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2024年11月24日
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龍永圖
陳淮 記者閆志國(guó)攝
龍永圖：建設(shè)中央商務(wù)區(qū)人氣文化很重要
他，以自己的睿智和自信讓中國(guó)成功加入了世貿(mào)組織；他，就是博鰲亞洲論壇國(guó)際咨詢委員會(huì)委員、原外經(jīng)貿(mào)部首席談判代表、副部長(zhǎng)龍永圖。
昨日龍永圖蒞臨石家莊，以高屋建瓴的眼界暢談國(guó)際經(jīng)濟(jì)大勢(shì)，把脈石家莊中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展。
國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大勢(shì)比較樂(lè)觀
“每當(dāng)一個(gè)新的中央商務(wù)區(qū)建成時(shí)，我就會(huì)想起一句老話：筑巢引鳳。萬(wàn)達(dá)在全國(guó)筑了很多巢，現(xiàn)在就要看是不是能引來(lái)更多的金鳳凰，并真正留住金鳳凰。”龍永圖說(shuō)，這取決于兩個(gè)決定因素：國(guó)際國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)到底怎么樣，以及中央商務(wù)區(qū)這個(gè)“巢”經(jīng)營(yíng)得如何。
在談到國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)時(shí)，龍永圖表示，“雖然國(guó)際爭(zhēng)端頻出，但經(jīng)濟(jì)全球化的大勢(shì)沒(méi)有改變。經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)是否改變了主要看三個(gè)要素：科學(xué)技術(shù)是否興旺發(fā)展，跨國(guó)公司的發(fā)展，還有全球產(chǎn)業(yè)的大轉(zhuǎn)移。”
他隨后解釋說(shuō)，跨國(guó)公司是經(jīng)濟(jì)全球化的載體。這次金融危機(jī)對(duì)美國(guó)金融業(yè)造成了重大打擊，但是對(duì)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)等美國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響并不大，跨國(guó)公司實(shí)力反倒得到了加強(qiáng)并進(jìn)入全球化行列。此外，經(jīng)濟(jì)全球化的過(guò)程就是產(chǎn)業(yè)從發(fā)達(dá)國(guó)家到發(fā)展中國(guó)家的轉(zhuǎn)移過(guò)程。因此，只要全球化發(fā)展趨勢(shì)不變，那么中國(guó)還會(huì)像過(guò)去十年、二十年間那樣，繼續(xù)成為經(jīng)濟(jì)全球化中得益最多的國(guó)家。
“第二個(gè)大趨勢(shì)就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)大勢(shì)不會(huì)變，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度不會(huì)降下來(lái)。”龍永圖充滿信心地說(shuō)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展兩個(gè)最重要的動(dòng)力就是城市化和工業(yè)化。中國(guó)城市化和工業(yè)化起碼還要再搞20年，因此中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增速不會(huì)降下來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)出現(xiàn)硬著陸，未來(lái)經(jīng)濟(jì)還會(huì)繼續(xù)保持在8%以上的增速。最近的數(shù)據(jù)也顯示，重慶GDP增速超過(guò)14%，貴州超過(guò)15%。
發(fā)展中央商務(wù)區(qū)
需要人氣和文化
“中央商務(wù)區(qū)能不能發(fā)展好取決于很多條件，在這里我就講兩個(gè)重要條件”。龍永圖眼中的這兩個(gè)重要條件之一就是人氣。
他說(shuō)，中央商務(wù)區(qū)不能因?yàn)槿狈ο鄳?yīng)的配套成為像美國(guó)休斯敦那樣夜間無(wú)人的“鬼城”。北京CBD、上海陸家嘴等都是聚集了大量的商務(wù)商業(yè)，如果晚上變成沒(méi)有人氣的“鬼城”，那么企業(yè)即使來(lái)了也會(huì)搬走，即使買(mǎi)了房產(chǎn)，價(jià)值也會(huì)很快貶值。他提醒，區(qū)域的人氣越足，中央商務(wù)區(qū)的價(jià)值就越高。
在談到第二個(gè)重要條件時(shí)，龍永圖提出必須要在中央商務(wù)區(qū)建立一個(gè)好的文化，也就是提升軟實(shí)力。這種文化可以分四個(gè)方面。其一是要培養(yǎng)一個(gè)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易規(guī)范健全的文化，一切依法行事，一個(gè)沒(méi)有法制文化的中央商務(wù)區(qū)，只能成為弱肉強(qiáng)食、混亂無(wú)序的商務(wù)區(qū)。
其二，中央商務(wù)區(qū)要建立一個(gè)廉潔、高效的政府文化。政府在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著重要角色，比如工商、稅務(wù)等能不能以廉潔高效的工作來(lái)為企業(yè)服務(wù)，這對(duì)中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)成功至關(guān)重要。
