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2024年11月24日
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杭州將迎來一波更加猛烈的推地狂潮。9月4日，杭州市國土資源局、杭州市公共資源交易中心掛出最新土地出讓信息預(yù)告：擬于近期推出26宗土地，出讓總面積1287.053畝，均采取凈地方式出讓。
這是繼8月杭州土地放量之后的再一次猛烈推地。
土地市場(chǎng)大甩賣
塊信息發(fā)現(xiàn)，主城區(qū)宅地供應(yīng)繼續(xù)放大，在26宗計(jì)劃推出地塊中，住宅用地占據(jù)一半以上份額。
根據(jù)預(yù)告數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，26宗地塊出讓面積85.8萬平方米。其中，住宅用地占14宗，出讓面積約為832畝；商業(yè)用地占10宗，出讓面積約為395畝；景區(qū)旅游服務(wù)用地占1宗，出讓面積約為22畝；公建用地占1宗，出讓面積約為38畝。其中住宅(設(shè)配套公建)用地11宗，商住用地4宗。商業(yè)金融業(yè)用地及兼容商業(yè)金融業(yè)用地的地塊共9宗，公建用地及景區(qū)旅游服務(wù)用地各1宗。
而在之前的8月27日，杭州市主城區(qū)一次性掛牌7宗土地，出讓總面積達(dá)30.34萬平方米，成交總價(jià)達(dá)54億元，為杭州近年來推地量最多的單次拍賣。
對(duì)于杭州土地市場(chǎng)來說，這也是久違了的盛況。回顧主城區(qū)今年1~8月的推地情況，上半年僅成功出讓兩宗地塊，新增宅地供應(yīng)量僅百余畝。
過去7個(gè)月，杭州主城區(qū)(不包括蕭山、余杭)土地成交109.7億元，創(chuàng)下近5年來的新低。到了8月，主城區(qū)的土地市場(chǎng)一改今年開年以來的慘淡局面，迎來了土地出讓的小高潮，杭州拱墅區(qū)、濱江區(qū)3宗土地出讓價(jià)為17.55億元，其中拱墅區(qū)8月7日一地塊出讓時(shí)，吸引了諸多地產(chǎn)開發(fā)商。經(jīng)過25輪的過關(guān)斬將后，天陽置業(yè)以7.9億元摘得6.6萬平方米宅地，溢價(jià)率33.6%。
而8月27日出讓的7宗地塊總體量達(dá)80萬平方米，也是近3年來，杭州單日供地?cái)?shù)量最多的一次，當(dāng)天的成交額就占到今年1～8月全部成交額的三分之一。
事實(shí)上，在杭州，主城區(qū)并不是推地的唯一主角，在多月沉寂之后，另兩個(gè)區(qū)蕭山、余杭近日也展開了新一輪的推地“競賽”。
9月3日，杭州蕭山區(qū)國土部門發(fā)布了蕭山區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓信息，該預(yù)告信息顯示，蕭山區(qū)擬于近期推出12宗地塊，總面積為933.5畝。
而同樣，余杭區(qū)也不甘落后。8月和7月，余杭區(qū)分別成交6宗和5宗土地，成交總面積分別為439.62畝和368.70畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于此前6個(gè)月不到50畝的月均成交量。記者從余杭區(qū)國土資源局了解到，年內(nèi)，余杭僅臨平區(qū)域就有望推出16宗土地，出讓總面積高達(dá)1100余畝。
土地財(cái)政難以持續(xù)
一日吸金數(shù)十億甚至上百億元的土地拍賣，無疑打造了土地市場(chǎng)的火爆景觀，但同時(shí)也引發(fā)了政府財(cái)政吃緊、土地財(cái)政卷土重來的種種議論。
杭州國土資源局一位官員表示，出讓是按照國家政策，并不是所謂的集中推地。而另一工作人員也稱，推地跟政府財(cái)政無關(guān)，就是為了完成國家土地供應(yīng)指標(biāo)，同時(shí)讓市場(chǎng)供需方信息對(duì)稱。
事實(shí)上，不僅是杭州，從8月下旬開始，各地推地節(jié)奏驟然加快，眾多城市密集推地，搜索各地出讓土地信息公告，北京、上海、杭州、溫州、武漢、石家莊、廈門等所推出的土地?cái)?shù)量之多、面積之大近幾年來均不多見。
8月24日，武漢市在1天內(nèi)集中推出36宗土地，面積達(dá)3229畝，最終總成交金額為121.68億元，創(chuàng)下近3年武漢土地單日成交總價(jià)最高紀(jì)錄。
在北京，土地市場(chǎng)的供應(yīng)節(jié)奏也明顯加快，8月27日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布11宗經(jīng)營性用地出讓公告，預(yù)計(jì)出讓總額超過70億元。
截至8月30日上午，按上海市規(guī)土局網(wǎng)站已公布的各類土地出讓公告計(jì)算，9月至少有22宗經(jīng)營性用地(不包含動(dòng)遷安置用地)出讓，為年內(nèi)月度經(jīng)營性推地幅數(shù)之最，合計(jì)出讓面積73.6萬平方米，累計(jì)起始出讓金額85億元，9月也因此將成為上海土地出讓最多的月份。
