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2024年11月24日
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顧云昌：解決高房價應(yīng)抑制過熱的投資投機行為
中國房地產(chǎn)研究會副會長
今年以來，中國房地產(chǎn)市場迅速從低迷走向繁榮，是美國的次貸危機的“幫忙”，導致各國政府紛紛出手刺激經(jīng)濟政策，在中國“出手要快，出拳要重”的情況下，加速了房地產(chǎn)市場的回暖。
十年前我曾經(jīng)講過，房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟而言是“冬天的一把火”，“拉動經(jīng)濟的一匹馬”。但也要防止房地產(chǎn)成為“損害經(jīng)濟的一匹狼”。當金融泡沫破滅的時候，這只狼就來了。
現(xiàn)在，我還要加一句，房地產(chǎn)業(yè)是我國宏觀經(jīng)濟當中“一枚重要的棋子”，這枚棋子的作用不是小兵，是車、馬、炮。宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)密切相關(guān)，宏觀經(jīng)濟的變化必然影響房地產(chǎn)發(fā)展，反過來房地產(chǎn)發(fā)展好壞直接影響宏觀經(jīng)濟。實際上從上個世紀亞洲金融風暴中暴露出的問題，從墨西哥房地產(chǎn)泡沫破滅，亞洲日本、中國臺灣、香港房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，以及如今的美國次貸危機，我們都看出房地產(chǎn)健康發(fā)展，對于宏觀經(jīng)濟層面意味著什么？正因為如此，各國政府都高度重視房地產(chǎn)業(yè)，它的健康是金融健康的基礎(chǔ)；而金融風險是國民經(jīng)濟風險中最主要的風險。所以房地產(chǎn)業(yè)健康不健康，直接關(guān)系到國民經(jīng)濟的安全運行。
為什么中國的房地產(chǎn)在金融危機下反而忽然繁榮起來了呢？我認為是因為政策利好，經(jīng)濟政策刺激力度大。但任何事物總是一分為二的。這輪房地產(chǎn)迅速回暖也帶來了泡沫，特別在熱點城市，最近半年的漲幅太快，房價又超過了歷史峰值。以北京為例，去年春節(jié)到現(xiàn)在，從市場得到的數(shù)據(jù)，北京房價漲幅超過30%。當然，房地產(chǎn)市場上的泡沫，各地情況也不一樣，一些地方可能大些，有些地方可能小些，也有一些地方?jīng)]有。
當前，我國房地產(chǎn)市場總體狀況可以用四個字來形容：“錢松地緊”。目前市場上流動資金充裕，估計國家明年會繼續(xù)寬松的貨幣政策，再加之預期通貨膨脹的壓力，不少人都期望通過買房來保值。這種情況下，必然導致需求旺盛。另一方面，我們的土地供應(yīng)量一直很緊，又加之各地普遍存在囤地現(xiàn)象，導致商品房的供應(yīng)量始終跟不上需求量。以今年為例，一到十月，全國商品房銷售面積6.