第三，要建立一個(gè)互利共贏的商業(yè)文化。由于一個(gè)中央商務(wù)區(qū)的企業(yè)很多，國(guó)內(nèi)、國(guó)際企業(yè)，國(guó)營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)，大、中、小、微企業(yè)都會(huì)共存，如何通過(guò)互利共贏來(lái)謀求共同發(fā)展極其重要。
此外，還應(yīng)建立一個(gè)高質(zhì)量的、服務(wù)的文化，讓“服務(wù)”成為中央商務(wù)區(qū)一個(gè)最核心的名詞。讓物業(yè)更好地為業(yè)主服務(wù)，業(yè)主更好地為企業(yè)服務(wù)，企業(yè)更好地為市場(chǎng)服務(wù)。只要形成這樣良性互動(dòng)的文化，那么中央商務(wù)區(qū)肯定會(huì)成功。
陳淮：房產(chǎn)投資不能靠“高拋低吸”
作為石家莊人的老朋友，建設(shè)部政策研究中心主任、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮以妙趣橫生、談笑風(fēng)生的學(xué)者風(fēng)范，和大眾分享了他對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)投資的真知灼見(jiàn)。
買(mǎi)房投資要“先入為主”
“人們以為買(mǎi)賣(mài)房子可以像股票一樣‘高拋低吸’，錯(cuò)了！”談到房產(chǎn)投資時(shí)，陳淮一針見(jiàn)血地指出，房子的盈利模式從來(lái)不是“高拋低吸”，它出手后基本上沒(méi)有可能會(huì)像當(dāng)初的成本一樣再買(mǎi)回來(lái)，不會(huì)有像股票投資一樣反復(fù)在低點(diǎn)買(mǎi)進(jìn)的機(jī)會(huì)。
陳淮給投資者支招說(shuō)，投資房產(chǎn)簡(jiǎn)而言之主要有三條原則：其一是先入為主，在城市某一類(lèi)產(chǎn)業(yè)尚未達(dá)到其輝煌時(shí)就率先出手。例如，一個(gè)城市要真正形成一個(gè)核心市區(qū)，至少需要10—20年時(shí)間，如果等到這個(gè)區(qū)域成熟時(shí)再購(gòu)買(mǎi)，投資者必將喪失分享財(cái)富增值的機(jī)會(huì)。
第二是動(dòng)用金融杠桿，這才是房地產(chǎn)最重要的投資方式。假如花100萬(wàn)現(xiàn)金全款買(mǎi)房，即使未來(lái)房子漲到200萬(wàn)，那么假如不想降低生活品質(zhì)，那么買(mǎi)到同樣房子的重置成本就是200萬(wàn)。只有在不斷放大的、動(dòng)用金融杠桿的時(shí)候，投資者才能真正套現(xiàn)獲利。
陳淮說(shuō)，房產(chǎn)投資第三條也是最重要的一條就是要分享城市化帶來(lái)的好處。人們經(jīng)常問(wèn)開(kāi)發(fā)商成本幾何，其實(shí)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)花錢(qián)的東西往往是決定房?jī)r(jià)至關(guān)重要的因素。交通設(shè)施是否完善便利，周邊景觀是否美麗，這些房產(chǎn)配套因素雖然開(kāi)發(fā)商自己沒(méi)花錢(qián)，但是這些房子以外的外部投資，最終都要反映到房子的價(jià)值中。馬克思的資本論中專(zhuān)門(mén)論述了地租理論。以在北京CBD買(mǎi)房為例，房?jī)r(jià)中至少有三五千是買(mǎi)的基礎(chǔ)設(shè)施，三五千買(mǎi)的周邊交通條件，還有三五千買(mǎi)的是人文環(huán)境，另外還有三五千買(mǎi)的是這個(gè)區(qū)域的工資水平，這就是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。
石家莊的短板在哪里
對(duì)于民眾關(guān)注的中國(guó)城市化進(jìn)程，陳淮說(shuō)，中國(guó)城市化進(jìn)入21世紀(jì)之后有四個(gè)重要的發(fā)展趨勢(shì)。
“沿海特大城市的發(fā)展已經(jīng)走到了盡頭。”陳淮解釋?zhuān)@些城市還要進(jìn)一步完善和改造，但是其人口承載力已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了土地和基礎(chǔ)設(shè)施的承載力，沒(méi)有擴(kuò)張能力了。進(jìn)入21世紀(jì)的第二、三個(gè)十年，中國(guó)城市化高潮的主陣地將在包括石家莊在內(nèi)的中部6省和西部12省區(qū)的省會(huì)城市，以及地市中心城市等二三線城市，它們將是未來(lái)中國(guó)住宅和城市化的主戰(zhàn)場(chǎng)。
陳淮說(shuō)，“我們已經(jīng)走過(guò)了平地形成一座新城的階段。”在未來(lái)的城市發(fā)展中，沿著重要交通線特別是高鐵的興建將讓城市群有了重新布局和發(fā)展的余地。他建議石家莊應(yīng)抓住重要交通線所帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇。
中國(guó)城市化進(jìn)展還要進(jìn)一步完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和承載力，這已迫在眉睫。中國(guó)城市化進(jìn)程這么快，基礎(chǔ)設(shè)施的改造、完善，提高城市承載力，也包括城市最具競(jìng)爭(zhēng)力的中央商務(wù)區(qū)建設(shè)已經(jīng)成為發(fā)展的核心方向。
“我們的城市已經(jīng)走過(guò)了大規(guī)模建設(shè)工業(yè)園區(qū)的階段，現(xiàn)在城市競(jìng)爭(zhēng)力要靠商務(wù)功能的資本支配力和資本承載力”。陳淮以石家莊舉例來(lái)說(shuō)，石家莊不缺工廠，一五時(shí)期就是工業(yè)固定資產(chǎn)項(xiàng)目重點(diǎn)配置地；石家莊周邊資源富足，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上既擁有最輕的輕紡服裝制造，也擁有最重的鋼鐵汽車(chē)、采掘業(yè)等。但是石家莊的短板在哪里，就在資本支配力的高端商務(wù)功能上。（記者陳霞）
