深圳崗廈拆遷：“種房子”收獲一村富豪
時間：2009-11-12 14:36:58
來源：《每日經濟新聞》
深圳崗廈片區改造堪稱目前中國最大的“城中村”改造項目。在其拆遷的過程中，樓房的主人們獲得賠償的數量，或也堪稱全國之最。
深圳市福田CBD崗廈村舊城改造項目近期啟動，拆遷工作全面推進。與此同時，崗廈村的改造正在創造一個令人難以置信的 “神話”——在房屋拆遷的一夜之間，500多棟樓房的主人集體跨入千萬甚至億萬富豪行列。
然而，《每日經濟新聞》記者調查發現，崗廈村大量拆遷樓房都是在幾年前搶建而成的，通過增加樓層、擴大房屋面積，從而在拆遷過程中獲取了堪稱“天價”的補償。
崗廈改造一等十年
無論是原住居民，還是初來深圳者，對于“崗廈”這個名字一定不會陌生。這里是深圳CBD中心區僅存的一片城中村，也是許多初來深圳的“淘金”者尋求租房的理想去處。
11月5日，《每日經濟新聞》記者在崗廈村舊城改造現場看到，經過了大規模的拆遷之后，整個崗廈片區已經面目全非，幾乎成為了一片建筑廢墟。零星“屹立不倒”的樓房十分突兀地矗立在空曠的工地上，與附近CBD密集的商業大樓遙相呼應。
“說拆遷都說了十幾年，今年下半年才正式開始拆。”記者在僅存不多的樓房內遇見了正前來收租的房東張彩霞 （化名）。“當初搶建的現在都發了大財，我們這些老實人卻沒有得到更多補償。”張彩霞頗有些憤憤不平地說。30年前，她就嫁到崗廈村，幾乎見證了崗廈從無到有，從貧窮到繁華的全部歷程。
崗廈城中村改造，可謂十年一夢。早在1998年，為了建設深圳中心區，深圳市政府決定對崗廈河園片區進行全面改造。但在此后的將近十年時間里，經歷了數次“正式啟動”，卻又因種種原因不了了之。
在崗廈改造一拖再拖期間，發生了名噪一時的深圳蔡屋圍“史上最貴釘子戶”獲賠事件。
1997年，深圳蔡屋圍村民蔡珠祥、張好蓮夫婦在宅基地上建起了6層住宅，建造花費120萬元。2004年10月15日，蔡屋圍村與開發商京基集團簽了房地產開發合同，該村約4.6萬平方米土地（包括宅基地）全部被賣掉，蔡的房子亦在其列。2007年拆遷接近尾聲，蔡珠祥以補償不合理為由拒絕拆遷。當時深圳房價不斷飆升，周邊新房已漲至約2萬元/平方米；蔡珠祥夫婦倆提出補償應在1.8萬元/平方米。按這一要價，開發商補償款將達1400萬元。
最終，耗不起時間的開發商妥協了，1200萬元補償款打入了蔡珠祥賬上。此事無疑對后來崗廈村的舊城改造產生了嚴重影響。福田區政府有關負責人透露，在蔡屋圍村民蔡珠祥獲得高昂賠償后，崗廈村認同原先賠償標準的村民立刻從85%下降到不足一半，崗廈村改造隨后陷入僵局。
經過各方協調，直到2009年，崗廈城中村改造真正意義上的大拆遷才正式開始。深圳市福田區宣傳部張宏化在接受 《每日經濟新聞》采訪時透露，目前拆遷工作進展順利，僅剩下大概40多戶居民沒有拆遷，大多數均為香港人。整個拆遷將在2009年底前完成，屆時正式啟動項目建設，總投資約90億元。
一夜之間集體暴富
蔡珠祥1200萬元的補償款在2007年被稱為“天價”，蔡珠祥夫婦也因此被稱為“史上最貴釘子戶”。然而時隔僅兩年，當初的“天價”今天看來已是“小巫見大巫”：崗廈村普普通通的一戶便補償上千萬，房屋面積大的更是高達上億元。
“我嫁過來的時候，這里還叫番薯村，非常窮，村里的人都靠種地為生，偶爾拿些農產品到海邊漁村去換點海鮮改善生活。”張彩霞向記者講述著她記憶中的崗廈村。
隨著深圳大舉開發，位于福田中心位置的崗廈村逐漸成為外來人員租住的首選之地，租金也一年年水漲船高。“外來的人多了，要租我們的房子，我們就建房出租，都是在自家的土地上翻建樓房，一棟比一棟高。”據張彩霞介紹，每月的租金收入，她家便可達到5萬元以上，其他村民家的情況也差不多。
據了解，很多類似于張彩霞的原住居民后來都搬離了崗廈村，在深圳市區或者到香港另外購買商品房。他們現在回村的目的只有一個：收租。隨著舊城改造的到來，這些房子面臨被拆除的命運。不過，這些房子的主人并沒有因此而受損，反而上演了“一夜暴富”的神話。有媒體將這次改造的造富過程形象地稱為 “幾百棟舊房屋倒下去，幾百個超級富豪站起來”。
記者獲悉，此次補償方案分為兩個標準：480平方米以內按1∶1補住宅，超過480平方米按1∶0.88補公寓；首層按1∶0.9補償商業物業，二層以上按1∶0.9補住宅或公寓。根據方案，可以選擇全部實物補償、全部貨幣補償以及實物和貨幣補償相結合。如果選擇貨幣補償，住宅公寓可獲得1.28萬元/平方米的補償，商業物業則可獲得2.38萬元/平方米的補償。
