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2024年11月24日
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趨同的規劃和盲目的上馬，城中村改造一直讓徐光遠教授滿腹詬病。特別是今年大量城中村即將放量市場，太多的城市“次核心”、太多的綜合體和太多“CBD”，讓業界對昆明商業地產前景憂心忡忡，似乎在這樣冷淡的市場背景下，過量的商業放量已沒有破局之道。
為此記者專訪了云南大學經濟學院博士生導師徐光遠教授，聽聽學院派對目前商業地產困局的看法與意見。
“城中村不能再拆了”
面對本刊記者的采訪，徐光遠教授開門見山地表示“城中村不能再拆了”。他表示，我們的城市發展的理念，錯誤地把城市化簡單為城中村改造，城中村改造變成一個房地產項目，沒有發展產業。
他說：“沒有產業支撐的城市，就是沒有靈魂的軀殼。市政建設是好，二環、三環和地鐵都很好，但是寅吃卯糧。仗著有土地儲備，賣地支撐這樣的建設。現在土地賣不動了，發現問題了。我們知道，一個城市的發展應該發展實業，根據產業的需要發展城市。如果大家都不賺錢，都去炒房子，炒來炒去炒到一定程度就像美國一樣，爆發金融危機。”
不過，徐光遠教授也表示，早些時候的城中村項目也卻有成功典范，譬如說南亞風情第壹城。不過，南亞風情第壹城的成功在于其占了先機，當別人還沒有改造的時候，它改造了。后來的城中村項目想要效仿它的成功，但是已經不再有那樣的環境和條件了。
徐光遠教授表示，此時此刻應該提醒房地產商，城中村項目是城市化建設的陷阱，目前已經不具備賺錢的環境。因此，開發商應該放慢腳步。而對地方政府來說，應該修正自己的建設理念，才是關鍵。當然，那些已經拆掉的城中村，趕快建起來才是出路。時間拖得越久，損失越大，成本越高，房價越高，必定造成惡性循環。
另外，面對目前昆明樓市商業同質化，體量過多且扎堆放置的現狀，徐光遠教授認為，城中村項目并沒有帶來曾經設想的繁榮景象，而今卻成為不知如何是好的大麻煩。昆明的商業地產的不成功，是由于居住人口少，人氣不夠，客流量甚少，商家生意慘淡，自然商業地產的繁榮也無從談起。
除此之外，徐光遠教授還認為，目前住宅、商業地產的設計已成模式，下面5層是商業上面是住宅。然而，由于住宅入住率很低，所以下面的商店和飯館幾乎沒有人光顧。商業地產不能靠過路的人來支撐，而是要靠常住人口的消費來支撐。
目前面對已經改造或建好的城中村商住項目，只能因噎廢食，暫時把商業部分待價而沽，上面先住著人，下面看著有合適的再裝修開業。人口容量不夠，口袋里沒有錢，再擴建是害大家。特別是昆明人一家有兩套房子已經是大有人在。繼續建設，需求來自于大家是以為有房子就能升值，有房子就能不勞而獲地發財，這是價值觀念的扭曲，現在應驗了。根本上的道理很簡單，大家都不創造財富，拿什么來買房子?
我們的開發商應該意識到，目前的形勢應該先建回遷房，商業地產暫緩發展。同時，城中村不能再拆了，應該放緩。之前的城中村項目尚未被市場消化，市場已不堪重負。”
