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2024年11月24日
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河南作為全國第一人口大省，2008年年末總?cè)丝谶_(dá)9918萬人，今年7月成為全國第一個(gè)人口超億的省份。在鄭州，700多萬常住人口壓力也開始轉(zhuǎn)變?yōu)榻煌▔毫Α⒏呙芏取皬?qiáng)迫癥”、公共空間匱乏等。城市漸漸成為“圍城”：外面的人想進(jìn)來，進(jìn)來的人想出去。對此，房地產(chǎn)企業(yè)該有怎樣的思考？
東方地產(chǎn)：您認(rèn)為房地產(chǎn)與人口之間的關(guān)系有多密切？
李曉峰：應(yīng)該說，房地產(chǎn)快速發(fā)展是基于兩個(gè)因素：第一是人口，第二是城市化。而這兩個(gè)因素又可以合二為一，就是“人口的城市化”。
在城市化進(jìn)程中，“進(jìn)城”成了很多人的夢想，于是城市在膨脹，一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)，不知不覺中，鄭州市已出現(xiàn)了四環(huán)，甚至形成了“四環(huán)時(shí)代”。此外，鄭開大道的通車加快了鄭州與開封房地產(chǎn)市場之間的融合速度，“大鄭州規(guī)劃”、“鄭汴一體化”的實(shí)施也將兩地房價(jià)推向更高的階段，由地產(chǎn)引領(lǐng)的“大鄭州”概念正在走向現(xiàn)實(shí)。
東方地產(chǎn)：很多人認(rèn)為，是剛性需求讓鄭州的樓市只漲不跌。您對此怎么看？
李曉峰：長期來說是城市化進(jìn)程下的剛性需求在為樓市不斷輸入血液，但短期來說，開發(fā)企業(yè)的坐地升價(jià)、海外熱錢的進(jìn)入以及投機(jī)購房，促成了樓市的高房價(jià)泡沫。
另一方面，近幾年樓市經(jīng)歷波折后的強(qiáng)力反彈，也給購房者提供了一個(gè)錯(cuò)誤的信息，認(rèn)為房地產(chǎn)是增值行業(yè)，房子是增值保值產(chǎn)品，這也在一定程度上進(jìn)一步刺激了房地產(chǎn)的繁榮。
東方地產(chǎn)：您認(rèn)為中國的城市化會讓房地產(chǎn)受益多長時(shí)間？
李曉峰：由于我國政府出臺的全面經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的實(shí)施，我國就業(yè)水平和國民收入將在今年出現(xiàn)較為明顯的恢復(fù)，城市化水平將在今年出現(xiàn)增長加快的局面。根據(jù)預(yù)測，今年我國城鎮(zhèn)人口將達(dá)到64729萬人，城鎮(zhèn)人口比重將達(dá)47.7%。而在1996年的時(shí)候，中國的城市化率只有30%，可見近十五年是中國城市快速發(fā)展的“黃金時(shí)期”。但是，城市化不是永無止境的，當(dāng)城市人口發(fā)展到一定數(shù)量之后，城市化速度就會放緩。
根據(jù)國際上的規(guī)律，當(dāng)城市化率達(dá)到80%的時(shí)候，發(fā)展起來就會更為緩慢。由于中國人口過多，有人認(rèn)為當(dāng)中國城市化率達(dá)到70%的時(shí)候，就會逐漸緩慢。目前，中國的城市化率距離這一數(shù)字還有約23%。按照每年1%的城市化率增長，中國房地產(chǎn)還有二三十年的好時(shí)光。之后，房地產(chǎn)行業(yè)會從新房的增量轉(zhuǎn)向存量房的租售。
東方地產(chǎn)：目前有一個(gè)現(xiàn)象，很多有錢的人選擇在郊區(qū)居住，您認(rèn)為這反映了城市化發(fā)展的何種問題？
李曉峰：錢鐘書先生筆下的《圍城》中說，城內(nèi)的人想沖出去，城外的人想擠進(jìn)來，千辛萬苦進(jìn)了城才知道出城的艱辛。
這很像今天的樓市，一方面城市化進(jìn)程加快，各市地先富起來的消費(fèi)者及大中專畢業(yè)生向往著都市的繁華生活，想在市區(qū)內(nèi)買房置業(yè)；另一方面，市區(qū)內(nèi)有車有房一族，已厭倦了嘈雜的城市生活，追求空氣清新的郊外第二居所；還有一些無房的工薪階層，盡管想住在離單位較近的住宅里，但由于郊區(qū)較便宜的房價(jià)，他們選擇了出城。
我曾經(jīng)讀到這樣一個(gè)數(shù)據(jù)：在鄭州一些高密度居住區(qū)，負(fù)離子含量非常小，只有幾百個(gè)，但在外環(huán)，負(fù)離子含量多達(dá)三萬。這實(shí)際上反映出在城市化過程中，人們的物理居住空間正在惡化。這同時(shí)引發(fā)了一個(gè)問題：在城市攤大餅式的開發(fā)中，我們的政府，我們的企業(yè)，也許更應(yīng)該思考我們的居住質(zhì)量。
