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2024年11月24日
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在近日舉辦的中國民企投融資大會論壇上，中國商業地產聯盟秘書長、中國國際城市化發展戰略研究委員會專家委員王永平表示，目前房地產調控方向不清、目標不明、動機不一，其結果造成效果不佳。現在總體的市場停滯不前，只有局部地區回暖，這是不正常的。他對此提出建議：短期政策與長期政策相結合，堵與疏相結合，軟的政策與硬的政策結合，調人與調己相結合。
在發言過程中，他說，商業地產發展中存在的四大誤區： 一是地方政府覺得越多越繁榮。現在很多人簡單理解為投資、出口、內需這三架馬車，出口幾乎無望，這個時候更多人會講擴大內需，但是擴大內需地方政府簡單等同于發展商業地產，商業就是內需，商業一定要有一個載體，這就是商業地產。把商業地產的開發不與人口規模相協調、不與城市的經濟總量相協調、不與城市的規劃資源相協調，這樣帶來了一些城市出現泡沫化的傾向，一些欄位化的傾向，我覺得商業地產的繁榮絕對不是一個量的問題，更多的是要轉變發展方式，更多是一個升級和一個轉型的問題，我們應該是有集中的商圈化的規劃，與多層次的、多元化補充的合理商業格局。 二是商業用地的推出越貴越顯得城市有價值。很多地方出現了“地王”項目，實際上“地王”幾乎都沒有好的結果，比如綠城和正大聯合拿的項目，現在還和潘石屹(微博)在打官司，這就是地王抗不住了。更早一點，有一個公司在上海拿了一個項目，最后也悄悄推給了地方政府。今年上半年廣州的萬科也說要建一個博物館，最后又把地還給了政府，土地太貴了實際上對城市的發展不太有利。就像錢江新城一樣，我們蓋了很多的樓，但是晚上一片漆黑，但是我相信錢江新城未來的前景會很好，但是過程中一定要養，如果我們的土地抬得很高，一定會有問題。像這個酒店，我昨天晚上去吃自助餐，但是沒有開，原因就是入住的人比較少，這樣的酒店如果不是政府來建，一定會長期虧損，我和一個酒店公司的老總在聊，他說酒店再也不能建了，這么多綜合體一定會有問題。有一些公司明智一點不去拿，這幾年因為土地價格太高，所以他都沒有去拿，我覺得這是對的，這是兩個誤區。 針對企業也有一些誤區，比如宏觀經營等同于微觀經營，很多人認為現在商業房地產的發展前景還不錯，因為我們的宏觀經濟還是保持在一個比較高的增長，盡管現在有所下調，還有城市化，我們仍然只有不到50%的比例，有一個比較大的空間，但是宏觀機遇不等同于微觀機遇，一個方面來講，商業地產的機會更多是取決于企業，個體的各方面能力的建設，我想作為一個商業地產需要有眼力、實力、耐力，需要有資源、資金，還要有資力。要有資源就是說要能夠招商，要和品牌結合，要有資金的話你要長期持有。資力的話是要有資深的人才幫你定位，這不是一個宏觀機遇能夠帶給你的。 春江水暖鴨先知，地產水寒商先知。現在一些商家告訴我，現在他們今年的銷售有了明顯的影響，上午和國美電器通話，今年上半年國美電器閉掉的商店有30家，蘇寧電器有上百家，其中相當一部分因為經營業績不好，而且套用他們的講法無是不僅不盈利，而且沒有未來，所以他們關掉了，商業的這種觀點一定會對商業地產未來的租賃帶來壓力。宏觀機遇好不等同于微觀機遇好，我們可以看到東邊日頭西東邊雨的情況經常有，在一些城市里有些項目風聲水起，有些項目有困難，這也是商業地產的復雜性所在，它不是簡單可以復制。還有一個誤區是調控住宅覺得利好商業，這和住宅的依賴性有關系。這是我講的商業地產的幾個誤區。
同時，商業地產還面臨三大挑戰：一是因為一些城市無節制地提供商業供應，所以造成了我們商業競爭有些過度。這里面有兩個問題，一方面是競爭過渡問題，另外是一些商業低端不夠專業，出現了一些不夠好的物業，比如選址有問題。我上周到鄂爾多斯，鄂爾多斯有一個新區，人稱“鬼城”，這個地方現在市區入住人口有一萬多，加上臨時人口，大概有兩三萬人，我去看了一個項目，已經有三十萬平米的購物中心落成，前面是一條河，背后是一個濕地和一大片廣袤無垠的大草原，他們的預期是說政府在未來會有很多的高樓，我不知道是什么年代會落成。這樣的項目招商怎么辦？他說建電影院，電影院的投資是兩千萬，我建議開發商先建好，我給你們管，可以約定票房達到一定程度，我們可以回購你，這是他們的想法。另外，我到青島去看一個不太好的地方要招一個北京的餐飲，有兩千平米的位置，商家開出的條件是按每平方米五千塊錢的標準來裝修，一千萬的裝修費，另外我也不付固定資金，按銷售提成走，就意味著一旦形勢時間不好的話，只要把碗筷拿走，什么風險都是開發商自己的，這就是一個問題，未來開發商的議價能力可能會逐步下降。 二是問題項目將來處置比較困難。如果一些項目的選址有問題，它的建設結構有問題的話，將來不可以輕易變住宅日。 三是競爭進入深水區。我們早期的競爭從土地的競爭，比如誰擁有更多的商業用地儲備、誰擁有更便宜的土地，然后到營銷，誰可以賣得更貴，誰有更好的故事可講，現在開始進入深水區，我們要看資產管理能否升值，但現在看起來我們的投資熱還沒有明顯下降，07年商業銀行的開發投資是18%，08年是20%，09年是24%，2010年是33%，2011年是31% ，2012年是34%，現在還在上漲的趨勢。后期會出現什么狀況？現在市場的狀況概括起來是“行內悲觀，行外樂觀”，外面的人不知，但是進來的人知道里面是比較麻煩的。還有一句話叫做“內行樂觀，外行悲觀”，真正專業的公司來講的話，會覺得別人的存在和我沒有多大的關系，我沒有競爭對手，所以很多外行可能會吃到苦頭。