隨著城市化進程的加快，城市建設(shè)用地，特別是商品住房和保障性住房的用地不夠怎么辦？我覺得，我們應(yīng)該把目光轉(zhuǎn)向農(nóng)村的宅基地和建設(shè)用地。如果能通過合理合法的渠道使農(nóng)村的宅基地、建設(shè)用地變成城市的建設(shè)用地。在農(nóng)民進城的同時，讓他們把宅基地也“帶”進城來。這樣一來，既解決了城市用地問題，又解決了耕地的保護問題和農(nóng)民收益問題?？芍^是一舉三得。
陳肪 ：有戰(zhàn)略遠見的開發(fā)商應(yīng)把目光投向西部
天津濱海新區(qū)社會發(fā)展局局長
多年以來，我們國家一直在走這樣一條發(fā)展之路：利用國內(nèi)廉價的勞動力和土地，把外國的工業(yè)聚集到中國，增長GDP，建設(shè)大城市。時至今日，這條路走到了一個十字口。回過頭看我們走過的發(fā)展道路，就會發(fā)現(xiàn)，實際上我們一直在用國內(nèi)社會民生保障的錢和中國經(jīng)濟的一些沉重代價，譬如環(huán)境污染和資源的過度消耗來換取出口和GDP的增加，造成了現(xiàn)在的繁榮。
金融危機一年前在美國引發(fā)了經(jīng)濟坍塌，在世界導致了多米諾骨牌效應(yīng)，全球經(jīng)濟處于低迷和就業(yè)不足中。為了應(yīng)對危機，中國政府推出了四萬億的投資政策來擴大內(nèi)需。現(xiàn)在看四萬億投資運作一年后，產(chǎn)生了一些問題，部分主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展上，其中樓價增長過快、過高，群眾買不起房，但定價權(quán)掌握在開發(fā)商和地方政府手里，不利于大庇天下寒士俱歡顏。目前，一些城市樓價的畸形飛速增長已引起了國家的高度重視。同時，把大量資金在短期內(nèi)投向房地產(chǎn)，增加了銀行信貸的風險和通脹的可能，可能引發(fā)新的金融風險，并最終拖累國民經(jīng)濟的發(fā)展趨勢。上世紀90年代，日本房地產(chǎn)市場泡沫破滅引發(fā)了災(zāi)難性后果，應(yīng)使我們引以為鑒。客觀地講，目前我國金融管理水平與西方發(fā)達國家相比還有很大差距，金融創(chuàng)新才剛剛開始，在這種情況下，不斷加大房產(chǎn)信貸投放并帶來通脹風險，國家必然會慎重考慮?，F(xiàn)在國家正在調(diào)整涉及房地產(chǎn)的一些政策措施，如清查土地供應(yīng)中間環(huán)節(jié)，打擊囤地，加大廉租房建設(shè)，甚至考慮逐步開征房地產(chǎn)稅試點等。隨著這些政策措施的逐步推行，將會對房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來一定影響。
我認為，金融危機使目前我國城市化趨勢和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大格局正在發(fā)生新的變化。隨著中國城市化的進程，我國將會誕生一大批中小城市。過去十五年里，我國基本上打通了從西北到東南的經(jīng)濟大動脈，越是沿海的地區(qū)發(fā)展越快?，F(xiàn)在國家正在努力打通第二條經(jīng)濟發(fā)展大通道，就是從長吉圖經(jīng)過京津冀再向中部及西南五省發(fā)展，這是國家戰(zhàn)略的調(diào)整。濱海新區(qū)作為城鄉(xiāng)一體化試驗區(qū)即是國家戰(zhàn)略布局上的一點。這一格局叫“雙龍交會”，將會對這些區(qū)域及規(guī)劃通道上的城市化布局和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生非常大的影響。
其次，隨著國家推行省權(quán)下放到縣，會使縣級為主的中小城鎮(zhèn)產(chǎn)生加速建設(shè)和資源集中的趨勢。這會使得我國新出現(xiàn)一大批中小城市，城市化布局更加合理和科學。因此，在金融危機沖擊的背景下，隨著中國沿海工業(yè)產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地梯度轉(zhuǎn)移的速度開始加速，將會給中西部及二線城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)帶來新的機遇和挑戰(zhàn)。有戰(zhàn)略遠見的開發(fā)商應(yīng)該把目光和精力逐步投向這些地區(qū)。