南京、合肥、廈門等城市亦爭相加入高速推地的行列。7月，南京宣布推出41宗地塊。8月29日，合肥市國土資源局公告出讓22宗土地，總面積高達(dá)1755.76畝，超過今年前7個(gè)月所有土地供應(yīng)量總和。廈門市于9月7日公開出讓17宗地塊。
除對(duì)市場(chǎng)較好的預(yù)期，在地方財(cái)政收入增速放緩的情況下，土地作為地方主要財(cái)源的重要性日益加劇，在不少人士看來，受樓市調(diào)控、經(jīng)濟(jì)下行、企業(yè)利潤減少等多重因素影響，財(cái)政收入趨緊，這是地方政府密集推地的重要?jiǎng)右颉?br />
有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一方面近來樓市的持續(xù)回暖改變了開發(fā)商預(yù)期，而貨幣政策放松和銷售火熱也緩解了開發(fā)商資金緊張，地方政府正是看準(zhǔn)了這兩點(diǎn)變化加快了推地的腳步。
來自杭州市財(cái)政局最新公布的財(cái)政收支預(yù)算執(zhí)行概況顯示，1月至7月，杭州全市累計(jì)實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入1037.93億元，同比僅增長1%。實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入535.74億元，同比下降2%。而《杭州1至7月全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況簡析》數(shù)據(jù)顯示，杭州市今年本級(jí)財(cái)政收入38.16億元，同比下降20%。
同樣引起人們關(guān)注的溫州，8月底一次性推出土地52宗，總面積達(dá)3220畝。據(jù)了解，這一推地?cái)?shù)量是溫州過去幾年推出凈地的總和，供應(yīng)力度可謂前所未有。
而有數(shù)據(jù)顯示，溫州1月至4月財(cái)政收入分別完成67.7億元、50.7億元、29.0億元、37.3億元。1月同比增長3.7%，2月收窄至0.5%，進(jìn)入三四月直接負(fù)增長，5月同樣為負(fù)增長。
上半年，受地產(chǎn)調(diào)控影響，溫州土地成交額21.18億元，同比大幅下降84%，僅完成年度計(jì)劃數(shù)的14.7%，溫州市區(qū)甚至出現(xiàn)從去年年底以來連續(xù)多月住宅用地“零成交”。
土地市場(chǎng)看點(diǎn)多多
沉寂了大半年的土地市場(chǎng)，終于迎來“熱鬧”的跡象。顯然，新一輪賣地大潮正洶涌而來。
但記者注意到，與供應(yīng)、成交繁密相對(duì)應(yīng)，此輪推地，幾個(gè)城市走的都是低價(jià)路線，地方政府有意降低成交底價(jià)，且出讓地塊多以底價(jià)或低溢價(jià)成交，與往日動(dòng)輒高溢價(jià)成交的盛景不可同日而語。
杭州政府在土地的定價(jià)上比之前降低了約10%，而拍賣的7宗地中，5宗以起拍價(jià)直接成交，兩宗舉牌競價(jià)的宅地，溢價(jià)率也僅15%左右。在許多城市，成交的多宗土地也多以底價(jià)成交。
面對(duì)地方政府?dāng)[下的“土地盛宴”，也得到了開發(fā)商的積極響應(yīng)。不少房企在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)頗為活躍。
在拿地房企中，8月9日，萬科公司剛剛以13億元拿下余杭一塊土地，27日，又聯(lián)手喬戈里投資(香港)有限公司以7.95億元摘得江干科技園地塊。在杭州已經(jīng)有滟瀾山和香醍溪岸兩個(gè)項(xiàng)目的龍湖地產(chǎn)，低調(diào)地拿下了備受關(guān)注的濱江奧體單元出讓的首宗宅地，總體量達(dá)24.8萬平方米，總價(jià)為23.5億元。
除了杭州的土地，不少開發(fā)商對(duì)于一些三四線城市的土地，也表現(xiàn)出濃厚的興趣。統(tǒng)計(jì)顯示，萬科、龍湖、中海以及保利等四大房企近兩個(gè)月內(nèi)共拿地19次，支出金額達(dá)200多億元，超過4家房企去年總拿地金額的四成。而多家上市房企近期相繼公布的中報(bào)顯示，還將繼續(xù)大量購地，積極增加土地儲(chǔ)備。
盡管如此，由于調(diào)控繼續(xù)，而市場(chǎng)是否會(huì)持續(xù)回暖還存在很大變數(shù)，所以也有房企的態(tài)度較為謹(jǐn)慎。杭州一家房企高管向記者坦言，在公司內(nèi) 部，他們也對(duì)近期拿地形勢(shì)作了具體的分析，公司也要從幾個(gè)方面來考察是否應(yīng)該拿地。
房企之間的差距也在加大。可以看到，目前積極出手拿地的，基本都是現(xiàn)金流相對(duì)寬裕的高周轉(zhuǎn)房企和央企。而隨著時(shí)間的推移，一方面，土地收入銳減帶來的財(cái)政危機(jī)會(huì)倒逼地方大規(guī)模推地；另一方面，隨著銷售資金的回籠，越來越多的房企具備了拿地的資金實(shí)力。有關(guān)人士認(rèn)為，未來幾個(gè)月，土地市場(chǎng)注定看點(diǎn)多多。
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