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2024年11月24日
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大家擔心的是，難道一夜之間房地產市場報復性反彈又悄悄來臨了嗎？
從各種數據來看，不可否認的是，雖然目前房價還沒有明顯的上漲，但成交量確實大幅上升，樓市由冬轉暖已成不爭的事實。究其原因，主要有四點：一是開發商迫于資金或業績壓力，采取“以價換量”的促銷措施所致；二是從去年10月份開始，貨幣政策有所松動，央行連續三次降低準備金率，一次降低利率，特別是個人住房貸款利率浮動區間的下限調為基準利率的0.7倍，貨幣放水對房地產市場肯定是一個利好刺激；三是宏觀經濟下行，國家重提“穩增長”， 全國超過30個城市地方政府受制于財政壓力對樓市調控進行了“微調”。 四是購房者對房價走向預期的改變。
特別要強調的是第四點，這應該也是近期樓市回暖的最重要原因。貨幣政策松動和樓市“微調”其實針對的主要是剛需購房者，是我國目前整體經濟下行時期采取的必要應對措施，也是政府進一步落實差別化住房政策的惠民措施，對房地產市場的實際影響有限。但是，這些政策被有些房企和房地產中介有意地進行誤讀或者炒作。從2010年下半年以來，由于嚴厲房地產調控政策的作用，房地產市場進入暫時的休眠期，房地產開發商和購房者的觀望和博弈積壓了一定數量的剛性購房需求。這些剛性需求購房者在市場誤導下，預判市場將會走出低谷，害怕再次踏空，出于“買漲不買跌”的心理，入市的積極性明顯提高。目前市場上交易活躍的主要是自住性或改善性需求購房者也正好印證了這一點。
其實，從中長期來看，未來房價持續長期走高的可能性并不大。一是政府出于“促民生、保和諧”的需要，差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等房地產調控措施短期或中期內改變的可能性很小。近期發改委和住建部等部門的發言也一直告訴我們，不要懷疑中央政府的調控決心；二是一年多來的房地產市場休眠導致全國開發商手中仍有大量庫存，開發商的去庫存壓力短時間內難以釋放。據萬科統計，北京、上海、深圳、廣州等一線城市現在庫存的商品房還有1.14億平方米，按照5月份的銷售數，大概夠這些城市賣上11個月左右的時間。出于資金壓力和業績的考慮，開發商馬上上調房價肯定會有所顧忌。
但是，2009年的調控之后報復性反彈的一幕我們不能不防。在經濟增速下滑的大背景下，近期中央各部門頻繁出臺措施穩增長。為刺激經濟增長或考慮地方利益的需要，有些地方政府的調控決心或會暗地里放松。加上開發商和房地產中介的渲染，剛需就可能集中釋放，投資或投機性需求如果也卷土重來，那2009年房價暴漲的一幕可能真的會重演。
接下來的6、7月份將是樓市調控的關鍵時期，當期時期，政府需要及時明確表態，表達促使房地產市場理性回歸的決心，穩定民眾的政策心理預期乃當務之急。此時，再次強調房地產調控的三個“合理回歸”目標應該很有必要。一是促進地方政府心態的回歸，逐步減少對房地產業的依賴；二是促進開發商心態的回歸，回歸到售價與投入和合理的利潤相匹配；三是促進購房者心態的回歸，一方面要保證居民合理的自住性需求，另一方面要對投資和投機需求繼續保持高壓態勢。如果能加大住宅用地的投放量，則既然擴大投資，刺激經濟增長，又能有效抑制房價反彈，應該是當下不錯的一個政策選擇。
整體經濟下滑之時，放松調控的謠言四起，“史上最嚴厲”的房地產調控似乎到了十字路口。政策何去何從，需要明確的態度，更需要嚴格的落實?！按蜃鬅?，向右拐” 只能導致樓市調控成果前功盡棄！
(作者：趙曉 作者趙曉系北京科技大學經濟管理學院教授，陳金保系經濟學博士)