林少洲：金融危機對中國城市化的發(fā)展產(chǎn)生了結(jié)構(gòu)性影響
厚土機構(gòu)董事局主席
我認為，2009年中國房地產(chǎn)業(yè)的恢復和發(fā)展態(tài)勢很出人意料，包括業(yè)界中人都沒有想到，居然發(fā)展這么好。許多城市房價上漲幅度，尤其是一線城市，遠遠超過2007年時候的狀況。對這種現(xiàn)象，現(xiàn)在大家都在想，應(yīng)該怎么辦？我現(xiàn)在有一個觀點：中國總體發(fā)展勢頭因為金融危機受到階段性打壓，但發(fā)展勢頭依然非常強勁，其潛力大家還遠遠沒有意識到。
總體上來說，金融危機除了影響中國房地產(chǎn)業(yè)和城市化的發(fā)展速度外，還會對中國城市化的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。由于工作性質(zhì)的關(guān)系，大概在十年以前，我已陸陸續(xù)續(xù)看了許多地方。我最早在廣東沿海城市做房地產(chǎn)項目，2000年前后開始到內(nèi)陸城市。總體上來說，內(nèi)陸城市的城市化率比較低，城市化發(fā)展的狀況也相對比較滯后。在我們今天發(fā)布的城市化率報告里面也可以看到，珠三角的城市化率到了80%多，而安徽省城市化率只有30%。這里面有巨大的落差。而此次爆發(fā)的金融危機，實際上對中國整個城市化結(jié)構(gòu)起到了均衡作用，影響比較深刻。此次金融危機中，沿海發(fā)達地區(qū)受沖擊比較大，但對廣大的內(nèi)陸地區(qū)，尤其是中西部地區(qū)的城市化發(fā)展，金融危機實際上起到了一個加速的作用。以合肥為例，我在這個城市做了一個數(shù)百萬平米的項目。短短三年不到，整個項目全部賣光。
歸根結(jié)底，合肥最近這兩年的迅猛發(fā)展勢頭，主要還是得益于沿海經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，再加之金融危機對沿海經(jīng)濟的影響，給了中部地區(qū)發(fā)展機會。如果沿海像原來一樣氣勢如虹，高速成長，所有的資源要素停留在它那邊，中部地區(qū)可能就沒有如此快速的發(fā)展勢頭了。
所以，我認為，金融危機對中國整個城市化的發(fā)展產(chǎn)生了結(jié)構(gòu)性的影響，對沿海有階段性的影響，同時也給中西部地區(qū)帶來了發(fā)展機遇，加速了它們的城市化進程，讓更多的農(nóng)村人口往城市轉(zhuǎn)移，地區(qū)人口向中心城市轉(zhuǎn)移。
孫奇昌：城市建設(shè)要從實際出發(fā)
北京希埃希建筑設(shè)計院院長
今天見到許多領(lǐng)導和我的恩師吳德繩先生，這讓我非常高興。關(guān)于金融危機與房地產(chǎn)之間的影響關(guān)系，我覺得在金融危機前，中國的建設(shè)，可以說整個城市化建設(shè)是由政府和各種開發(fā)企業(yè)聯(lián)合建設(shè)。金融危機來臨的時候，我認為中國的建設(shè)高潮依然沒有停止，政府接過了建設(shè)的重擔，繼續(xù)進行規(guī)模型的建設(shè)工作。如今，金融危機的陰影漸漸遠去，政府則把更多的精力放在城市自身品位的提升和優(yōu)化，城市功能的進一步完善以及城市整體文化形象的塑造上，開發(fā)企業(yè)又一次把城市建設(shè)的大旗從政府手中接了回來。
在城市化建設(shè)過程中，北京希埃希建筑設(shè)計院由南往北，由西往東，經(jīng)歷、見證了不同地區(qū)的城市化發(fā)展，可謂是感慨頗多。前一段時間，一個西部城市請我們?yōu)樵摮亲鲂鲁且?guī)劃設(shè)計。開始做規(guī)劃時，甲方告訴我們，該城老城區(qū)城市化進程已經(jīng)基本完結(jié)了，拆遷改造量太大，他們在該城的北部辟出了48平方公里的用地，作為今后十年該城市城市化建設(shè)的重點。甲方在催促我們盡快出設(shè)計圖紙的同時，還要求我們今年冬天把水挖出來。我說為什么？他說明年3月15日要在新規(guī)劃區(qū)蓋一個總部基地和一個最高標準的五星級酒店。一個禮拜后，我們退出這個項目。因為這個項目的起動存在太多的不可預見性。48平方公里的土地，僅僅把一個總部基地，五星級酒店作為整個區(qū)域的啟動，這是具備極大的風險的。區(qū)域的綜合配套，支柱項目的引入，常住人口的確定，開發(fā)的階段性研究等等，科學合理的建設(shè)應(yīng)該建立在系統(tǒng)嚴謹?shù)恼撟C和規(guī)劃的基礎(chǔ)之上，覺不是異想天開的事。城市化建設(shè)進程中，我們應(yīng)該隨時反思什么是好的城市？什么是不好的城市？最近炒得沸沸揚揚的乳山新城，其實幾乎是一座空城。這樣的項目越少越好，如果做了，可能會留下罵名的。
