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2024年11月24日
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尹中立進一步指出，現在大家打著城鎮化旗號，它的潛臺詞就是搞房地產開發，正是因為房地產價格已經過高，所以它成為未來城鎮化的一個最重要的障礙，也就是說數以億計的農民面對這種奇高的房價他沒有辦法轉化成城里人，所以，中國大多數認為未來中國經濟增長動力在于城鎮化，但是我們現在把房價已經炒得很高，阻礙了正常的城市化的進程，所以中國未來要保持一個正確的發展方向的話，就必須把價格給它降下來。所以，就是說去房地產化是中國未來宏觀經濟政策一個正確的方向，也就是說我們的宏觀經濟策不要被房地產市場所綁架，不要因為房地產價格稍微下跌，房地產投資增長速度稍微有所下滑就開始放松貨幣政策，放松財政政策去刺激它，這就是宏觀經濟政策去房地產化最重要的一個核心意義，但要做到也很難，因為失去了房地產市場這樣一個發動機，你另外一個發動機，用什么來發動內在的增長動力去替代它，到目前為止還沒有出現，所以這是一個非常頭疼的問題。
以下是訪談實錄：
和訊網：我們看到盡管房地產調控仍然沒有放松，但是房價目前來看仍然比較堅挺，您認為未來房地產調控，可用的調控政策有哪些呢？
尹中立：其實政策調控對房地產價格總是起到相當重要的作用，但是決定房地產大趨勢的不是政策，而是宏觀背景。以我來看，宏觀背景最重要的有兩個東西在起作用，第一，流動性，也就是說資金的狀況，貨幣政策起到最關鍵的作用。從2001年以來到現在為止，中國房地產市場單邊上揚超過了10年，這個10年大牛市為什么會存在，最重要是流動性過剩。在2010年之前，流動性過剩的主要原因是外匯占款大量增加，所以導致了整個金融體系貨幣增長速度偏快，所以，過多的流動性導致了資產價格，主要是房地產價格大幅度飆升。
2009年之后又是受到4萬億投資的影響，信貸投資高速擴張，又導致了另外一次的流動性過剩，所以，兩個，一次是前面外匯占款大量增加所導致的流動性過剩，后半截是我們信貸政策主動的寬松貨幣政策導致的流動性過剩，所以兩個加在一起演變成10年的房地產的大牛市，這是它的價格上漲的最主要的因素。
另外房地產市場受另外一個規律支配，就是趨勢的波動。資產價格的大牛市一旦形成，老百姓的心目中就會形成一個既定格局，認為這個價格是只漲不跌的，上漲持續的時間越長，老百姓形成這樣一個心理定勢就會越牢固。所以，現在為什么房地產政策在打壓，外圍經濟也不好，貨幣政策流動性過剩的這種局面其實已經改變，但是房地產市場依然還處在一個繁榮的狀態，原因是什么？是思維的慣性。所以，現在房地產市場的回暖，更多是受市場波動規律的影響，而不是基本面的影響，基本面的因素應該是房地產下跌已經開始，但是受老百姓投資的這種心理因素驅動，它依然還延續著慣性在往前沖，但是這個慣性是不會持久的。你看看2007年中國股票市場是大牛市，它形成了一個典型的雙頭，兩個頭部。當第一個頭部開始下跌出現拐點之后，經過了一個調整，但是多頭并沒有死亡，很多人認為調整之后還會再創新高，所以它形成了，但是第二次不能夠繼續創新高了，所以越來越多的多頭就開始有點兒戰斗力下降，當越來越多的機構投資者和越來越多的散戶就開始不再相信價格再創新高的時候，它真正的拐點就會確立了。現在整個房地產市場實際上呈現的就是一種在構筑第二個頭部，也就是說它是在做一個大的頂部的這種構造，一旦形成未來就會出現快速下跌。
和訊網：您剛才談到了房價大牛市與中國流動性泛濫有很大關系，這點我在其他經濟學家包括學者中也看到了類似的觀點。目前中國看多房價的多頭有兩大非常重要的理由，第一個是中國城鎮化的進程非常低，目前大概也就51%左右，未來可能是隨著城鎮化的推進，有大量的進城住房人的需求存在著，因此房價不會跌。還有另外一個觀點，房價是和貨幣發行總量是相配合的，目前的M2已經接近100萬億了，那么住房目前是最好的升值保值的一個品種，認為房價也不會下跌，您如何看待這兩種觀點？
尹中立：我先回答第二個問題，就是說房價與貨幣供應量之間的關系。房價與貨幣供應量的關系應該是這樣的一個關系，就是說房價上漲的速度應該是與貨幣供應量的同比增長速度有高度的相關性，它不是與貨幣總量之間的關系。
