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2024年11月25日
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中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長 牛鳳瑞
11月25日（周三）上午10：00-11：30焦點(diǎn)關(guān)注就“新地王出爐 北京高端物業(yè)能否開啟新紀(jì)元”主題展開，以下是嘉賓中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心前主任、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長牛鳳瑞先生的精彩發(fā)言：
【主持人】：您覺得我們這塊22號地如此高價格推出，會對以后的房地產(chǎn)市場帶來什么影響？在五環(huán)以外的后沙峪，誕生了這么高的價格的一塊地，您有什么樣的感想？
【牛鳳瑞】：我想總體上來說北京也好，全國也好，土地的價格現(xiàn)在是這樣高，現(xiàn)在有新的地王出現(xiàn)，我想還會有新的地王再超越，所以說一浪高過一浪，實(shí)際我對地王的出現(xiàn)，以一種非常平和的心態(tài)來看待。
【主持人】：那您覺得在現(xiàn)在中央別墅區(qū)出現(xiàn)的價格是不是說明對北京地域認(rèn)識跟以前有所不同了？
【牛鳳瑞】：可以這樣看，北京的城市化和工業(yè)化還沒有完成，北京的人口仍然在膨脹，北京城區(qū)面積，建城區(qū)面積仍然在擴(kuò)大，作為順義區(qū)域來說現(xiàn)在已經(jīng)成為北京的新城，他的周邊建成成為新的城區(qū)，新的別墅區(qū)，也好，住宅區(qū)也好，這是以后的趨勢。
【主持人】：您認(rèn)為以后會有更多的地王在我們北京郊區(qū)出現(xiàn)？
【牛鳳瑞】：過去說土地是財(cái)富之父，馬克思說的，土地是我們發(fā)生的基本載體。第二個功能土地是生產(chǎn)的第一要素，是資本。第三個功能要素土地還是我們社會分配和再分配的中介和杠桿，政府利用這種土地價格，土地價格的杠桿調(diào)節(jié)各方面的利益關(guān)系。如果政府運(yùn)用得好，我們各方面會出現(xiàn)一個共贏的局面，如果運(yùn)不好那就是另外的問題。所以我想今天有新的地王出現(xiàn)，第二天，或者以后50年又有新的地王出現(xiàn)，所謂的地王無非就是高價，單價高于前一個記錄，盡管高出一塊錢，兩塊錢也是高的，也是一個新的符號，我是這么想的。
【主持人】：最后還是回歸于自然。最后也請牛總給我們收尾，前兩天有一個新聞熱點(diǎn)，22號地，還有一個新聞熱點(diǎn)就是農(nóng)村入市的問題，盡管這個問題后來被辟謠了，但是仍然對國家土地政策會有一個現(xiàn)象，現(xiàn)在很多關(guān)于政策在12月30號到期的消息，明年國家會出臺什么樣的政策，包括土地政策，包括新政策，農(nóng)村入市這個新聞出來之后，馬上有專家農(nóng)村一入市別墅房肯定會受到影響，昨天有專家出來辟謠說農(nóng)村入市不是真的。您覺得未來土地政策會對政府產(chǎn)生什么樣的影響？近期會有哪些對高端住宅有影響的？
【牛鳳瑞】：剛才叫類別墅，或者高端房地產(chǎn)業(yè)，我想說的第一個看法我們按照現(xiàn)有的政策是南進(jìn)（音）別墅，我一直對這個建議取消，第一中國住房需求處于升級的時期，而這種升級有多樣化，分化，所以出現(xiàn)少數(shù)高端的需求，這種高端需要滿足，這是政策應(yīng)該關(guān)注或者放開的，我們不主要關(guān)注，但是至少要放開，否則的話這些高端需求中國國內(nèi)滿足不了，可能會去國外，整體發(fā)展是有利有弊，但是弊大于利。你把高端客戶滿足不了，把他轟走了，請到國外去，我要建議的話建議這部分做修改。第二土地政策問題，剛才講到農(nóng)村入市問題，農(nóng)村土地入市，農(nóng)村土地轉(zhuǎn)移成建設(shè)用地，流到我們土地市場中來，和城市現(xiàn)有的土地制度二元土地制度的改革問題，這就涉及到我們國家的根本政策層面和制度層面了，這不是說一句話就能解決的。首先我認(rèn)為這個消息準(zhǔn)確嗎？我有一個疑問，還不到這個時候。盡管我認(rèn)為這個政策未來是可以考慮改革的方向之一，但是從目前來看恐怕還不具備這個條件。所以給我第一個反映這個消息準(zhǔn)確嗎？
