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2024年11月24日
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來自北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委的最新數(shù)據(jù)顯示，今年本市新開工保障房已達(dá)15.3萬套，占全年計劃開工16萬套這一目標(biāo)的95.6%。同時，建成保障房7.7萬套，已超過7萬套的目標(biāo)，昨日是“科學(xué)發(fā)展 成就輝煌”十八大期間中外記者北京市特色項目參觀采訪活動的最后一天，備受關(guān)注的保障性住房成為記者們集中采訪的焦 點(diǎn)，95.6%的開工率如何完成、超大規(guī)模建設(shè)的資金需求如何保障、保障房分配如何堅持公平公開……北京市住建委委員、市住保辦常務(wù)副主任鄒勁松等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人一一回應(yīng)熱點(diǎn)話題。
95.6%的開工率如何實現(xiàn)？
“四個優(yōu)先”確保一路綠燈
昨日上午，中外記者們來到北京市最大的公租房項目——京原路7號，已經(jīng)竣工的8棟鵝黃色住宅樓，分別為28層和29層兩種，共可提供2436套房屋，主要為40多平方米到50多平方米的一居室和兩居室。按照施工規(guī)劃，小區(qū)內(nèi)還將配建一所12個班的幼兒園和一所面積達(dá)2萬平方米的養(yǎng)老院。走進(jìn)一間40多平方米的一居室，記者發(fā)現(xiàn)這幾乎與曾經(jīng)展示過的“樣板間”一模一樣，同樣的顏色，同樣的品牌，同樣平整的墻面、清晰的墻角，就連廚房里灶具周圍殘留的膠都被清理得干干凈凈。
根據(jù)規(guī)劃，“十二五”期間，全市計劃建設(shè)、收購各類保障性住房100萬套以上。如此大規(guī)模的保障房集中建設(shè)，土地、規(guī)劃、資金是否有保障？
北京市住建委委員、市住保辦常務(wù)副主任鄒勁松坦言確有挑戰(zhàn)，為此北京市提出保障房建設(shè)“四個優(yōu)先”原則：一方面優(yōu)先土地供應(yīng)，在每年土地供應(yīng)計劃中優(yōu)先安排保障性住房用地，自2010年開始，明確提出“兩個50%”目標(biāo)：保障性住房建設(shè)用地占全市住宅用地供應(yīng)的50%以上，建設(shè)套數(shù)占全市新開工住宅套數(shù)的50%以上；2010年、2011年全市保障性住房土地供應(yīng)完成全市住宅土地供應(yīng)的60%以上；今年安排的保障性住房用地總量更是達(dá)到850公頃，各類保障性住房用地做到了“應(yīng)保盡?！?。
同時，對于外界最為關(guān)注的建設(shè)資金，北京市加大財政資金投入力度，足額籌集專項資金，統(tǒng)籌使用全市土地出讓金、住房公積金增值收益，市區(qū)財政預(yù)算安排將保障性安居工程放在優(yōu)先位置，編制住房保障資金專項預(yù)算和年度預(yù)算，并根據(jù)項目建設(shè)進(jìn)度及時足額撥付。
讓保障房家庭住起來更方便，是每個建設(shè)者和管理者的理念，為此，在保障房規(guī)劃選址伊始，相關(guān)部門便明確保障房優(yōu)先安排在軌道交通沿線和站點(diǎn)區(qū)域，積極創(chuàng)新規(guī)劃審批方式，提前介入設(shè)計方案審查，規(guī)劃布局更加有序，設(shè)計質(zhì)量顯著提高，項目優(yōu)先布局在軌道交通沿線和站點(diǎn)周邊區(qū)域，方便群眾工作和生活。同時將保障性住房項目全部納入綠色審批通道，優(yōu)先辦理前期審批手續(xù)，壓縮審批時限。
除了上述三點(diǎn)外，為了確保輪候家庭能夠盡早入住保障房，在過去的十年里，北京市堅持政府保障與市場機(jī)制有機(jī)結(jié)合的住房供應(yīng)方式，不斷完善分層次的住房保障政策體系，修改完善并出臺了新的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房和公共租賃住房四個管理辦法以及100多個配套文件，基本構(gòu)建起符合首都實際的住房保障政策管理體系。
保障房小區(qū)如何避免成睡城？
商業(yè)、教育相關(guān)配套同步進(jìn)行
