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2024年11月24日
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三大力量致使商業地產投資呈現幾何式增長
近幾年來，在嚴厲的樓市調控之下，一方面眾多房企銷售業績嚴重下挫，資金鏈告急；另一方面，以辦公樓和商營應用房為代表的商業地產投資卻呈現出幾何式增長勢頭。
中國商業地產聯盟的一份統計數據顯示：2007至2011年，國內辦公樓的投資增長非常迅猛，其分別較上年增長11%、12%、18%、31%和41%；2007至2011年，商業營用房的投資增長同樣迅速，其分別較上年增長18%、20%、24%、33%和31%。
商業地產投資為何會出現如此快速的增長勢頭？在王永平看來，在國家對房地產調控不放松的整體背景下，很多企業紛紛開始轉型，加大了商業地產的投資，從而造就了商業地產的火熱局面。
“總體而言，這里面主要有三種轉型力量在做商業地產投資。”第一個是主動轉型。受累于嚴厲的樓市調控政策，類似中糧、華潤和首創這樣的地產公司，開始主動轉型，加大了商業地產的投資，并取得了不俗成績。如中糧的大悅城、首創的芭蕾雨等。
第二個就是被動轉型。所謂被動轉型，就是一些原本不涉足商業地產的企業，也開始做一些商業地產的投資。地產大鱷萬科就是一個明顯的例子。“萬科總裁在多個場合就曾表示，萬科做商業地產，純粹是一個配套，做商業的目的就是為了做住宅。”
眾所周知，相比住宅開發，商業地產投資大、經營周期長，很多企業不愿涉足商業地產開發。也正因為如此，“很多地方政府在拍賣土地時往往把商業用地跟住宅用地捆綁起來銷售，如果企業不購買商業用地，就很有可能拿不到住宅用地。從這個角度來講，商業用地是被住宅用地所綁架。這也就意味著，有相當一部分企業被商業地產了。”王永平如此分析道。
第三個就是盲目跟風型。最近，幾乎所有的開發商都在談論商業地產。而行業之外，以鋼鐵起家的企業、食品業、百貨業也開始將資本向商業地產轉移。
“客觀地講，很多行業之外的企業其實沒有準備好，或者根本不具備從事商業地產開發的實力。他們之所以大量涌入到商業地產開發中來，完全是盲目跟風，錯把商業地產看成是致富的一個‘新秘籍’。這種盲目跟風其實非常危險，極易造成企業資金鏈斷裂。”
此外，王永平還強調，在限購、限貸、加息等政策的影響下，一些保險資金、投資者開始把目光由住宅轉向了受樓市新政影響較小的商業地產。這對商業地產投資的快速增長也起到了推波助瀾的作用。
隱憂已漸現
進入2012年后，盡管有各路資金的熱捧，但中國商業地產的“春天”并沒有如人們所期望的那樣——再上一層樓。或者說，這個“春天”并非許多人想象的那么生機盎然。
在王永平看來，中國商業地產住宅依賴型的發展特征注定了住宅與商業將是一榮俱榮、一損俱損。住宅地產持續的調控對商業地產的影響正由初期的利好轉向利空。這不由得讓人想起地產思想家馮侖先生的一句名言：“蜜月很短，日子很長。”
面對近幾年商業地產狂飆突進式的增長，王永平甚是憂慮。他說：“十年前，人們在問：什么是商業地產？五年前，人呢們在問：誰在做商業地產？今天，人們在問的是：誰沒有做商業地產？同時，我們更應該問：五年后，誰還在做商業地產？”
王永平的擔憂其實并無道理。近年來，各地商業地產投資普遍過熱，商業地產項目供應量大、再加上同質性高、集中入市，商業地產的隱憂已然顯現。“最為明顯的就是招商難。這個問題可能在三五年后會愈發突出。”他如是告訴記者。
