調區是指能完整再現廣州地方傳統文化、生活特色、傳統風貌、歷史建筑較為密集、具有較大歷史價值的城市地區。其空間范圍涵蓋《廣州市歷史文化名城保護規劃》所確定的歷史文化街區及其建設控制地帶，以及《綱要》所確定的重要的環境協調區，其范圍約為20.39平方公里。
其中，荔灣區風貌協調區的具體范圍為：荔枝灣路-多寶路-昌華涌街以東，龍津路-康王路-長壽路以南，人民南以西，黃沙大道-沙面珠江岸線以北的圍合地區。
越秀區風貌協調區的具體范圍為：人民路以東，越秀公園以南，東濠涌-烈士陵園以西，珠江邊以北的圍合地區，以及華僑新村、農林上路、新河浦、二沙島街區。
海珠區風貌協調區的具體范圍為：珠江以南，江灣路以西，同福路以北的圍合地區，以及中山大學校區。
一般舊城區是指在舊城區內，除去風貌協調區范圍以外的舊城地區。
