梯級城鎮化提振二三線房地產市場
時間：2012-07-06 10:33:12
來源：中國財經信息網
從城鎮化特別是放寬戶籍限制的路徑選擇上來看，中小城市將成為主陣地，這就意味著二三線城市甚至四線城市的房地產業將迎來發展機遇
未來40年，將有3億多農村人口轉為城市人口。想象一下，如此之大的人口規模，將對房地產市場產生多大的帶動作用。這才是對中國房地產行業長期繁榮持續而又健康的刺激因素。在接受《中國投資》雜志采訪時，北京大學房地產研究所所長陳國強表示，國際經驗表明，城鎮化率30%-70%是城鎮化速度最快的時期。數據顯示，從一線城市開始的中國第一次城鎮化浪潮，已使得部分地區城鎮化率高達70%以上，而這一數字在二三線城市大多不足40%。
事實上，從2009年12月的中央經濟工作會議開始，以前經常提到的城市化進程已經被城鎮化取代，二三線城市房地產市場的發展就已經被推到臺前。
城鎮化既延續了原有城市化的概念，又有所區別，對于整體房地產業而言無疑是有利的，陳國強向記者表示，城鎮化的范圍更廣泛，并且突出了中小城鎮的概念：從城鎮化特別是放寬戶籍限制的路徑選擇上來看，中小城市將成為'主陣地'，這就意味著二三線城市甚至四線城市的房地產業將迎來極大的發展機遇，中國指數研究院副院長陳晟也在此前接受《中國投資》采訪時表示，下一步與大城市距離比較近的一些小城鎮的房地產業發展空間會很大。
作為對相關產業帶動作用最強也是產業鏈最長的行業之一的房地產業，受益于城鎮化進程的還不止于此。不難想象，在農村人口轉為城市人口滿足了住房需求后，必然會有相關的裝修、家具、家電等后續消費。據介紹，房地產會拉動50多個行業，除去最直接的鋼鐵、建材、水泥等行業外，對于消費品的拉動作業也不可小覷。
梯級城鎮化
中國的快速城鎮化格局，絕不僅是簡單地轉移農村人口到城市來居住這一層含義。我們更為關注的是中國城市化發展的格局。在住建部政策研究中心副主任秦虹看來，中國城鎮化在最近10年發展最為快速，而在這過去的10年中，中國城鎮化速度最快的當屬200萬人以上的特大型城市。統計數據顯示，在2001年的時候，200萬人以上的特大城市只有25座，而2011年這一數字達到了52座。然而，截至2011年末，我國城市常住人口已達6.9億人，而其中有超過1/6的農民工。在秦虹看來，大城市是裝不下那么多人的，所以房地產調控不是要讓城鎮化，不是抑制和限制二三線城市，相反，二三線城市是進入21世紀后第二和第三個10年住房建設和城市建設的主戰場，應加快速度。
在秦虹看來，中國的城鎮化進程呈現出明顯的梯級特征。從定居落戶的角度來講，很多農村人首先是在周邊的縣城定居落戶，然后小城鎮的人就到中小城市定居落戶，中小城市的人到大城市定居落戶，大城市有能力的人到北京上海這樣的特大城市定居落戶。因此，在過去的10年作為中國區域經濟發展中龍頭的特大城市增長速度快，人口集聚速度快，人口增長數量快。
但是，隨著大城市房價貴，生活成本高等現象愈發普遍，也使得大城市周邊的中小城市的吸附性更高，居住環境更好，吸引更多的人來定居。從十一五開始，我國努力打造以城市群作為推動城鎮化發展的主體空間格局。最突出表現在城市群內打造同城化的1小時、半小時經濟圈，通過軌道交通來推動城市群之間的城市連接。這樣的發展趨勢更提升了龍頭城市中的中小城市市場發展空間，它們離核心城市距離越來越短，交通越來越便捷，同城化速度越來越快。城鎮化進程使得大中小城市均衡發展在今后將會更加協調。
十一五十二五規劃均明確提出將城市群作為推進城鎮化的主體形態。近年來，長三角、珠三角、海峽西岸等針對東部沿海的區域規劃先后出臺；中西部地區出臺了成渝都市圈、長株潭、武漢1+8 城市群、關中-天水經濟區等規劃，以促進城鎮化進程的加快和城市圈的成熟。
換而言之，今后中小城市在城鎮化過程中面臨著重要的發展機遇，這和目前的產業結構調整以及城市群戰略的推動和實施有著密切的關系。所以，梯級城鎮化的發展格局將會惠及中國的大中小城市房地產業市場的發展，秦虹如是說。