第二個，首先說處在城市化加速時期，在今后幾年中國完不成工業(yè)化，城市用地?cái)U(kuò)張這是必然的趨勢，中國城市建筑還要占用6500萬畝，占目前耕地存量的3.8%，但是理論上我們農(nóng)村居民點(diǎn)用地的減少可以置換出一億畝以上，我們占用的6500畝左右，我們可以置換農(nóng)村居民點(diǎn)，因?yàn)檗r(nóng)村人口少了，至少可以置換出一億千畝我們現(xiàn)在沒有置換，是因?yàn)槲覀冋邷螅乙恢敝v合理的商業(yè)化運(yùn)作，特別是房地產(chǎn)應(yīng)該更集約化，這部分用地結(jié)構(gòu)大調(diào)整，大變動過程當(dāng)中，這是今后幾十年一個基本的策略。咱們先不說完成城市化那些國家，農(nóng)村基本穩(wěn)定，城市人口不再增加了，這個時候土地制度，像一些人鼓吹的自有化你可以考慮嘛。
第三個層面的問題，怎么樣解決這個問題，我剛才講了城市化用地這種擴(kuò)張是必然的，擴(kuò)張向近郊區(qū)，近郊區(qū)的土地就有一個農(nóng)村用地變成了城市用地問題，我們現(xiàn)在是通過國家征用變成國有土地，這是二元體制，國家通過這種征用變成國有的，然后國家控制這一部分市場。實(shí)際上這個政策應(yīng)該是有利有弊的，我剛才一開始就講這個問題，土地本身來說還是我們國家社會分配和再分配的重要杠桿和媒介，背后的意義是什么？我們土地現(xiàn)有的被拆遷的土地這些使用者，或者占用者，以及我們國家各級政府還有我們開發(fā)商，形成一個利益鏈，這個利益鏈沒有起點(diǎn)沒有重點(diǎn)，而且是一損聚損，一榮聚榮，如果我們這個鏈條斷了，每一個都會受孫，我們這個開發(fā)成了，想買房的人能夠買到他稱心如意的房子，開發(fā)商獲得回報，會有下一輪更大規(guī)模的開發(fā)，有下一輪更大規(guī)模的開發(fā)才能夠有更有效的供應(yīng)，才能達(dá)到下一輪的供求平衡。作為政府來說，有了土地開發(fā)這個收益，他才能有可能提供更多的供地成本，供地資源，滿足市民經(jīng)濟(jì)生活發(fā)展需求。有消息所說北京征用買了800億地皮，這800億土地就可以建1000億地鐵，這1000億地鐵又可以建更多的幼兒園，小學(xué)，以及我們高速公路，這是一個城市實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)可持續(xù)發(fā)展的條件，當(dāng)然這里面有一個被拆遷戶被占地農(nóng)民合法權(quán)益的補(bǔ)償。這就涉及到下一個問題，下一個層次，土地的升值收益分配問題，城市建設(shè)用地引起這么多矛盾，引起這么多群體性事件核心在哪？核心就在土地升值的收益分配，大家不就是伸手嘛，這一刀下去之后我分得多少利益，每個利益相關(guān)者都希望把自己分得更多的利益，沒有什么大驚小怪，哪個接受補(bǔ)償?shù)牟幌Ｍ邮茉礁咴胶茫康巧鐣P(guān)系本身又不可能把所有的利益階層都給你把握好，不可能，就沒有下一輪開盤，這個開發(fā)商就完了。所以我們在整個社會引導(dǎo)應(yīng)該有一個正確的引導(dǎo)，各方面的利益訴求有一個合理的平衡點(diǎn)，這個合理的平衡點(diǎn)在哪？應(yīng)該更多通過市場。這是一個利益共同體，執(zhí)政黨理念就是講各個社會階層利益的協(xié)調(diào)和和諧，剛才講了土地入市問題，盡管你現(xiàn)在是土地的占用者，農(nóng)村現(xiàn)在是他的所有者，但是你的土地升值與你這個村，占用的使用者個人的努力沒有直接關(guān)系，那是整個社會投資所造成的，在理論上這種生存是在社會各個階層里面應(yīng)該有一個合理的分配，道理就在此。所以我想這個過程作為地方政府來講，非常關(guān)鍵的既是利益相關(guān)者，同時又是各方面利益協(xié)調(diào)者，什么事都得他說。所以要提高地方政府執(zhí)政能力，對土地問題有一個正確的認(rèn)識。