他一針見血地指出，由于供大于求，目前商業地產已逐漸開始由原來的賣方市場轉向買方市場。一些開發商為了招商，開始補貼商家的裝修費用，而且這個面還在不斷擴散。有的開發商通過延長免租期來吸引商家入駐。
與此同時，由于開發商在招商中與商家議價的博弈能力明顯下降，一些商場中的商家開始由過去的支付固定租金變為流水倒扣，也即采取銷售扣點提成的現象愈來愈普遍。
更有甚者，一些品牌商在入駐談判中甚至要求開發商為其倒著買單、倒著包租。一旦其入駐后每月或每年營業額達不到某一數額，要求開發商為其補足差額。“這種扭曲的招商即使成功了，也必將為開發商后續經營帶來很大的不利。”他強調道。
隨著市場風險的不斷顯現，王永平直言，近幾年興起的這波商業地產投資高潮，2012年或許會是一個“分水嶺”——這波商業地產的爭奪戰將勝負漸分，存在問題的項目會加速暴露，隨之收購兼并也將快速升溫。
“特別是2008年前后才開始大舉進軍商業地產領域的企業，至少面臨著兩個瓶頸。首先是資本，緊縮信貸政策同樣影響到商業地產商；其次是人才，商業物業的迅速增加和競爭的加劇，落后的管理團隊開始疲于應付。”
不過他同時認為，市場整體依然會繼續向上，尤其是優勢大企業，還會對商業地產追加投資，同時被淘汰者將加速出現，行業集中度有望進一步提高，這是市場競爭的一個必然結果。
中長期依然看好商業地產
盡管目前中國的商業地產存在很多的問題，而且一些問題還較為嚴重，但王永平樂觀的表示，從中長期來看，他依然看好商業地產。
“除了政府對住宅的調控政策影響外，服務業，尤其是中國城市化的快速推進，是今后較長一段時期內我國商業地產持續發展的助推劑。”
中國國際城市化發展戰略研究委員發布的數據顯示，目前我國已邁上城市化的高速路，未來10年我國城市化率將以每年一個百分點的速度增加，這就意味著每年有超過1000萬的農村人口進入城市。到2020年，我國城市化率將達60%左右。
城市化率的不斷提高所帶來的城市人口的持續增加，以及國家擴大內需所帶動的城市基礎設施建設和新區發展，毫無疑問，商業的需求規模將大幅增加，這將為商業地產的持續發展提供廣闊空間。
另一方面，中國經濟結構的轉型強化了對內需的支持，國內外產業轉移趨勢有利于中國服務業發展，商業地產作為服務業的發展平臺，其需求量也將隨之增加。“此外，以經營為目標的商業地產在促進城市可持續經濟發展方面比住宅有明顯優勢，因而其發展也更容易得到國家政策的支持。”
雖然未來商業地產空間擁有不可限量的發展空間，但市場巨大并不等于沒有陷阱，與之相反，對專業的要求能力將會更高。
因此，王永平建議：在今后的發展過程中，商業地產開發商在布局時應該努力做到兩個協調：第一、讓項目與當地人口數量相協調。人氣對商業地產非常重要，如果一個區域或城市人口數量少，而開發商把項目體量做得過大，往往很難取得成功；第二、讓項目與當地經濟發展水平相協調，商業是用來消費的，如果一個地方經濟發展水平較低，其商業活躍性往往就不會高。這種情況下，開發商在布局上就應三思而后行。”
此外，他還表示，在今后的發展過程中，商業地產絕非是量的競爭，而是質的較量。隨著商業地產成熟度日益提高，商業地產的競爭將由早期的圈地、銷售，甚至在招商上競相不惜代價引入一些大品牌作秀，轉向核心環節運營管理的競爭。在這種情況下，企業就必須練好內功，努力做好后期的資產運營管？理。
總之，不論商業地產是紅海還是藍海，只有用專業的心去做專業的事，并形成獨特的核心競爭力，精耕細作，才能取得最后的成功！