保障房質(zhì)量好壞，關(guān)乎承租購買家庭的切身利益，鄒勁松透露，為了確保為市民提供精品工程，相關(guān)部門近年來一方面提高保障房整體規(guī)劃設(shè)計水平，一方面優(yōu)先選擇社會責(zé)任感強(qiáng)、信譽(yù)好、設(shè)計施工水平高的大型企業(yè)承擔(dān)保障房建設(shè)工程，推行設(shè)計、施工一體化的工程總承包方式。同時，大力推廣使用綠色、環(huán)保、節(jié)能建材，不斷提升保障房建設(shè)整體水平和品質(zhì)。建立優(yōu)良部品庫制度和建筑材料產(chǎn)品準(zhǔn)入機(jī)制，為保障房建設(shè)提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，確保住宅品質(zhì)。
此外，全面落實保障性安居工程建設(shè)各方主體質(zhì)量責(zé)任終身制，為保障房豎質(zhì)量保障牌，這個保障牌包括工程名稱、建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計單位、施工單位以及監(jiān)理單位，所有涉及到保障房建設(shè)的各級單位的法人和項目負(fù)責(zé)人，都能在項目的顯眼處看得一清二楚，相當(dāng)于保障房的終身保修卡。既是為了表明貢獻(xiàn)，也是為了明確責(zé)任，讓所有居民對建設(shè)單位做到心里有數(shù)，老百姓在入住后如果發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，只要在保修期內(nèi)，都可以通過物業(yè)找維修小組免費(fèi)維修。
同時還列入年度竣工計劃的保障房項目，重點(diǎn)抓好水、電、路、氣等市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，確保與住宅工程同步建設(shè)、同步交付。引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療、文化等公共服務(wù)資源向保障房集中區(qū)域配置，方便群眾居住和生活。
“以京原路7號為例，我們不僅能提供2000多套公租房，還建設(shè)了商業(yè)、幼兒園、養(yǎng)老院和食堂等配套設(shè)施。其中配建的幼兒園將首先服務(wù)于公租房家庭，如果在接納了小區(qū)租戶孩子之后仍有余力，將再向周圍的小區(qū)居民敞開?！编u勁松如此表示。
五年100萬套保障房錢從哪兒來？
創(chuàng)新融資模式 多渠道籌措資金
“這兩年北京保障房建設(shè)資金到位情況都很理想，不單單是兩級財政給力，投資中心成立后最大限度地通過政府投資撬動了社會資本的參與，再加上銀行、公積金中心、私募的支持，遠(yuǎn)比我們想象得要順利?！编u勁松告訴記者，為破解保障性住房建設(shè)融資難問題，2011年以來北京市不斷創(chuàng)新投融資模式，通過財政資金支持、公積金貸款、商業(yè)貸款以及引入其他社會資金等多方式、多渠道籌集資金。
為了放大政府投資的拉動效應(yīng)，北京市在2011年6月30日成立了保障性住房建設(shè)投資中心，市財政直接注資100億元，這是北京有史以來一次性注資最大的國有企業(yè)，也是全國最大的保障性住房建設(shè)投資企業(yè)，成立后的投資中心充分發(fā)揮財政資金的撬動和放大作用，多渠道籌集資金，截至今年10月底，中心通過保障房私募債、銀行貸款、公積金貸款、銀信產(chǎn)品等方式累計實現(xiàn)保障房融資180億元，中心及下屬公司累計完成投資220億元，解決了全市6.8萬套保障房的資金需求，特別是4.2萬套公租房的資金問題。
不僅如此，在住建部等部委明確提出可依據(jù)“取之于民，用之于民”原則利用住房公積金支持保障房建設(shè)的方案，并將北京市列入試點(diǎn)城市后，公積金成為了保障房建設(shè)的重要資金來源。2010年以來，共申請住房公積金貸款總額度達(dá)239億元。
同時，北京市還通過私募債募集公租房建設(shè)資金。2011年，北京市9家企業(yè)獲央行批準(zhǔn)發(fā)行500億元私募債用于保障房建設(shè)。截至目前，已累計發(fā)行226.3億元，支持保障性住房項目27個、6.7萬套。
此外，今年北京市還發(fā)行企業(yè)債券，募集資金47.5億元用于保障房建設(shè)，并充分發(fā)揮銀行信貸資金作用，截至今年9月，在京銀行機(jī)構(gòu)新增保障性住房建設(shè)貸款241.83億元，獲得銀行投資信用額達(dá)上千億元，有力支持了保障房建設(shè)。
