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    近日，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)專家委員陳國(guó)強(qiáng)表示，在當(dāng)前樓市面臨嚴(yán)峻調(diào)控的背景之下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)當(dāng)中一道風(fēng)景，或者成為引人關(guān)注的一種現(xiàn)象。我們到底該如何來觀察這道風(fēng)景或者分析這個(gè)現(xiàn)象？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和當(dāng)初的工業(yè)地產(chǎn)有沒有區(qū)別，區(qū)別在哪里？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的前身或者產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的源頭是過去改革開放初期出現(xiàn)的，工業(yè)園區(qū)等等。

    今天的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和過去的產(chǎn)業(yè)園區(qū)到底有哪些差別，哪些特點(diǎn)，我觀察有這么幾個(gè)方面。首先在投資運(yùn)營(yíng)主體上，過去各地各種形式、各種規(guī)模的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資運(yùn)營(yíng)主體是地方政府或者地方背景的管委會(huì)，今天的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多數(shù)是民營(yíng)企業(yè)為主體，民營(yíng)企業(yè)扮演了投資運(yùn)營(yíng)的主體。第二，在運(yùn)營(yíng)的重點(diǎn)上，過去的工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要是側(cè)重于招商引資，如何把產(chǎn)業(yè)引進(jìn)來，今天的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)為表、地產(chǎn)為里。第三是政策工具和政策手段上，現(xiàn)在主要是提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)、配套服務(wù)，這個(gè)和過去顯然有很大的差別。在引進(jìn)的企業(yè)特點(diǎn)上面，過去各種類型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)主要是引進(jìn)三資企業(yè)，包括港臺(tái)企業(yè)等等，今天的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要對(duì)接的是一些大城市或者中心城市，他們有產(chǎn)業(yè)外移，像北京、上海主城區(qū)各種規(guī)模不等的企業(yè)如何外移，轉(zhuǎn)移到郊區(qū)、轉(zhuǎn)移到更偏遠(yuǎn)、成本更低的區(qū)域。還有一個(gè)需求是中小企業(yè)，因?yàn)檫@些中小企業(yè)主要成長(zhǎng)于非中心城市，他們有一個(gè)很大的愿望是進(jìn)駐到大中城市，尤其像北上廣深這樣的大城市。換言之，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要是適應(yīng)和滿足了以上兩類企業(yè)的發(fā)展需求，當(dāng)然了，在一些中心城市還有一些相關(guān)的新興產(chǎn)業(yè)，包括文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)等等。

　　第二，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為什么近年來這樣廣受關(guān)注，這樣快速?gòu)?fù)制、快速成長(zhǎng)？背后有幾點(diǎn)原因，主要基于幾大機(jī)遇，首先是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展機(jī)遇，對(duì)地方政府來說，無論是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)大家是有目共睹的，地方政府優(yōu)先考慮的是如何刺激消費(fèi)、對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)，往往一個(gè)成熟的開發(fā)區(qū)、一個(gè)成熟的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不僅可以解決當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)、增加稅收、提升區(qū)域價(jià)值等等，而且還可以對(duì)周邊的區(qū)域發(fā)揮比較明顯的示范效益或者溢出效益，所以地方政府對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展投入了非常高的熱情。第二是行業(yè)自身升級(jí)發(fā)展的機(jī)遇，過去十多年，我們行業(yè)當(dāng)中成長(zhǎng)了很多有實(shí)力的企業(yè)，這些企業(yè)既具備了足夠的資金能力、行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、社會(huì)資源以及資源整合能力，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為他們順理成章的一個(gè)新的選擇。第三是表現(xiàn)在當(dāng)前的行業(yè)調(diào)控，為我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造了一個(gè)新的機(jī)遇。調(diào)控之下，像養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等等，剛才朱會(huì)長(zhǎng)特別提到了這些，這些復(fù)合形態(tài)的地產(chǎn)因禍得福、受益匪淺，在這樣的特定環(huán)境之下，自然吸引了更多的地產(chǎn)。

