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2024年11月24日
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房價(jià)上漲苗頭再現(xiàn)，一定程度上表明前期調(diào)控政策效應(yīng)趨向穩(wěn)定，未來樓市調(diào)控仍需加力，而運(yùn)用差異化稅收政策或許是一個(gè)較好的選擇。
“旺季不旺，淡季不淡”，是當(dāng)前我國樓市運(yùn)行的真實(shí)寫照。雖然傳統(tǒng)上“金九銀十”未能如期帶來樓市成交量擴(kuò)大，但在歲末年尾主要城市新建住宅簽約套數(shù)創(chuàng)出年內(nèi)新高，委實(shí)讓人意外。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，11月初至18日，全國54個(gè)主要城市新建住宅簽約套數(shù)環(huán)比上月同期增長45.5%，創(chuàng)出近兩年月度同期成交新高，且北京、上海等熱點(diǎn)城市簽約量均達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn)。在樓市成交量上升帶動(dòng)下，房價(jià)上漲預(yù)期進(jìn)一步抬頭。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10月份全國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況表，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市35個(gè)，較上月增加4個(gè)，環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)在9月份回落后再次出現(xiàn)上升。
運(yùn)用差異化稅收政策調(diào)節(jié)樓市需求，抑制房地產(chǎn)市場投資投機(jī)行為，是各國政府比較普遍的做法。成熟市場經(jīng)濟(jì)國家均已建立起一套成熟的房地產(chǎn)稅收體系，在房地產(chǎn)取得、持有與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)進(jìn)行差異化征稅，以抑制房地產(chǎn)市場過度投機(jī)推動(dòng)房價(jià)非理性上漲。近期，香港特區(qū)政府為抑制房價(jià)過快上漲，抑制非本地居民購房需求，宣布征收買家印花稅、提高額外印花稅稅階并將適用期延長至三年。
住房限購政策也是調(diào)節(jié)樓市需求的有效手段，但長期看政策效應(yīng)不宜高估，特別是符合購買條件人群隨時(shí)間增加，政策效應(yīng)將會下降。今年4月份以來樓市剛性需求集中釋放，一定程度反映出發(fā)揮限購政策作用仍面臨不少現(xiàn)實(shí)約束條件。與住房限購政策相比，差異化稅收征管具備剛性特征，又有適當(dāng)彈性，政策效應(yīng)穩(wěn)定，且直接與房價(jià)相掛鉤，可精確調(diào)節(jié)樓市需求，理應(yīng)成為樓市調(diào)控的重要政策工具之一。
目前，在房地產(chǎn)取得、持有與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，我國均已初步建立相應(yīng)的稅收體系。與成熟市場經(jīng)濟(jì)國家相比，我國房地產(chǎn)稅率明顯偏低，稅基較窄，存在很大的改進(jìn)空間；特別是基于房地產(chǎn)市價(jià)的差異化稅收征管幾乎是一片空白。美國各州房地產(chǎn)稅率差異很大，即使是同一地區(qū)不同村鎮(zhèn)，稅率都可能不同，主要體現(xiàn)了房屋價(jià)值差異。日本政府建立地價(jià)公示制度，公示價(jià)格是房地產(chǎn)交易的一般性指導(dǎo)價(jià)格，是判斷房地產(chǎn)價(jià)格合理與否的客觀標(biāo)準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上區(qū)分正常房產(chǎn)需求與投機(jī)性房地產(chǎn)需求，并進(jìn)行差別對待，實(shí)施“差別化”累進(jìn)稅率或比例稅率，對出售第二套以上房產(chǎn)的賣主分別征收50%至60%的個(gè)人收益稅和居民稅。
房屋交易和持有環(huán)節(jié)的不同稅收政策，在抑制房價(jià)上漲的作用力度上也存在明顯差異。目前，房屋持有環(huán)節(jié)的稅收征管正在試點(diǎn)，但在全國全面鋪開難度很大，且稅率制定、房屋合理市場價(jià)格確定都存在不少技術(shù)難題。而在交易環(huán)節(jié)實(shí)施差異化稅收政策，各方面條件較為成熟。存在的一個(gè)主要技術(shù)難題是確定房屋合理交易價(jià)格，這需要綜合考慮地段、環(huán)境、折舊、成本而評估得到，真正反映了政府的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)。一旦房屋合理交易價(jià)格確定，就可以針對房屋交易價(jià)格實(shí)施差異化稅收政策。對于明顯超過合理交易價(jià)格的房屋交易課以重稅，使得市場投資投機(jī)行為真正無利可圖，自然會促使樓市運(yùn)行健康平穩(wěn)。