北京市保障房建設(shè)投資中心副總經(jīng)理劉志宇透露，除了多渠道籌措資金外，中心也在繼續(xù)優(yōu)化投融資程序，研究靈活方便的融資模式，搶抓市場機(jī)遇，對符合中心發(fā)展戰(zhàn)略和支持方向的保障房項目，快速落實建設(shè)收購資金，提高資金使用效率；同時立足后期運(yùn)營管理需要，綜合分析項目區(qū)位、品質(zhì)、造價、配套設(shè)施等因素，做好項目投資分析，嚴(yán)格審慎地推進(jìn)項目投融資工作，保證項目未來收支平衡，促進(jìn)中心可持續(xù)發(fā)展。
“當(dāng)然有了錢也不能亂花，必須在確保質(zhì)量的同時，千方百計節(jié)省融資成本?！眲⒅居钔嘎叮槍夥渴找媛实汀①Y金回籠周期長等特點(diǎn)，北京市也在積極爭取相關(guān)政策，研究探索低成本、長周期的資金來源，加強(qiáng)資金管理，最大限度節(jié)省融資成本，降低公租房租金水平，切實惠及廣大租戶。
“我們測算過，一個中等規(guī)模的公租房小區(qū)，按照國務(wù)院的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以政府投資+銀行貸款的模式建設(shè)，銀行貸款的利率每降低一個百分點(diǎn)，每個租住的家庭房租每平方米就可以便宜5-7元?！编u勁松介紹。
鄒勁松給記者算了筆賬，以目前入住的遠(yuǎn)洋山水為例，目前的融資成本測定的租金為每平方米41元，如果降低一個百分點(diǎn)，最低可以降至34元，最高不過36元，按照50平方米的一居室為例，則一個月最多可以節(jié)省350元的房租?！翱梢哉f現(xiàn)在很大的一塊租金成本都是融資成本，如果這塊能壓縮，對于老百姓而言是實實在在的利好。”鄒勁松表示。
夾心層居住問題如何解決？
公租房實現(xiàn)配租2.4萬套
在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，為完善北京市住房供應(yīng)和保障體系，引導(dǎo)合理住房消費(fèi)，多渠道解決中低收入住房困難家庭住房需要，北京市在全國率先制定了公共租賃住房管理辦法，并創(chuàng)新提出了多主體建設(shè)、多方式籌集房源、多元化融資、統(tǒng)籌建設(shè)和審核分配等標(biāo)準(zhǔn)的“三多一統(tǒng)籌”建設(shè)管理模式。截至目前，全市已累計開工公共租賃住房項目100余個、10余萬套，租賃型保障性住房在保障性住房供應(yīng)總量中所占比例大大提高，已配租2.4萬套。
對于租金實行“市場定價、分檔補(bǔ)貼、租補(bǔ)分離”原則。公租房租金由公租房運(yùn)營單位按照略低于市場租金水平確定，同時政府根據(jù)承租家庭收入水平不同，對平均月收入低于2400元的家庭分別給予10%、25%、50%、70%、90%和95%六檔租金補(bǔ)貼，從而做到運(yùn)營可持續(xù)、租金可承受，經(jīng)過補(bǔ)貼后，各類承租家庭實繳租金占市場租金的4%-80%。
“目前首批公租房配租試點(diǎn)工作順利完成，包括遠(yuǎn)洋沁山水、蘇家坨等項目的公租房配租任務(wù)?！眲⒅居罡嬖V記者，對于公租房項目推出的“菜單式”家具家電租賃服務(wù)受到普遍歡迎。在首批試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，初步確立了市級統(tǒng)籌公租房運(yùn)營管理的體制、架構(gòu)和服務(wù)規(guī)范，提出了統(tǒng)一形象標(biāo)識、統(tǒng)一服務(wù)規(guī)范、統(tǒng)一管理程序、統(tǒng)一設(shè)備配置、統(tǒng)一人員培訓(xùn)的“五統(tǒng)一”服務(wù)規(guī)范。目前，正在抓緊京原路7號等后續(xù)項目的配租準(zhǔn)備工作，預(yù)計年底有望完成6000套公租房配租任務(wù)，初步建立起符合北京實際、具有首都特色的公租房運(yùn)營管理模式。
審核分配如何確保公平公正？
嚴(yán)格執(zhí)行“三級審核 兩級公示”
資金的及時到位，讓北京的保障房建設(shè)異常順利，分配進(jìn)度也快了起來。
來自北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，自首批保障性住房公開搖號配租配售以來，全市累計組織公開搖號140次，公開配租配售15.5萬戶，全部實現(xiàn)了規(guī)范操作、陽光透明。
