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2024年11月24日
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雖然剛剛過(guò)去的樓市“金九銀十”未能如期帶來(lái)住宅成交量的擴(kuò)大，但根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的10月百城房?jī)r(jià)報(bào)告，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅的平均價(jià)格已環(huán)比連漲5個(gè)月。在這種情況下，需要警惕市場(chǎng)再次形成房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，影響到房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)際效果。
目前，宏觀經(jīng)濟(jì)有所回穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)商資金狀況明顯改善，住房公積金貸款額度政策集中調(diào)整，均可能會(huì)加重房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。
一是宏觀經(jīng)濟(jì)有所回穩(wěn)，將增大房?jī)r(jià)上漲壓力。9月份，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)多項(xiàng)指標(biāo)回暖。10月份，中國(guó)制造業(yè)PM I指數(shù)升至50.2，顯示制造業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)略有擴(kuò)張。通常，房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行同向運(yùn)動(dòng)。2009年下半年，在經(jīng)濟(jì)刺激政策作用下，宏觀經(jīng)濟(jì)觸底回升，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)快速上漲。雖然當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)回升趨勢(shì)尚未完全確立，但多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)回穩(wěn)，特別是近期人民幣匯率連續(xù)升值，熱錢流入可能性增加，也會(huì)明顯改變樓市運(yùn)行預(yù)期，加大短期房?jī)r(jià)上漲壓力。
二是房地產(chǎn)開發(fā)商資金狀況已明顯改善，降價(jià)銷售動(dòng)力減弱。經(jīng)過(guò)4月至8月期間的剛性住房需求集中釋放，房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)金流已明顯好轉(zhuǎn)。今年前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金同比增長(zhǎng)10.1%，較上半年提高4.4個(gè)百分點(diǎn)。過(guò)去四個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售回暖，也帶動(dòng)房地產(chǎn)貸款增速回升。9月末，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比增長(zhǎng)12.1%，個(gè)人購(gòu)房貸款同比增長(zhǎng)12.69%，較上季度末分別提高了0.8個(gè)和1.6個(gè)百分點(diǎn)。隨著資金狀況的改善，開發(fā)商“以價(jià)換量”動(dòng)力將會(huì)下降。需要注意的是，第三季度，開發(fā)商拿地積極性明顯提高。1月至9月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降16.5%，降幅較上半年縮小了3.4個(gè)百分點(diǎn)，表明開發(fā)商對(duì)未來(lái)樓市的預(yù)期或正趨向樂(lè)觀。
三是住房公積金貸款額度集中調(diào)整，或?qū)⒂绊憳鞘姓{(diào)控預(yù)期。據(jù)媒體報(bào)道，近期有30多個(gè)城市提高了住房公積金貸款額度。雖然相對(duì)于較高的房?jī)r(jià)，多數(shù)城市的住房公積金貸款額度客觀上存在調(diào)整的需要，但住房公積金貸款額度調(diào)整的時(shí)機(jī)與幅度，往往帶有較為明顯的政策傾向，反映出地方政府的政策意圖，有可能會(huì)對(duì)樓市預(yù)期產(chǎn)生影響。盡管從歷史經(jīng)驗(yàn)看，住房公積金貸款額度上調(diào)在釋放剛性住房需求上的作用非常有限，市場(chǎng)仍有可能將其解讀為地方政府的“托市”舉措，進(jìn)而影響到樓市調(diào)控預(yù)期。
房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的形成，在短期內(nèi)存在慣性，將會(huì)明顯影響樓市運(yùn)行軌跡，支撐房?jī)r(jià)上漲，加大樓市供求矛盾。雖然從各方面因素分析看，今年第四季度樓市將運(yùn)行平穩(wěn)，不太可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)大漲或大跌的情況。但房?jī)r(jià)上漲預(yù)期形成的可能性明顯增大。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市住房?jī)r(jià)格情況，9月份全國(guó)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有31個(gè)，接近一半的城市新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲。特別是一線城市房?jī)r(jià)的環(huán)比上漲，將會(huì)進(jìn)一步釋放房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)機(jī)制，對(duì)此不能不引起有關(guān)部門高度警惕。
為實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運(yùn)行，避免高房?jī)r(jià)損害國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量，防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)，仍需要堅(jiān)持加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控，加大保障住房的建設(shè)，動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求，合理引導(dǎo)樓市預(yù)期，增加差異化住房稅收政策運(yùn)用，推動(dòng)房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行。