開發商的選擇
隨著二三線城市各種新城開發、城鎮化運動創造出大量實實在在的土地供給，開發商們正被吸引紛紛逐利而來。
中國房地產業協會秘書長朱中一表示，一方面，基礎設施建設的完善，為二三線城市房價的上漲提供了支撐；另一方面，新城開發提供的大量土地，是開發商以較為低廉的代價迅速擴大土地儲備的良機。在朱中一看來：城鎮化對房地產行業的影響，主要是城市改造蘊藏的房價升值空間，戶籍制度改革帶來的人口增長以及產業增長所帶來的居民收入水平提高。
面對一線城市日益激烈的競爭格局，二三線城市正在成為房地產企業未來做強做大的機會。眾多行業龍頭企業已經完成北上廣深等主要城市的進駐，而多數二三線城市進駐的全國性龍頭企業數量不多，隨著這些城市投資吸引力的逐漸釋放，未來可成為更多企業做大規模的重要選擇。
根據中國指數研究院2011年中國地級以上城市房地產開發投資吸引力百強研究數據顯示，未來一二線城市仍是房地產市場最為重要的組成部分，但三線的地級城市將保持高速成長，尤其東部三大經濟區的地級市將是值得重點關注的對象。第一，一線城市的市場規模龐大，城鎮化程度已經很高，近年來增速放緩，市場發展的重點是結構性調整。第二，短期內限購政策會限制二線和部分三線城市的發展，但長期來看，在區域規劃和平衡戰略的推動下，地級市的快速發展將是必然趨勢。第三，成熟的城市群輻射能力更強，東部三大經濟區的地級市投資吸引力普遍較高。東部的三線城市和中西部的二線城市將是未來城鎮化和人口轉移的重點，將為當地房地產市場帶來巨大潛在需求，也是開發企業掘金房地產市場、擴大規模、獲得長遠收益的重要選擇方向。
2010年以來，三線城市銷售面積和銷售額穩步增長，占全國比重大幅上升。2010年和2011年，受限購政策影響，一二線城市商品房銷售面積和銷售額出現較大程度的回調，而三線城市商品房銷售面積分別增長23%和18%，銷售額分別增長42%和40%，明顯高于同期一二線城市。三線城市的增長是推動全國商品房銷售持續增長的重要動力。從占比上看，三線城市銷售面積和銷售額占比明顯提高，一二線城市則明顯下降。
北京土地市場顯得更為落寞。在過去的前5個月里，北京共計成交57塊土地，土地出讓金累計為135.6億元，僅為去年全年的12.8%，同比下降48.7%。鏈家地產的統計數據顯示，北京前5月住宅用地累計成交7塊，建筑規劃面積為124.7萬平米，僅為去年的13.4%，出讓金為72.5億元，為去年的15.3%。
在品牌房企無意北京拿地的同時，二三線城市迎來了土地出讓高峰，以萬科、萬達等為代表的房企頻繁出手抄底拿地，布局二三線城市。有數據顯示，2011年，碧桂園、恒大、綠城、雅居樂、保利、萬科、富力、中海8家品牌房地產企業共獲得的土地中，一線城市占比10%，而三線城市占比35%。在全國 286個地級以上城市的開發投資吸引力排名前50位中，長三角地區入圍城市最多，其次為環渤海及珠三角地區；三大經濟區的三線城市表現優異，部分地級市甚至超越東北和中西部的二線城市。
而今年4月以來，房地產企業在二三線城市更是頻繁拿地。其中，萬科的動作較大，從4月開始，萬科在青島、唐山、南充、貴陽拿下5宗地塊，占地總面積為33.6萬平方米，規劃建筑面積共91.5萬平方米。4月下旬到5月初，金科以約12億元的價格，接連拿下重慶4宗土地，占地面積約48萬平方米。綠地地產則斥資8.7億元，一舉斬獲濟南3宗商業金融用地、4宗住宅用地。此外，5月8日，雅居樂公告稱，以6.96億元的總代價，獲得重慶市大渡口區一宗住宅及商業用地。次日，碧桂園以底價1.585億元將佛山一宗住宅用地收入囊中。值得關注的還有大連萬達，該公司于5月24日以總價20.36億元拿下佛山南海區一地塊。
中國人民大學土地政策與制度研究中心主任葉劍平向記者表示：對于房地產行業而言，要做到保增長、調結構，選擇增加對二三線城市普通商品房住宅供給可謂是明智之舉。