為了保證房源分配的公平公開，監(jiān)管部門一方面嚴(yán)格執(zhí)行“三級審核，兩級公示”的審核制度，街道初審時，發(fā)揮屬地管理、情況熟悉優(yōu)勢，入戶調(diào)查，民主評議，同時在社區(qū)或工作單位進(jìn)行公示，接受群眾監(jiān)督。區(qū)縣復(fù)審時，重點(diǎn)對申請家庭住房情況進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)審查，并在政府網(wǎng)站或者相關(guān)媒體進(jìn)行公示。市級備案時，通過建立的保障房資格審核平臺與房屋交易、權(quán)屬、住房公積金、民政、公安車管、社保、地稅等數(shù)據(jù)系統(tǒng)的信息比對機(jī)制，對申請家庭住房、資產(chǎn)、收入情況進(jìn)行全面審查。另一方面，嚴(yán)格房源分配管理。堅持“公開搖號、順序選房”分配制度，做到分配政策、分配程序、搖號房源、配租配售對象、搖號過程、搖號結(jié)果“六公開”。搖號過程邀請人大代表、政協(xié)委員、新聞媒體等進(jìn)行監(jiān)督，搖號結(jié)果由公證部門公證并通過政府網(wǎng)站向社會公示。在“現(xiàn)場選房”環(huán)節(jié)，嚴(yán)格執(zhí)行資格驗證、順序進(jìn)場、確認(rèn)房源程序。
此外，北京市過去保障房的搖號一般都是每個區(qū)縣負(fù)責(zé)本區(qū)縣的搖號?？紤]到申請家庭的實際情況，鄒勁松透露，京原路公租房項目正在研究試點(diǎn)全市統(tǒng)籌搖號配租，即在滿足石景山區(qū)申請家庭需求的前提下，拿出部分房源用于全市統(tǒng)籌，比如考慮人口疏解區(qū)以及相鄰區(qū)的需求，這也意味著其他區(qū)縣符合條件的申請家庭有望能配租到該項目。
惡意拖欠物業(yè)費(fèi)怎么辦？
誰持有 誰分配 誰管理
隨著保障性住房審核分配總量的增多，后期管理開始提到各部門的重點(diǎn)日程當(dāng)中。
據(jù)鄒勁松介紹，目前北京市已經(jīng)創(chuàng)建使用監(jiān)督管理、物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)“三位一體”的后期管理模式。一是明確保障房后期監(jiān)督管理責(zé)任。在市區(qū)街三級設(shè)立后期管理機(jī)構(gòu)，落實編制，保障經(jīng)費(fèi)。對出租型保障房按照“誰持有、誰管理”的原則，由房屋產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)對保障房使用情況進(jìn)行日常巡查，定期復(fù)核家庭資格。出售型保障房按照“誰分配、誰管理”的原則，由房屋分配區(qū)縣負(fù)責(zé)，通過購買服務(wù)方式委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)協(xié)助做好日常巡查工作，二是堅持物業(yè)服務(wù)市場化，選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，對商品房配建的保障房小區(qū)實行同質(zhì)服務(wù)，保障服務(wù)質(zhì)量，三是完善保障房小區(qū)配套服務(wù)設(shè)施，成立社區(qū)服務(wù)站，綜合開展醫(yī)保、養(yǎng)老、婚育等服務(wù)，共同營造互助友愛、和睦相處的社區(qū)環(huán)境。商報記者 齊琳 通訊員 姜丹/文 史鵬飛/圖 韓瑋/制表
保障房建設(shè)者的一天
“找錢”主任的記事本
保障房建設(shè)特別是公租房建設(shè)，對資金的需求量都是巨大的，在有了充足的土地、審批又提速的情況下，如何籌措巨額的保障房建設(shè)資金成為擺在建設(shè)者們面前的難題。
這是鄒勁松的記事本里最“清閑”的一天：上午9點(diǎn)半至11點(diǎn)半，召開媒體懇談會，介紹今年北京保障房的建設(shè)進(jìn)度和未來政策走向；下午1點(diǎn)，與國開行商定經(jīng)濟(jì)適用房試點(diǎn)項目貸款下一步放款的情況；下午3點(diǎn)半，與投資機(jī)構(gòu)會面，商討發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的可行性；晚上6點(diǎn)，與公積金中心確認(rèn)下一步放款的項目具體情況……
正是由于無數(shù)保障房建設(shè)、管理者的不懈努力，北京市近年來保障房建設(shè)才能夠逐步大踏步前進(jìn)，保障房體系逐步完善，越來越多的家庭實現(xiàn)了居者有其屋的夢想。