現在從去年第三季度開始，中國的貨幣供應量無論是M1、還是M2都已經迅速下降，從以前20%左右現在下降到12-13%，已經下來了。而且未來的趨勢來看，找不到貨幣供應量再次快速回升的理由，除非政府重新的大規模的類似于4萬億這種積極的財政政策和寬松的貨幣政策刺激，否則的話未來貨幣供應量的增長速度不會非常快，它的增長時機已經過去了。所以，從這個角度來看，從貨幣供應量的增長來看，房地產市場已經出現大的拐點。
再說說城市化。城市化基本上無論從民間、從學者、到官方文件都認為城市化是未來推動房地產市場繁榮的最重要的動力，其實是大錯特錯。我們首先看看什么叫做城市化？從經濟增長的意義來看，所謂的城市化就是農民從農村轉移到城市，這樣一個過程能夠推動經濟增長，原因在于他的生產力大大提高了，農民在農村是一個農業勞動者的時候，處在一個半就業狀態，而且他的生產效率非常低，他一年可能就只能生產一噸到兩噸的大米或者小麥，但是他進入工廠一個，他一個人每年可以生產10臺到20臺轎車，這樣他的生產效率大大提高。正是過去十多年中，數以億計的農村勞動力從農村轉移到城市，所以導致了整個中國生產力水平大大提高，這是中國過去10多年經濟高速增長的一個最重要的背景，但是它為什么不會對住房形成有效的訴求？最新的統計局的住房調查統計數據表明，進城的2億多的農民工當中有7000多萬戶家庭，在農村買房的只占0.8%，99.2%的人沒有買房，買不起住房，所以說，進城的農民工城市化導致了住房需求的擴張，這可以說是人所共知的一個謬論。其實大家都認為是一個真理，但是這個真理離事實真相差得太遠，其實不是。
那么未來這7000多萬戶家庭，這2億多農民工，他能不能買得起房？農民工每個月的人均收入2000多元，他能買得起，能夠支付現在城市現在動輒幾十萬、上百萬以上的這種住房的支出嗎？不可能。所以，除非你要么大幅度提高農民工的待遇，要不你就大幅度降低現在住房的價格，否則這2億多的已經進城的農民工都沒有辦法變成城里人，所以他對住房的需求無法形成有效需求。所以，因為城市化導致了對住房的需求，這是大錯特錯的，但是卻被所有人認為它是一個真理，這是很荒謬的。
從我的觀察來看，中國城市化數據的統計實際上是有問題的，我們現在城市化的官方統計數據是51%，城市化的另外一個反義詞就是還有多少農村的勞動力依然在農村，到農村調查就可以看到，農村全部都是老弱病殘，能夠轉移出來的農村勞動力基本都在城市，所以中國城市化如果按照勞動力的就業指向來統計的話，中國的城市化比例早都已經超過60-70%，農村已經沒有可供繼續能夠轉移的農村勞動力。所以，從這個意義上來說，中國的勞動力資源，城市化的這種潛在的能量其實已經耗竭了，當然還有一些個別的邊遠山區可能還有部分的農村勞動力依然是在從事農業生產，還有轉移的潛力，但是這個數字已經非常少，大多數中西部地區的這些青少年勞動力已經是工作生活在城市，如果按照準確的統計的話應該屬于城里人，中國城市化的比例早就超過51%了。
和訊網：您剛才談到城市化的這些謬誤，最近您在您的博客中談到最近國家的政策正在去房地產化，但是我們目前看到有一些公開的報道，說中國正在加快城鎮化的道路，那么據您所了解，城鎮化與房地產化有什么區別？您如何對城鎮化進行評價呢？
尹中立：現在大家打著城鎮化旗號，它的潛臺詞就是搞房地產開發，正是因為房地產價格已經過高，所以它成為未來城鎮化的一個最重要的障礙，也就是說數以億計的農民面對這種奇高的房價他沒有辦法轉化成城里人，所以，中國大多數認為未來中國經濟增長動力在于城鎮化，但是我們現在把房價已經炒得很高，阻礙了正常的城市化的進程，所以中國未來要保持一個正確的發展方向的話，就必須把價格給它降下來。所以，就是說去房地產化是中國未來宏觀經濟政策一個正確的方向，也就是說我們的宏觀經濟政策不要被房地產市場所綁架，不要因為房地產價格稍微下跌，房地產投資增長速度稍微有所下滑就開始放松貨幣政策，放松財政政策去刺激它，這就是宏觀經濟政策去房地產化最重要的一個核心意義，但要做到也很難，因為失去了房地產市場這樣一個發動機，你另外一個發動機，用什么來發動內在的增長動力去替代它，到目前為止還沒有出現，所以這是一個非常頭疼的問題。
