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2024年11月24日
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“首套房七折利率”、“認房不認貸”等一系列充滿新意的微調舉措，將河南省的“救市”新政推上了輿論的風口浪尖。然而，僅兩天之后事情發(fā)生突變，河南省政府官員向中國證券報記者證實，近期輿論壓力太大，新政有“踩線”嫌疑，擬推出的房地產微調政策終止討論和執(zhí)行。
在政策夭折的同時，利益的糾葛隨之浮出水面。河南省政府推行救市措施是源于經濟發(fā)展壓力，期望借此拉動低迷的房地產投資。在實際操作層面，目前河南省首套商品房普遍實行基準利率，當地銀行業(yè)人士對執(zhí)行七折利率普遍持質疑態(tài)度。此外，在信貸放松和價量齊升的支撐下，開發(fā)商資金壓力明顯緩解，對政策救市的期盼值不高。
省政府擔心新政“踩線”
“這兩天來咨詢利率優(yōu)惠的客戶很多，不過目前還沒有接到具體的通知”，鄭州永威·翡翠城的售樓員桑小姐對近日熱議的河南房地產新政十分關心，“我自己也買了一套這里的商品房，還沒正式付款，如果七折利率的政策快點實施當然好了。”
無論是作為購房者，還是售樓員，期待利率優(yōu)惠政策的桑小姐都要失望了。6月27日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設廳官員在接受中國證券報記者采訪時表示，此前省發(fā)改委、人行鄭州中心支行等多個部門曾經形成了《關于支持剛性需求促進房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》的文件，不過處于內部討論階段，并未正式下發(fā)。這位官員強調：“河南省的房地產政策肯定要和中央保持一致，近期輿論關注帶來了很大壓力，微調政策有一些‘踩線’的嫌疑，省政府已經決定取消執(zhí)行。”
之所以河南省大力度拉動房地產發(fā)展，主要是源自維持經濟、穩(wěn)定發(fā)展的需要。今年1-5月河南省房地產開發(fā)投資943億元，同比增長20.6%，增幅回落15.1個百分點。全省商品住宅銷售面積為1216.12萬平方米，下降了11%。人民銀行鄭州中心支行提供的數據顯示，自2011年7月之后，河南省房地產開發(fā)投資增幅出現回落，并且回落幅度不斷擴大，土地購置面積和成交價款也明顯減少。
對于中部省份來說，投資對于拉動經濟的作用十分顯著。今年1月-5月，河南省工業(yè)生產、固定資產投資、房地產投資和消費品零售總額的增速均出現回落。其中，固定資產投資6425.66億元，同比增長23.9%，增幅下降5.9個百分點。
銀行機構不愿七折優(yōu)惠
在河南省鄭州市，銀行辦公室與開發(fā)商售樓處關于信貸政策的變化有著截然不同的聲音。
工商銀行鄭州卡薩公寓支行信貸負責人表示，河南省的房地產政策變化從出臺到執(zhí)行的周期，如果真的實施，大概一到兩個月就可以按照新的利率優(yōu)惠政策執(zhí)行。招商銀行鄭東新區(qū)支行、建設銀行二七路支行則表示，尚未接到通知，目前首套房仍然執(zhí)行九折利率。這些銀行機構的觀點比較一致，只要政策要求首套房七折利率優(yōu)惠，它們將會貫徹執(zhí)行。
然而，當中國證券報記者走訪多家樓盤發(fā)現，利率優(yōu)惠遠沒有銀行機構宣傳的“樂觀”。水岸名苑是由鄭州綠城房地產公司開發(fā)的項目，售樓員薛小姐表示，與該樓盤合作的多家銀行目前沒有利率優(yōu)惠政策，即使是購買首套房也需執(zhí)行基準利率。
在永威·翡翠城售樓大廳的客戶休息區(qū)，茶幾上擺放著“工商銀行”、“招商銀行”、“中國郵政”等牌子。據介紹，這是銀行駐售樓處信貸專員的工作位。一位工商銀行工作人員在聽到七折利率優(yōu)惠時用力地擺了擺手，“我看到網上說的政策了，不過執(zhí)行起來不太可能。現在首套房想要申請到九折利率都很難，更別說七折了”。她指著對面中國郵政的工作人員說，“她們郵政的審核更嚴格，一些以基準利率申請房貸的客戶都卡了殼”。當記者詢問什么條件可以申請利率優(yōu)惠時，這位工作人員介紹，工商銀行金卡客戶、兩個以上客戶聯(lián)保還款都比較容易獲得相關資格，如果只是普通客戶想要申請九折利率，通過的幾率不大。
河南省浦發(fā)銀行的一位信貸負責人算了一筆賬，根據央行調整后的存貸款利率測算，五年期銀行存款利率上限是5.61%，而按照7折計算的首套房貸優(yōu)惠利率是4.76%（5年期以上），倒掛十分明顯。不過，這只是紙面上的比較，對于一些大型銀行來說，由于具備網點優(yōu)勢和活期存款占比較高的優(yōu)勢，獲取資金的成本較低，一般綜合付息率僅在1.5%到2%之間。他表示，“如果實施4.76%的7折房貸優(yōu)惠利率，考慮銀行的經營成本和吸儲成本，大型銀行仍舊有賺，只是盈利空間十分有限。”
一些銀行暗中“認貸不認房”
6月27日，中國證券報記者走訪了鄭州市多個樓盤，由于是工作日，看房者寥寥無幾，人數最多的永威·東棠2期也僅有三批客人。然而，與冷清的售樓處相比，鄭州樓市卻呈現出量價齊升的特征。
永威·東棠2期臨近鄭州一號線地鐵，普通住宅銷售均價在13500元每平米，在售樓處的銷控表上，先期開盤的2號樓、3號樓的房源已經基本售罄，5月末開盤的9號樓也銷售近半。
同屬于鄭州市永威置業(yè)有限公司開發(fā)的樓盤，永威·翡翠城的銷售情況也比較理想。據銷售經理介紹，自今年4月一期四棟住宅開盤以來，已經完成了80%以上的銷售任務，資金回籠8億多。在帶領記者參觀樣板間的途中，售樓員桑小姐指著最搶手的一棟樓說：“中間100平米的戶型比兩個月前開盤時貴了10萬元，大概每平米漲了1000元。旁邊的大戶型每平米也加價200元。現在的整體售價與開盤時基本一致，不過折扣已經從當時最低九二折，提高到現在的九五折，相當于變相的漲價了”。
5月份鄭州房地產指數報告的數據顯示，市區(qū)商品房銷售量為10523套（間），銷售面積95.5萬平方米，這是自2011年3月份實施限購政策以來，單月銷售量首次突破萬套。
據鄭州某樓盤銷售人員介紹，今年3月份以來，看房人數和簽約量明顯增加，開發(fā)商的資金壓力已經明顯緩解。對于傳聞中的河南省“認房不認貸”的微調政策，他不是很在意，“有過貸款記錄，但是名下沒有房產的客戶只是剛需中的很小一部分，對于銷售拉動作用十分有限。并且，鄭州一些銀行已經暗地里按照‘認貸不認房’來執(zhí)行限購政策，即名下有一套住房，只要沒有貸款記錄，相關銀行依然會以首套房的名義辦理貸款。雖然貸款利率沒有優(yōu)惠，不過可以做到利率不上浮。”（記者 劉興龍）
