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2024年11月24日
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北京萬柳地塊，毫無懸念地成為今年北京首塊地王，也是此輪房地產調控以來北京首次出現的地王，注定也將成為一塊備受詬病的地王。
這一地王來得不是時候。幾天前，國務院總理溫家寶再次強調，目前房地產市場調控仍然處在關鍵時期，必須堅定不移做好調控工作，決不能讓房價反彈。就在競標開始當天，人民日報發表時評，呼吁國企不要參與競標，黨報為一塊土地出讓發表評論，這是極為罕見的。而在競標現場，本來還有希望奪地的保利地產單方面發表聲明，退出原因據稱是“目前正值房地產調控關鍵期”，其回應喊話維護國企聲譽的用心昭然若揭。
其實，即使沒有國企參與，萬柳地塊早已注定成為地王。正因為看到了這一點，北京市國土局已經推遲了該地塊的競標時間，并且為這塊地設置了價格上限，應該說，方方面面都已經考慮到了此時推出這塊地的敏感性，并且已經做了相應的準備。我們可以想象，如果不設置任何附加條件，這塊地的價格還會更高。
為何無力可以阻止地王誕生？從市場層面看，這塊地確實是一塊優質土地。早在開發之初，萬柳地區就是海淀高端項目云集之地，經過多年的開發和經營，這個地段已經非常成熟，配套齊全，交通便捷，環境優美，周邊分布著不少優質學校資源。在海淀附近，已經找不到這樣優質的地塊，而且，也已經幾乎找不到在建在售的項目，這個地區的需求無處釋放，目前周邊二手房的均價已經達到了每平方米7萬元。成交結果顯示，這塊地的溢價率只有43.6%，可謂傻子拿到都能掙錢，人為壓低地價就像給人家送錢，因此誰也無法阻止它成為地王。
從政策層面看，房地產調控已經成為制造地王的推手。2010年全國兩會剛結束，“堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”也是言猶在耳，北京一天之內連出三個“地王”，這不是開發商故意觸碰高壓線，也不是國企的錯，而是對2008年房地產調控的報復性反應。雖然此次調控不同于以往，但不可否認的一個事實是，商品房土地供應明顯減少，勢必助漲土地價格。各地今年頻頻松動調控措施，就是因為土地出讓金少了，地方財政難以為繼。同時，在打擊投資投機性需求的同時，被抑制的剛性需求和改善性需求積累了相當的動能，而房價實際并無多少下降，人們對于調控政策的心理預期正在改變。
更為關鍵的一點是，房地產政策總是要變的，這已是屢試不爽的真理。一方面中國經濟下行風險加大，中央政府已經開始微調預調，開始放松銀根，增加投資，刺激需求，這助長了房地產調控即將放松的政策預期。實際也確實如此，作為目前無可替代的國民經濟支柱產業，房地產依然肩負重任，很多人甚至認為中國經濟之所以陷入下行風險，就是因為房地產調控，而要阻止經濟下行，最終還要靠房地產。他們看準了中國經濟的病根。另一方面，地方財政體制并無改變，房地產制度性建設也無進展，沒有土地財政，很多地方政府就會山窮水盡，這也是地方政府沖撞房地產調控政策的原因所在。今年又是各地黨政大換班的一年，政策的不確定性是可以預期的，很多人已把賭注押在換屆上。
事實證明，經過多次調控調教的開發商不僅具備了相當的經濟耐受力和心理承受力，也已經熟悉了中國政治和中國經濟的運行規律，熟悉了政策的套路，熟悉了房地產市場的博弈規律，他們是春江水暖時的鴨子。只要這一套東西不變，有誰能阻止地王誕生呢？又有誰會放棄可以下金蛋的地王呢？市場經濟高度發達的美國、日本等都阻止不了房地產業在崩潰的路上狂奔，中國多了一只看得見的手，也未必就能避免重蹈覆轍。其要滅亡，必先瘋狂。這難道也是不以人的意志為轉移的自然規律？