照此推算，崗廈原住民中億萬家族可能有20多個，而個人資產過億的便有可能達到10人左右。
作為崗廈改造項目的開發商，金地大百匯房地產開發有限公司品牌總監吳貴峰在接受 《每日經濟新聞》采訪時坦言：“崗廈城中村舊改，確實催生了一批千萬富翁以及若干位億萬富翁。”
拆遷前搶著“種房子”
張彩霞向記者算了一筆賬，自家的房子可以拿到上千萬元的賠償，但張彩霞還沒有簽約。她似乎有些不甘心：“我不著急，我等他們（她指了指旁邊的幾棟樓房）回來一起簽。”
據記者了解，截至目前，與張彩霞一樣沒簽約的住戶大約還有40多戶。從今年4月起崗廈河園片區拆遷啟動，少數房東仍然堅持不走，堅守在這片曾經繁榮而今卻一片荒蕪的土地上，低價放租。
在崗廈村拆遷現場，一位安保人員告訴記者，“盡管拆遷已經進行了大半，但有的人不肯搬走，里面還住著人，無法動工，牽連到其他相鄰樓房的拆遷也無法進行，雖然已經停工幾個月了，但那些人根本就不著急。”
在記者采訪過程中，了解到更讓人咋舌的情況：這些將被推倒的房屋，其中有許多都是搶建而來，當時有媒體稱崗廈的搶建為“種房子”。
張彩霞回憶，“反正那些年隔段時間就有人建房子。大概在六、七年前，最早說要拆遷的時候大家都要建，一個村子經常是幾十家都在建。”
記者多方了解到，崗廈村的搶建潮在歷史上出現多次。上世紀90年代初，隨著大量外來人口的涌入，住房需求出現短缺，當地原住民顯然看到了房屋出租前景，開始了第一次建設高潮。
上世紀90年代末期，以及后來的2001~2002年，搶建潮再次興起。1999年深圳《關于堅決查處違法建筑的決定》和2001年限制房屋違建的“兩規”相繼頒布，但這不僅沒有對小產權房的違建搶建起到遏制作用，反而激發了深圳歷史上規模最為龐大的兩次搶建潮。
時至今日，面對公眾對“搶建風”的質疑，在記者近日采訪深圳政府的相關部門時，相關部門均以話題太過敏感為由而婉言謝絕。
據2007年深圳市國土局所作的住宅調查顯示，深圳有“城中村”農民房或其他私人自建房超過35萬棟，總建筑面積約1.2億平方米，占全市住房總量的49%。但不少專家認為，這個數據“相當保守”。
在拆遷前的崗廈村房屋中，究竟有多少是搶建而來，有多少是違章建筑？恐怕已經沒有人能夠說得清楚。可以肯定的是，當年那些搶建的樓房，后來大多數仍然拿到了產權，如今無一例外都獲得了高額的補償。
（每經實習記者王磊對此文亦有貢獻）
專家視點
“城中村”改造之困
一直以來，“城中村”改造都是十分棘手的問題。一位不愿具名的開發商表示，這有很多歷史遺留問題，還時常涉及糾紛，導致拆遷異常艱難，這也是開發商鮮少介入舊城改造的原因。“補償期望值過高和惡意搶建，已成改造工作的最大障礙。”
深圳大學產業經濟研究中心主任魏達志談到，城中村改造是當今許多城市都面臨的重大難題。據分析，困擾城中村改造的，首先是產權困境，大量違法違規建筑存在；其次是規劃和補償困境。
而在中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁教授看來，舊城改造所面臨的問題兩個字可以概括，那便是“利益”。
宋丁說，城中村是一個特殊現象，是深圳在城市化發展進程中的特殊歷史產物。當年深圳快速的城市化發展占用了農村的土地，同時也吸引了大量的工人進入深圳，而政府的居住用房建設卻比較滯后。那些大量涌入又沒有住房的外來人員，一個比較合適也較為無奈的選擇便是租房。“一方面是外來人員的住房問題，另一方面是原住居民在失地之后的收入和安撫問題。‘城中村’一舉兩得，同時解決了工人無房和農民無地的尷尬。”
對于當時的違建搶建，宋丁認為應該給予客觀的歷史尊重。上世紀80年代末、90年代初時期，城中村確實存在大量違建樓房，不過，最初并不是沖著改造補償而去的。
宋丁對深圳的城中村改造顯得憂心忡忡：“類似于崗廈這樣巨額補償的城中村改造實際上是一個惡性循環，最終后果將十分嚴重。”
“政府和開發商付出的補償很高，最終開發商會用更高昂的價格來把高成本涵蓋。每一個城中村改造意味著整個城市整體運營成本的非常規上升。居民的消費水平跟不上城市運營成本的上升，導致整個城市運營的斷層。”
宋丁還強調，“當初的蔡屋圍高額補償給崗廈村民帶來了極大震撼，也給今日的拆遷難打下伏筆。對于深圳其他正在等著改造的上百個城中村來說，今日的崗廈或許將是又一個震撼。政府應該加強執法力度，不能一再‘弱勢’下去。深圳的城中村，保守估計還要20年以上才能解決。”