最后一個問題，咱們國家有過逆市場化的風(fēng)潮，有順市場化的風(fēng)潮，要加快我們現(xiàn)代化建設(shè)，降低我們現(xiàn)代化實(shí)現(xiàn)的成本，還是我們發(fā)展要節(jié)能減排，我們唯有積極委托的推進(jìn)市場化發(fā)展沒有其他的路子可走。享受同等生活水平，在城市消費(fèi)比在農(nóng)村更節(jié)約，大多數(shù)農(nóng)民進(jìn)城這是中國農(nóng)村發(fā)展一個現(xiàn)實(shí)化的前提，有人說三農(nóng)問題，三農(nóng)問題根子在什么地方，以城代鄉(xiāng)的前提是什么，是城市的強(qiáng)大，城市帶動人口，大家一塊進(jìn)城，所以這個過程中我們對城市用地一個基本判斷，合理的城市用地買入，不會對中國糧食安全形成威脅，我們重新占地是占我們存量3.8%，50年每年的話應(yīng)該占多少？萬分之七，萬分之八不到，這是一個減量。同時我們還有一個增量的問題，我們的增量可以置換出來一個增量，可以大約這個減量，我們光算減數(shù)，不算增數(shù)這就錯了。
我剛才講了農(nóng)村土地入市有近郊區(qū)，有開發(fā)價值的，要遠(yuǎn)離城市你去嗎？他不會去的，剛才講的高端的地也是要依附城市，依托與城市，不可能脫離城市，所以有一個合理距離，這個合理的距離取決于城市的資源比重，自然環(huán)境，像北京一個是綠色，一個是近水。我們別墅的開發(fā)和我們居民居住用地是兩回事，別墅用地我不太懂那個，那屬于高端用地，我們關(guān)心的是什么，我關(guān)心的從政府層面來講滿足這種高端需求，同時得到更大的供應(yīng)。你不是有錢嗎？滿足你的需求，該交什么費(fèi)交什么費(fèi)，然后政府就是這個，然后我們做其他的，這樣社會各方面都會和諧。不要看他花上億買房子，他錢怎么來的，老琢磨這個事，如果他違法了咱們該咱們抓怎么抓，那不屬于房地產(chǎn)層面。
【主持人】：通過牛會長一系列介紹，只要通過合理的資源分配，像中國的土地目前不存在這樣的情況。
【牛鳳瑞】：我們不可能和歐美比，中國人均一居面積不足美國十分之一，這一點(diǎn)是肯定的，當(dāng)然要有利于加以適當(dāng)限制，但是不能等于把門關(guān)死，不能滿足其中少數(shù)高端需求。中國80%進(jìn)入城市，城市占地僅僅占我們國土面積的1.2%就夠了，但是可以按照80%的人口和90%的GDP比重，我們要算大帳，城市化過程中你要取得城市化的這種規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)的話，必然要支付一定成本，經(jīng)濟(jì)學(xué)講沒有的話是天上掉餡餅，我們有的污染、擁擠，占地，更污染，應(yīng)該說城市化的東西是少了，人們?yōu)榱松畹酶篮茫沂遣豢啥糁频某绷鳎F(xiàn)在有些人在城里人住著說一些風(fēng)涼話，說北京如果污染如果擁擠你怎么不走啊，實(shí)際上說白了，我居住下來收益大于居住下來支付的成本，這是一個層面。第二個層面正是因?yàn)橛羞@種集中的污染，為我們機(jī)構(gòu)化的治理提供了前提條件，所以我們污染治理依托與城市才更有效率，只要有這種擁擠我們城市共同交通才能夠有更快的發(fā)展，我們地鐵現(xiàn)在人不擁擠我們修地鐵干嘛。所以這個事是一個連帶的，一個循環(huán)的關(guān)系，不要卡過一個端面來我就分析如何如何，你有道理，但是從總體上來說沒道理，說不清，實(shí)際上我講的就是這個意思。
剛才講的土地問題，最后一個現(xiàn)在有私有化的問題，中國存在的特殊情況，我們還是一個發(fā)展中國家，土地利益結(jié)構(gòu)是處于大變動的趨勢，這個時候如果我們要倡導(dǎo)或者是實(shí)現(xiàn)土地的私有化，盡管可能搞市場經(jīng)濟(jì)必須明晰產(chǎn)權(quán)，但是我們支付的成本很有可能更高，所以至少在最近幾十年里我們的土地私有化的這種提法，或者這種政策在中國不具有可行性，這是的一個基本判斷。當(dāng)然將來的小產(chǎn)權(quán)問題，住房問題，我相信小產(chǎn)權(quán)問題盡管現(xiàn)在利益糾纏在一起，但是我認(rèn)為這是早晚必須解決的問題。這是我們改革中的態(tài)度，不要說誰是誰非，理性一點(diǎn)吧。
