房超:商業地產新思路的探索
時間：2012-09-19 11:11:54
來源：城市化網
從商業地產專業委員會的角度，我和大家分享一下有關商業地產的一些想法和體會。我主要談三點:
一、商業地產應該科學發展
近幾年房地產業發展出現一個大的趨勢，就是商業地產發展非?？?。根據對40個重點城市的統計，2011年年末有5.31億竣工的房地產面積，其中住宅是3.15億平米，也就是說有兩億多是商業地產，商業地產比重在整個房地產開發比重中占到了40%。這是一個非常大的轉變，說明商業地產在近幾年出現了突飛猛進的發展。
在這樣一個情況下，應該說它迅速地調整了房地產的結構，調整了城市的經濟結構，調整了居民的消費結構，作用應該充分肯定，肯定它對GDP貢獻、對城市發展的貢獻、對居民生活的貢獻。但通過調研和數據顯示，目前商業地產發展存在的隱患很多，喜憂參半。比較突出的問題，一個是效率低，現在全國幾乎大的發展商都涉足了商業地產，都普遍反映效益低；再一個是重復建設非常突出，導致同質化現象普遍，沒有特色。剛才苗主任講到的，確實有非常多的有特色的商業地產案例做得非常好。但同時商業地產存在同質化問題，導致無序競爭。
大家需要注意到一個新的現象，就是電子商務對零售業、對商業地產正產生巨大的沖擊。2011年的電子商務接近一萬億元人民幣了。我們華貿這中心的新光天地去年是全國第一，只有65億元，這是大家認為非常了不起的數據，但和現在的電子商務總規模相比， 100個新光天地也趕不上。所以，如果商業地產不迅速地進行結構調整、專業化管理、對策研究，又這么超速度的發展，未來將面臨非常大的挑戰。
商業地產有自身的規律，要求的資源和各方面條件是不一樣的，但是現在簡單化，周期太短，缺乏對市場定位的研究。本來商業地產投資巨大，周期非常長，應該對市場的研究和市場的定位，站在非常專業的基礎上認真論證，再用前瞻性的眼光進行項目定位。但是現在基本上建商業地產速度接近建住宅，這本身就存在巨大的問題了，加上又把商業地產像住宅一樣賣掉，這種非常突出的現象，將來都會產生災難性的影響。我們認為在比較好的、比較快的發展形勢下，要反思一下，要注意到商業地產自身的規律性，要冷靜思考、科學發展。這是我談的第一個體會。
二、關于商業地產發展趨勢的一些思考
首先在商業地產中，這個商場的定位，一定要在開發以前完成，開發運營一定要一體化。華貿中心之所以運營比較好，是因為建設之前我們花了很多的時間研究商業業態，研究這個組合如何做到相得益彰，如何能夠匹配得非常完美。在建設的時候，實際上對商業、酒店、寫字樓和整個環境的研究，這些基礎工作都已經全部完成，基本上就是量身定做。所以它在建成以后，好多業內人都講，華貿中心沒怎么養，就迅速地火起來了。原因就是之前的準備工作做得足，所以就能迅速進入收益階段。而有的項目之前功夫做得不足，非常倉促，建成以后，再來逐步調整完善業態，這樣損失就很大，有的時候硬傷根本沒法消除，所以這個應該引起大家的注意。
現在我看到北京三環以內，近幾年建的大型設施，超過半數是不成功的。搞商業地產的人和搞商業的人，都認為在北京三環里是最好的位置，都認為在這里做沒有問題。但現在來看沒有幾家成功，都在掙扎、糾結，招商非常困難，運營非常困難。零售商進駐商場，運行成本也是非常高的。如果你定位定得不是很準，零售商和商業地產商都達不到預期的目的，都在那兒非常艱難地運營。如果商業定位做得好了，事先已經對市場有充分的研究，對需求有充分的研究（當然這個研究也不是完全的跟著需求后面走，也有創新和引領），如果你把這個功夫做足了，到正式商業運營階段就會迅速的取得效果。所以要注意到這一點，不要同質化。有些區域不適合建大區域性的商業設施，那么你就不能建大區域型的，有些地區適合建社區型的商業設施，那你就應該建社區型的，不要貪大，不要說我這么多指標，這么多土地，就一定要建一個多大的商場。