我認為，在城市化進程中，一個城市或是一個區(qū)域的建設(shè)應(yīng)該根據(jù)自身的實際特點來進行，應(yīng)首先滿足文化和居住類的功能，再滿足社會和地產(chǎn)開發(fā)的功能。所以，我相信，如果地產(chǎn)商遵照政府確定的先人文，再配套，最后地產(chǎn)的步驟來進行項目開發(fā)，不僅能在城市化建設(shè)中得到更多的自身利益，還會為中國建造一批更具人情味的新的、好的城市。
程崇山：金融危機是地產(chǎn)行業(yè)升級的契機
北京誠必達房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司董事
與其說這次金融危機是一次地產(chǎn)業(yè)洗牌的過程, 不如說它將成為行業(yè)升級的契機. 現(xiàn)在，我想談?wù)勛约旱囊稽c思考，即在金融危機的壓力和城市化巨大機遇的雙重形勢面前，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和企業(yè)定位的調(diào)整問題。
企業(yè)是社會環(huán)境和市場環(huán)境的產(chǎn)物，面對新的發(fā)展形勢和環(huán)境，企業(yè)往往會進行不同程度的發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)移和調(diào)整。每個企業(yè)都有自己的有效資源和強力資源，如何實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，我認為，最為關(guān)鍵的還是要用自己的有效資源去置換發(fā)展所需要的資源，比如著名的潘石屹和任志強的“雞蛋換糧票”。面對我國迅猛的城市化進程，面對二、三線城市擠身房地產(chǎn)主戰(zhàn)場，作為地產(chǎn)開發(fā)四要素的資金、土地、人才技術(shù)和社會關(guān)系資源，這時急需通過企業(yè)間的合作和戰(zhàn)略聯(lián)盟, 才能形成優(yōu)勢互補和最大合力。只有合作和聯(lián)盟越來越多，市場才能越來越活躍，企業(yè)成功的路才能越走越寬。消費者才能得到越來越多的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和良好服務(wù)。
正是在這樣的市場環(huán)境和企業(yè)戰(zhàn)略下,人才和專業(yè)技術(shù)資源的輸出已經(jīng)成為企業(yè)合作的重要形式。作為北京十大代理商之一的誠必達公司，之所以能夠頻頻與陜國投、合生創(chuàng)展、唐山同創(chuàng)等開發(fā)企業(yè)建立戰(zhàn)略伙伴聯(lián)盟，正是源于我們較早調(diào)整公司經(jīng)營戰(zhàn)略，超出以往經(jīng)紀公司一貫奉行的以推廣策劃和項目銷售為主要內(nèi)容的“后營銷”理念，而把全程營銷，特別是以確定運營戰(zhàn)略、贏利模式和產(chǎn)品方案為主要內(nèi)容的“前營銷”作為經(jīng)紀公司的核心競爭力的必然結(jié)果。為了達成這一目標，我們專門組建了自己的投資顧問團隊，包括公司強力的專家組、具有相當行業(yè)威望的顧問團隊、以及外圍資源團隊（包括一流建筑設(shè)計公司、物業(yè)公司等）,從開發(fā)商拿土地、產(chǎn)品市場定位、直至到項目銷售完畢，提供全套完整解決方案。此種情況下，那些有資金的大開發(fā)商和擁有土地資源的發(fā)展性企業(yè)，通過與我們的合作，都達到了雙贏的結(jié)果。也正是因為擁有這些資源，才使我們在金融危機的壓力下，抓住了城市化發(fā)展的機遇，讓企業(yè)在危機中不斷得到發(fā)展壯大。