　　第三，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是不是一個(gè)新的奶酪，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為我們企業(yè)轉(zhuǎn)型或者拓展企業(yè)自身戰(zhàn)略空間的重要方向，在當(dāng)前它既是規(guī)避調(diào)控、繞開土地招拍掛的有效方式，同時(shí)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目相比，我們分析了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以獲得有別于常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目的高額利潤(rùn)，這個(gè)利潤(rùn)點(diǎn)恐怕至少有五個(gè)方面，首先是城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)所帶來的利潤(rùn)點(diǎn)。第二是土地一級(jí)開發(fā)以及土地轉(zhuǎn)讓的收益，投資運(yùn)營(yíng)商可以自己來參與二級(jí)市場(chǎng)的投資開發(fā)，但是也可以保證一級(jí)開發(fā)的土地給其他企業(yè)參與。第三是房地產(chǎn)開發(fā)的銷售利潤(rùn)。第四是后期管理運(yùn)營(yíng)的利潤(rùn)，和長(zhǎng)期住宅項(xiàng)目相比，是很大的差別。還有一個(gè)最重要的就是土地的增值收益，過去住宅項(xiàng)目除了暴利，有很大一塊是來自土地的收益，但是這一塊奶酪對(duì)住宅項(xiàng)目來說，隨著調(diào)控已經(jīng)被政府拿走了，所以這一塊未來會(huì)成為有別于常規(guī)住宅項(xiàng)目一個(gè)重要的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　第四，和住宅項(xiàng)目相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的不同點(diǎn)表現(xiàn)在哪里？我想至少表現(xiàn)在這么幾個(gè)方面。所謂產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)加地產(chǎn)兩者的結(jié)合，是復(fù)合型的地產(chǎn)形式，所以地產(chǎn)是載體，產(chǎn)業(yè)才是核心。地產(chǎn)是表，產(chǎn)業(yè)是里。如果抱著過去住宅地產(chǎn)的思維、住宅地產(chǎn)的模式和手法去運(yùn)作，恐怕等待我們的是一個(gè)失敗的運(yùn)營(yíng)。第二，它是強(qiáng)調(diào)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)并重，關(guān)鍵是要培育產(chǎn)業(yè)，保證園區(qū)的產(chǎn)業(yè)，有它生存發(fā)展的空間。第三，過去住宅地產(chǎn)、住宅項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)速戰(zhàn)速?zèng)Q，強(qiáng)調(diào)運(yùn)動(dòng)戰(zhàn)或者強(qiáng)調(diào)陣地戰(zhàn)，行業(yè)當(dāng)中一些標(biāo)桿企業(yè)，像萬科、恒 大都在以高周轉(zhuǎn)的模式快進(jìn)快出，但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相比于住宅顯然思維模式是持久戰(zhàn)，因?yàn)槌志脩?zhàn)是消耗戰(zhàn)，跟粵菜里邊的煲湯一樣，需要溫火慢煮慢燉，這是跟住宅地產(chǎn)非常明顯的差別。第四，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)企業(yè)和政府的合作，強(qiáng)調(diào)雙贏、多贏，我們注意到像聯(lián)邦地產(chǎn)，他們就把企業(yè)客戶和地方政府作為投資運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的兩大客戶，所以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)追求的是多贏，特別是需要跟政府形成共贏關(guān)系。第五，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更注重可持續(xù)的增長(zhǎng)，更多的關(guān)注就業(yè)、稅收以及區(qū)域價(jià)值的提升，這是和住宅相比很顯然的差別。

　　第五，住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，成功的關(guān)鍵在哪里？這恐怕是很多企業(yè)非常關(guān)心的。從上一年的比較可以知道，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和常規(guī)的住宅地產(chǎn)，包括商業(yè)地產(chǎn)相比，顯然更復(fù)雜，作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)商，需要更高超的資源整合能力，需要能夠教育更大范圍的企業(yè)招商，需要銜接好政府企業(yè)資源等等，這是很基本的要求。另外一個(gè)要素是需要做好產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)，這個(gè)加法如何來做，要實(shí)現(xiàn)過去住宅開發(fā)商向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的角度轉(zhuǎn)變，從單純的住宅開發(fā)商真正轉(zhuǎn)型成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的綜合運(yùn)營(yíng)商，如果這兩條不具備，或者準(zhǔn)備的不足、不充分，套入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域就充滿風(fēng)險(xiǎn)。

　　第六，什么樣的企業(yè)能夠真正吃上產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這塊奶酪，或者能夠分享產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的大餐？答案很明確，從我們已經(jīng)看到的既有的這些成功案例企業(yè)身上可以找到答案，這里我們也可以向大家做點(diǎn)推薦，大家可能都了解，北京或者北京周圍的一些例子，比如華夏信托基業(yè)參與運(yùn)營(yíng)的工業(yè)園區(qū)，從06年開始到現(xiàn)在，像聯(lián)東從起步到今天也有十年的歷史，像北京的總部基地模式等等，我們周圍已經(jīng)可以看到很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的成功運(yùn)營(yíng)案例。從這些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的榜樣身上，我們可以獲得一些有經(jīng)驗(yàn)的借鑒和運(yùn)營(yíng)的靈感。