其次，傳統的好位置不一定就是好的，你不一定能做成一個成功的商業；一個大家認為是很好的商業的位置，不一定做出來一個成功的商業。對商業的定位，一定要站在發展的角度去分析?，F在北京市中心地段可能不如四環周邊地段，因為現在整個形勢變了，出行方式變了。過去老的商業設施都是自行車到達的設施，九十年代以后，商業設施逐步變為汽車主導。汽車主導就不是原來的概念了，我們在北京研究了很多案例，就是現在條件下的商業設施在定位的時候，不以傳統的，不以一般人認為的所謂的商業地段定位，應該以更加符合現代出行、交通、環境、空間、可到達性，從這些因素來分析。所以在市場定位研究的時候，也要有與時俱進的想法。
再次，商業設施越來越變成不是純賣東西的地方了，它演變成了一個時尚和生活的中心，變成了一種生活方式。我剛剛聽到一個發言，是蘇州的鄰里中心，我沒有去過，有時間我會專門地去學習一下。但是我聽了這個名字，就感覺到這是非常成功的做法?，F在市場中作商業地產通常都是起一個很大的名字，什么國際商城、大上海商城，而蘇州這個項目的定位就是鄰里中心，就像在居民區里面為鄰里居民提供服務中心。有這種出發點，商業地產就應該能成功，大家可以參考一下。北京有一個三里屯，以酒吧、娛樂為主。最近我數了一下，兩公里范圍內有六個大型商業設施。我認為只有三里屯VILLAGE一家能做好，因為它是站在一個多年形成的以娛樂為消費習慣的基礎上，相應的延伸到餐飲和購物，站在這么一個起點上，然后做了一組非常時尚的建筑，而且在建筑群里面營造一個非常有趣的商業空間，所以它迅速地火起來了。我不認識蘇州鄰里中心的人，但是我向你們表示敬意，你們名字的定義就說明真的是站在市場出發點去做這個商業地產，我相信你們會成功。
最后，商業地產和零售業的關系應該如何處理？現在這種關系好多都變成了一種博弈，就是做商業地產的人和零售商每天都在談判、吵架、打官司，這是一種非常不對和危險的現象。商業地產和零售商是共生共榮的，他們應該是共享、雙贏的關系。在利益沖突的時候，要看長遠。華貿中心除了新光天地還有自己經營的購物中心，新光天地是我們的主力店，租給新光公司。我們希望把地鐵出口和新光天地、購物中心之間打開一個通道，合同簽了，新光天地開業了。打這個地鐵口應該誰出資？和新光天地談判，他說很困難，我說那我們出資。苗會長知道，企業投資不光是錢的問題，還有時間。我們花了兩年時間建了地鐵通道，迅速改變新光天地運營狀況，地鐵投資可能不到一年就收回來了。我舉這個例子的目的，只是提醒大家，要站得高、看得遠，商業地產商和零售商絕對不是博弈的關系，應該非常小心的進行對話，共同渡過一些培養期、難關。
三、商業地產發展模式的思考
城市化的發展模式，我做了一些研究和思考，也請教了一些專家，看了一些國外的案例。其實中國的商業地產發展非常困難，每一個商業地產商都在叫苦。我延續一下苗會長講的生態環境問題，商業地產業也需要生態環境。我跟日本一個公司交流的時候很受啟發。他說過去城市發展以功能引導，這一百年、幾十年，當高速鐵路、公共交通更便捷的時候，它就變成了交通引導。如果希望城市擴展，就應該發展一些新的副中心，修一條、兩條、三條地鐵過去，修過去以后建商業地產、公共設施。政府給一個政策，允許你建鐵路，兩邊給你少量的地，這樣在修鐵路的時候，商業已經和鐵路一體化設計，住宅也是一體化設計。所以在日本坐地鐵的往往是比我們大得多的老板。
再一個是需要注意發展速度和質量問題?，F在太快了，2011年有兩億多平米是商業地產，發展這么快，要反思，一定要更加注重發展質量，而不要單純的為了速度。我們現在搞房地產，做的最大的能收多少租金？香港有幾家商業地產商一年租金就上百億，所以發展關鍵不在速度。建筑如果不進行特別精細地打造，帶來的后果是社會性的。所以現在偉大的公司，一定是令人尊重的公司，而不是錢多的公司。當然這之間不矛盾，錢多是因為成功導致的。一個偉大的公司是因為它受人尊重，決不是因為它有多大。所以我們應該反思，在這么高速發展的情況下，怎么處理速度和質量的關系。
我知道商業地產的發展，要想實現剛才我講的速度和質量的關系，然后把它建設周期適當延長，把它打造成精品，這都需要金融的支持，因為它的規律和特點就是如此，你不能像做住宅一樣做商業地產。房地產，尤其是商業地產的發展，一定要科學發展，一定要可持續發展。
?。ㄒ陨蟽热轂橹袊鴩H城市化發展戰略研究委員會企業家委員、中房協商業和旅游地產專業委員會主任、北京國華置業有限公司董事長房超在2012中國零售商大會“零售·金融與商業地產高峰論壇”上的發言節選）
